あなたの家屋の評価額を知ろう!築年数や耐用年数との関係性

一戸建て住宅を持っていますか?

それともマンションにお住まいですか?

どちらにしても家屋には評価額があり、家屋の価値を決める金額となります。

家屋の評価額は土地と建物の合算によって決まり、建物の構造や築年数・耐用年数によっても違いが出てきます。

家屋の評価額が現在どれくらいなのか、こちらの記事を参考に調べてみましょう。

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家屋の評価額は土地と建物の合算で決まる!築年数との関係は?

家屋を持っている場合、またはこれから家屋を購入・売却しようと考えている場合、その家屋の評価額は大事です。

なぜなら、その評価額によって家屋の価値が決まるからです。

一戸建てやマンションなど家屋の評価額は、土地と建物の価値をそれぞれ算出し合計したものになります。

これから、土地と建物の評価額をそれぞれを確認していきましょう。

【土地の評価額】

基本的に公示地価や相続税路線価によって決められます。

土地自体は建物と違い老朽化することはありませんので、年月によって価値が下がるようなことにはなりにくいです。

土地の評価額の増減はあまり大きくありません。

【建物の評価額】

建物の評価額は、築年数がかなり影響します。

築年数が多くなればなるほど、評価額は減っていってしまうのです。

また、建物には耐用年数というものがあります。

耐用年数とは、国税庁によって決められた建物の寿命の最大年数を示したもので、建物の構造別に違いがあります。

次項からは、土地の評価額、建物の評価額についてもう少し詳しく解説していきます。

土地の評価額を詳しく解説!公示地価や相続税路線価について

前項では、

・家屋の評価額を知るには、土地と建物のそれぞれの価値を算出して合算すること
・土地の評価額を知りたい場合には、公示地価や相続税路線価が使われる

ということをお話ししました。

ここからは、土地の評価額を出すときに使われる公示地価と、相続税路線価についてお話しします。

【公示地価】

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で、標準地の地価を3月に発表する価格のことです。

この公示地価は、土地本来が持っている価格、つまり時価であるといえますので、この価格が土地の評価額になります。

【相続税路線価】

相続税路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点の評価を7月に発表する価格のことで、路線に対してつけられた価格のことです。

主要な市街地の道路をほぼ全て網羅しているため、公示地価で表せなかったような土地の評価額をこちらの相続税路線価を使って表すことができます。

相続税路線価は、公示地価の80%程度です。

なお、時価の計算方法は「相続税路線価÷80%」となります。

公示地価がわからない場合でも、相続税路線価を使うことによって土地の評価額を出すことができます。

公示地価は、国土交通省のWebサイトにて確認できますよ。

また、相続税路線価は、国税庁ホームページより検索してみてください。

あと、これらの公的価格はあくまでも公的なものであり、実際の評価額は相場に影響します。

あくまでも目安としての試算であると覚えておいてください。

次項では、築年数も関係する建物の評価額について詳しく解説します。

建物の評価額を詳しく知る!家屋の築年数との関係

家屋の評価額を知るには、土地の評価額だけでなく、建物の評価額を知る必要があります。

ここでは、建物の評価額について解説していきます。

まずは、建物の評価に欠かせない築年数についてです。

【築年数】

築年数とは、建物が出来上がってから数えた経過年数のことです。

建物は年月が経てばだんだんと劣化していくものですので、築年数が長くなればなるほど評価額は下がっていきます。

建物に限らず物は経年劣化していくものですので、ある程度の年数が経っていれば評価額が下がることは仕方のないことでしょう。

しかし、建物の構造によって評価額に違ってくることをご存知でしょうか。

建物の構造によって評価額が違うことには、耐用年数が関係しています。

耐用年数は築年数とも大きく関わってきますので、次項では耐用年数について解説していきます。

建物の評価額としては耐用年数も大事!

