擁壁がある土地は確認が必要!擁壁の高さや確認申請について

現在、土地を探している方のなかには、がけになっていたり、高低差があったりする土地の購入を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのように、擁壁がある、または造ることが必要になる場合には、様々なことに気をつけなければなりません。

ここでは、擁壁がどのようなものかということから、擁壁の設置が必要になる高さの話、その確認申請についてなどをお話ししていきますので、ぜひ、参考になさってください。

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擁壁がある土地とは?擁壁とは何か

まず、擁壁の高さによって必要になる確認申請のお話をする前に、そもそも「擁壁とは何か」というお話から始めましょう。

擁壁というのは、地面から大きな高低差がある場所に建物を建てる場合などに、がけや盛土の側面が崩れ落ちるのを防ぐために造られた、壁のような形状の建造物のことを言います。

土などで簡単に造られたものは土留と呼ばれ、コンクリートなどのような頑丈な造りのものが擁壁と呼ばれています。

擁壁を造ることに関しては、法律によって以下のような設置義務が決められています。

●擁壁の設置が義務付けされている場所

・宅地造成等規正法の区域内で高さが1m以上の盛土
・その他の区域は、盛土などに関係なく、壁高が2m以上の場合

さらに、造り方に関しても、宅地造成等規制法により、次のような造りをすることを定めています。

・鉄筋コンクリート造
・無筋コンクリート造
・間知石
・練積み造

擁壁の造りとしてはこのようになりますが、さらに詳しい種類を見ていきましょう。

擁壁にも種類がたくさんある!?

先ほどは、法律で定められている擁壁の造り方の種類をご紹介しましたが、擁壁はさらに、形状などにより様々な種類に分かれています。

それぞれの違いを挙げていきましょう。

●コンクリートの擁壁

・逆T字・L型・逆L型・重量式・もたれ式

●間知ブロックの擁壁

ブロックを使用して造られる擁壁です。

おもに、住宅地などの高低差の大きい場所に造られることが多く、基準を満たしていれば、5mほどの高さまでの擁壁を設置することが可能です。

コンクリートと間知ブロックともに、水抜きのための穴を設置することも義務付けられています。

●大谷石積みの擁壁

1950~60年代に造られることが多かった、大谷石で造られた擁壁です。

風化、劣化しやすく、現在の基準を満たしていないので、造り替える必要があります。

●空石積みの擁壁

石やコンクリートブロックを積んだだけという簡素な擁壁です。

おもに、造園用などの高低差の小さい場所に設置されるものです。

ただし、現在の基準を満たしていませんし、1.5m以上の高いものは強度が弱いため、何らかの対策をする必要があるとされています。

大谷石積みや空石積みの擁壁は、現行の建築基準法の施行前に造られたもので、必要とされている確認申請も出されていないのが現状です。

確認申請が必要な擁壁には高さの決まりもありますので、次章では、擁壁の高さについてのお話をしていきます。

確認申請が必要になる擁壁の高さとは?

擁壁をこれから新しく造る場合や造り直す際に、建築基準法により、申請手続きが必要になる場合があります。

それは、擁壁の高さが「2.1m以上」の場合です。

2mちょうどの場合には、申請の必要はないことになっています。

そのため、擁壁をあえて2mちょうどの高さにするよう依頼されるケースもあると言われています。

擁壁を2mちょうどの高さにすることのメリットとしては、申請費用分を安くできる・申請期間の時間を短縮できるということがあります。

しかし、確認申請をしなくて済むということが本当にメリットと言えるのかどうかは業者の良し悪しに関わってきます。

たとえ、申請費用を節約でき、施工の時間短縮につながったとしても、安全性の面では問題が出てくる場合があるためです。

確認申請をしなくても済む高さの擁壁にした場合に起こり得るトラブルについて、次にお話ししていきましょう。

確認申請が不要な高さの擁壁!トラブルに注意!?

前章でお話ししたように、2m以下の高さの擁壁の場合は、確認申請が不要となります。

確認申請がないということは、誰かに審査をしてもらうことがないため、一部の業者によっては、手抜き工事が行なわれてしまう可能性もあり、実際にトラブルとなっているケースがあります。

たとえ、地震にも強い頑丈な住宅を建てたとしても、住宅の下の肝心な擁壁の構造が弱いものであれば、安心して住み続けることは難しくなるでしょう。

確認申請の費用を出し惜しみしたばかりに、一生ものの住宅の安全が守られないことになったら、後悔しきれないのではないでしょうか。

万が一、擁壁は2m以下で抑えたいという場合には、2m以下の擁壁でも、確実に確認申請が通るものと同様の造りにしてもらう必要があります。

安全な擁壁に欠かせない工程には、地盤の強度・構造の計算・図面作成があります。

また、擁壁の安全性を見極めるためのポイントについては、後ほどご紹介します。

確認申請が必要な高さの擁壁!申請されていないケース

すでに擁壁が造られている土地を検討する場合には、その擁壁が確認申請されているものなのかどうかを調べることが重要です。

先述したように、建築基準法の施工前に造られた場合には、2m以上の高さがある擁壁でも確認申請されていないケースもあることが考えられます。

確認申請されていない擁壁には、次のような恐れがあるかもしれません。

・現行の建築基準を満たしていない
・劣化により、強度がかなり低下している

擁壁の役割としては、がけや盛土が崩れ落ちないようにするためのものですので、強度が低下していては、万が一、がけが崩れた際に止めることができなくなってしまいます。

擁壁が含まれている土地の購入を検討されている方は、まず第一に、擁壁の安全性を見極めることが大切です。

それでは、その擁壁の安全性を見極めるポイントにはどのようなことがあるのでしょうか。

次章でそのポイントをご紹介しますので、ぜひ、押さえておきましょう。

擁壁の安全性を見極める!そのポイントとは

検討している土地に擁壁がある場合に、その擁壁の安全性はどのように見極めたらよいのでしょうか。

次に挙げることなどを確認することが必要です。

まず、目視にて確認することは次のことです。

●擁壁の表面の状態

擁壁の表面に亀裂やヒビ、風化している部分がないか確認しましょう。

●擁壁の材質

擁壁が何でできているのかを確認します。

ブロック・間知石・コンクリート・大谷石・玉石などの、どの種類になっているでしょうか。

●水抜き穴の設置

3m²につき、内径7.5cm以上の水抜き穴が1ヵ所以上あることが必要です。

きちんとあるかどうかを確認しましょう。

●違反建築ではないか

二段擁壁や二重擁壁になっている場合、違反建築である可能性が考えられます。

これらの他にも、役所にて次の確認をすることも重要です。

●確認申請が出されているか

擁壁の高さが2m以上ある場合、審査を受けて確認申請を通しているかについて、役所で確認をしましょう。

土地の購入時は様々なポイントを十分に確認しよう!

これまでのお話をお読みいただき、擁壁の重要性や、安全性を見極めるためのポイントはおわかりいただけたでしょうか。

建築基準法が施行される前に造られた擁壁や、確認申請がされていない擁壁には特に気をつける必要があります。

今後、擁壁のある土地の購入を検討する場合には、上記のようなポイントを十分に確認することをおすすめします。