土地購入では地目を確認!原野や山林に住宅は建てられるのか

土地にはそれぞれ地目があります。

地目とは、その土地が登記簿上においてどのように利用されているかを示したものです。

例えば、「宅地」「原野」「山林」などが挙げられます。

「宅地」は住宅を建てる土地だと分かりますが、「宅地」でない地目の土地に住宅を建てたい場合はどうすればいいのでしょうか?

せっかく購入した土地に住宅が建てられないことのないよう、地目とは何か、地目の種類である原野や山林にも注目して解説します。

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「原野」や「山林」がある地目とは

地目とは、土地を利用する状況や目的によって分類されたものになります。

簡単に言い表すと、土地の種類ということになるでしょう。

地目は不動産登記法で規制されており、全部で23種類あります。

以下は、地目の種類です。

・宅地
・田
・畑
・原野
・山林
・学校用地
・鉄道用地
・塩田
・鉱泉地
・池沼
・牧場
・墓地
・境内地
・運河用地
・水道用地
・用悪水路
・ため池
・堤
・井溝
・保安林
・公衆用道路
・公園
・雑種地

この中で、住宅を建てるなど不動産に関係するような地目はというと、「宅地」「田」「畑」「原野」「山林」「雑種地」が挙げられます。

「宅地」はそのまま住宅などの建物を建てることは可能です。

しかし、その他の「田」「畑」「原野」「山林」「雑種地」に住宅を建てたい場合はどうなるのでしょうか?

土地は地目の種類によってそれぞれ違う使い道があり、一度決まった地目は申請などしない限り、その決められた地目の目的を果たすような使われ方をします。

「宅地」であれば建物を建てるための土地となり、「田」であれば用水を利用して耕作する農耕地ということになるのです。

通常なら「宅地」が「田」になることはなく、また逆に「田」が「宅地」になるということもありません。

住宅に関わる地目!「田」「畑」に住宅を建てることはできるの?

前項で住宅に関わるような地目として、「宅地」「田」「畑」「原野」「山林」「雑種地」を挙げました。

「宅地」はそのまま住宅が建てられますが、「田」と「畑」に関してはどうでしょう。

「田」は用水を利用して耕作する農耕地、「畑」は用水を利用せずに耕作する農耕地でありますので、基本的には農業をするような土地として利用されなければなりません。

ところが、土地の所有者が「田」として利用しなくなったため、他者に譲りたいといった場合があります。

そして、土地を購入する者が住宅として土地を利用したいとして、そのようなことは可能なのでしょうか?

この場合、基本的には地目の通り使われることが望ましいため、「田」としての利用が原則となるでしょう。

しかし、「田」ではなく「宅地」として利用したい場合には、地目変更の手続きを行うことになります。

地目変更手続きは、土地の利用目的が変更になってから1ヶ月以内に変更登記する必要があります。

もし、1ヶ月以内の変更ができなかった場合、10万円以下の罰金に処せられることもあります。

また、地目変更手続きの前に、農地転用の手続きも必要になります。

「田」を「宅地」に地目変更したい!手続きに時間がかかるケースも

前項では、「田」「畑」を「宅地」にして住宅を建てたい場合に、農地転用・地目変更することをお伝えしました。

しかし、ケースによっては手続きに時間がかかる場合もあります。

その場合とは、その土地に特殊な条件が付けられている場合です。

まずは、その「田」の購入条件として「田んぼとして使用する人が購入する」ということになっている場合です。

これは、「田」を「宅地」にする農地転用と地目変更することによって可能にはなります。

しかし、その土地が「農業振興地域」である場合だと、地目変更のほかにも「農業振興地域」から除外してもらう必要が出てきます。

実際の例として、その手続きに1年ほどかかるというお話がありますので、気に入った土地であっても「宅地」でない場合はなかなか時間がかかってしまうということがあるのです。

変更はできても、その手続きに時間がかかるということですね。

また、条件によっては変更できない場合もありますので注意しましょう。

次項では、地目の中でも「原野」「山林」「雑種地」に注目し、違いについて解説していきます。

似ている地目!「原野」「山林」「雑種地」の違い

住宅を建てられる土地として、「原野」「山林」「雑種地」が考えられます。

こちらでは、この3つの地目に関して解説していきます。

どちらも似ている項目ですので、間違えることのないよう注意しましょう。

・「原野」耕作が行われない雑草・灌木などが生育している土地のことを表します。

・「山林」耕作が行われない竹・木が生育する土地のことを表します。

・「雑種地」「雑種地」以外の地目22種類のどれにも当てはまらない土地のことを表します。

「原野」は「山林」と違って大きな木はなく、せいぜい人の大きさ位の灌木が存在するような土地のことです。

「原野」に間違えやすい例として、耕作がされず雑草や灌木が成長し、まるで「原野」のように見える休耕田などの土地があります。

外観上は「原野」のようですから「原野」と思ってしまいそうですが、地目が「田」であれば農地ということになります。

「原野」「山林」は、どちらも耕作が行われていないことが条件で、耕作が行われると「田」や「畑」の扱いとなってしまいます。

「原野」「山林」に住宅を建てたい!地目変更できるのか?

購入したいと思っている土地が「原野」や「山林」だった場合、そこに住宅を建てることはできるのでしょうか。

この場合、地目変更すれば住宅を建てることはできます。

「原野」なら「原野」から「宅地」へ、「山林」なら「山林」から「宅地」へ、それぞれ地目変更すればいいのです。

前の項では「田」「畑」の場合、農地転用の手続きが地目変更の前に必要だとお伝えしました。

それでは、「原野」「山林」の場合はどうでしょうか。

「原野」「山林」の場合、現在の土地の状態によって農地転用の必要があるかないかに分かれます。

地目上は「原野」だとしても現在の土地の状況が農地としての使用だった場合、農地転用の必要が出てくるのです。

登記上の地目の名前よりも、実際の土地の状況が優先するという訳なのです。

地目が「原野」だからといって必ずしも農地転用の必要がないとは限らないため、その点は注意が必要です。

過去を確認!今は「宅地」でも以前は違う地目の場合も

土地を購入する際、そこが「宅地」であればすぐに住宅を建てることはできます。

ただし、その土地の過去の履歴をさかのぼれば、「宅地」以前の土地としての利用状況を確認することができますよ。

土地を購入するのに気になるのは、その土地が昔どのような使われ方をしていたかではないでしょうか。

地震が頻繁に起きたり、大型台風の影響もあることから、その土地がしっかりした地盤であるかどうかの確認は大切です。

以前、その土地が田んぼだったか畑だったかによって地盤の強さは違ってくることが考えられるからです。

一度住宅を建てるとなると、長い期間住むことが想定されますし、地盤の弱さが原因で家が傾くようなことは避けたいところです。

そのためにも、土地を購入する前にその土地の過去の地目を確認してみましょう。

その土地が原野や山林であったのならば、ある程度の地盤の強さは保証されているかもしれません。

「原野」「山林」の地目でも地目変更で住宅は建てられる

土地には地目があり、それぞれの用途が決まっています。

気に入った土地の地目が「宅地」であれば問題ないのですが、それ以外の場合は地目変更する必要があります。

特に「田」「畑」の場合は、地目変更の前に農地転用の必要性もあり手続きに時間がかかる場合があります。

また、条件によっては地目変更できない場合もありますので注意しましょう。

なお、購入しようとする土地が「宅地」であっても、以前は田んぼで地盤の弱さがある場合もありますので、土地の過去の地目の確認をすることをおすすめします。