家屋の評価額を知るには、建物の評価を知ることが大切でした。

そのなかでも、築年数については前項でお話ししましたので、ここからは耐用年数について知っていきましょう

【耐用年数】

耐用年数とは、国税庁が定めた建物の寿命のことを指します。

建物の寿命というと、もうこれ以上住むことができないのかと心配になる方もいらっしゃるかと思いますが、耐用年数が過ぎたからといって直ちに建物に住めなくなるということではありません。

その都度、適切なメンテナンスを行っていれば、まだまだ住める建物は多いのです。

ただし、耐用年数を過ぎてしまっている場合は、建物の評価額はガクンと落ちてしまうことでしょう。

ちなみに、一軒家で木造モルタル住宅の場合は、耐用年数が20年となっています。

また、マンションなどにも当てはまる鉄骨鉄筋コンクリート造などは47年です。

木造と鉄筋コンクリート造では耐用年数に27年もの差があることになるのです。

築年数は年数が経過すればするほど評価額は下がっていきますが、耐用年数が多い鉄筋コンクリート造などでは、木造よりも建物の評価額が落ちにくいことが分かります。

築年数によって家屋の評価額はどこまで下がるのか

家屋の評価額を見るとき、築年数は大きく関係しています。

それでは、国土交通省が作成したデータをもとに、築年数の経過に伴ってどれだけ家屋の評価額が下がってしまうのかを見ていきましょう。

〇一戸建ての場合

一戸建てで木造モルタル造の場合、耐用年数は20年です。

建物の評価額は、築年数10年で新築時と比べて半分の50%になります。

また、築年数が20年を過ぎると数値は横ばいになり、10%くらいで下げ止まりするようです。

〇マンションの場合

マンションで鉄筋コンクリート造の場合は、耐用年数が47年です。

建物の評価額はというと、

・築年数が10年で新築時の80%ほど
・20年では60%ほど
・30年を超えてくると30%くらいで下げ止まります。

この数値から見ても、一戸建てよりもマンションのほうが耐用年数が長い分、築年数による評価額の差が小さく、評価額も下落しにくいということがわかります。

マンションの場合、30年を超えたとしても耐用年数はまだ10年以上もあるということで、評価が30%くらいの位置で下げ止まることになっているのです。

一戸建てのほうがマンションよりも評価額の下がる率が高く、マンションのほうが築年数が経っても評価額が高い傾向にあるということがいえます。

築年数による家屋の試算例を見てみよう

家屋の評価額には、築年数と耐用年数が関係してくることをお伝えしてきました。

ここでは、家屋の試算例を挙げてご説明していきます。

まずは、一戸建ての場合です。

〇一戸建ての家屋の試算例

木造モルタル造の一戸建ての場合、耐用年数が20年です。

家屋の評価額は、土地の評価額+建物の評価額で出します。

計算式は、土地+建物×(耐用年数-築年数)/耐用年数になります。

土地を2,000万円、建物を3,000万円、築年数10年で計算してみます。

2,000+3,000×(20-10)/20

=2,000+1,500

=3,500

となり、家屋の評価額が新築で5,000万円だったものが、築10年で3,500万円になったということになります。

〇マンションの家屋の試算例

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数が47年です。

上記の計算式を使って計算してみます。

条件は、一戸建ての場合と同じにします。

2,000+3,000×(47-10)/47

=2,000+2,340

=4,340

となり、家屋の評価額が新築で5,000万円だったものが、築10年で4,340万円になったということになります。

ちなみに築年数が30年の場合、3,080万円になります。

家屋の評価額は築年数と耐用年数が関係している

家屋の評価額は、土地と建物の評価額を合計したものです。

土地の評価額は、公示地価や相続税路線価によって出すことができます。

建物のように経年劣化しないため、価格に変動があまりありません。

建物の評価額は、築年数と耐用年数によって変化します。

築年数が多ければ多いほど評価額は下がり、耐用年数が残りどれくらいで評価額に違いが出てきます。