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地目変更を自分でやる場合と代理人に頼む場合!費用の違いは

2019.9.26

購入する土地の地目が宅地以外の場合、住宅を建てるには地目を変更する必要があります。

もし費用を抑えたいのであれば、地目変更を自分ですることができますよ。

しかし、手続きが複雑な場合は代理人に頼むという方法もあります。

それでは、費用はそれぞれどれくらい違ってくるのでしょうか。

当記事では、地目変更をする手順や費用についてご説明していきます。

また、田や畑を農地転用する場合の注意点についても解説しますのでご確認ください。

費用は抑えたい!土地の地目変更の方法は?

購入した土地の地目が宅地でない場合は、住宅を建てられるよう地目を変更しなければなりません。

住宅を建てるためには、地目が宅地である必要があるからです。

ただ、地目変更とはいっても、いざどうやって行えばよいか分からない方も多いことでしょう。

地目変更の方法としては、2通りあります。

・自分で変更する
・代理人にお願いする

この2通りの方法ですが、もし費用を抑えたいのであれば、自分で変更する方法が一番おすすめです。

とはいっても慣れないことですので、費用がかかっても代理人にお願いするのもひとつの方法です。

どちらがいいかは、今後ご紹介するそれぞれの方法を確認してから決めてもいいでしょう。

地目変更を代理人にお願いする場合、どういう方にお願いするかというと、土地家屋調査士や司法書士にお願いすることになります。

土地家屋調査士とは、地目変更などを専門に行う調査士になり、地目変更は司法書士にお願いすることもできます。

どちらにしても代理人としてお願いするとなると費用がかかってきますので、どのくらいの費用がかかるのかをこれから確認していきましょう。

地目変更を自分で行う場合の費用!法務局で資料取り寄せ

地目変更を自分で行う場合、費用は代理人に頼むよりも抑えることができます。

費用を抑えたいのであれば、できれば自分で行いたいものですよね。

ここでは、自分で地目変更を行う場合の基本的な流れについてご説明していきます。

①法務局で資料取り寄せ

地目変更をするには、まず地目が変更できるのかどうかを確認することが必要です。

それには、まず法務局から資料を取り寄せる必要があります。

その資料は「登記事項証明書」といい、その土地に関する登記のことが記されています。

この資料を基に、現在の地目が何になっているのか、地目を宅地に変更できるのか確認できます。

もし、法務局に「地積測量図」があれば合わせて取得しましょう。

この地積測量図は、面積の小数点以下の数値が記載されており、面積の細かい数値が必要な場合に使うことができます。

ただし、もし地積測量図がなければそれでも問題ないでしょう。

資料の請求はオンラインや窓口ででき、1資料につき手数料が450~600円程度かかります。

オンラインでの請求は窓口でするよりも100円程安くなりますので、少しでも費用を抑えたい方にはオンラインでの資料請求がおすすめです。

自分でする地目変更!法務局で資料取り寄せしたら現況を確認

引き続き、自分で地目変更する場合の流れについてご説明します。

②土地の現況を確認

法務局で取り寄せた資料によって地目を確認したら、土地の現況を確認します。

土地の現況を確認することによって、地目が変更できるかが分かりますよ。

なお、地目変更する場合は、その土地に住宅がすでに建ててあることが条件になります。

建物が完成した状態ではじめて地目を宅地に変更できるようになりますので、この点は注意しましょう。

③法務局で地目変更書類の提出

地目変更登記の申請書類を作成し、法務局の窓口に提出します。

なお、地目変更の申請には費用はかかりません。

また、地目変更の申請は、地目の変更日から1ヶ月以内に行う必要がありますので、住宅を建ててから1ヶ月以内に申請をする必要があります。

④申請から1週間ほどで登記完了

地目変更は、申請からおよそ1週間前後で登記完了します。

自分で地目変更を行う場合、費用は法務局での資料取り寄せのみで、登記事項証明書と地積測量図を合わせても1000円少しかかる程度で済ませることができるでしょう。

変更する地目が田や畑の場合!地目変更よりも前に農地転用手続きを

地目変更ですが、変更する地目が田や畑以外の場合は、自分で行ったとしてもそれほど手続きに手間はかからないでしょう。

しかし、地目が田や畑の場合には少し手続きに時間がかかってしまいます。

というのも、田や畑は基本的に農地として使われることが決められており、もし農地以外に使用する場合には、農地転用届などが必要になるからです。

ここでは、田や畑の農地を宅地に地目変更する場合の流れについてご説明します。

①土地の現況を確認

土地の現況が、農地のままなのか、農地でないのかを確認します。

それぞれで手続きが異なってきますので、この確認は大切です。

②市区町村の役所にある農業委員会に相談する

現況がどういう状態なのか判断してもらうためには、市区町村の役所にある農業委員会に相談する必要があります。

農業委員会の方との打ち合わせによって、どのような届け出が必要か判断されます。

・現況が農地の場合→農地転用届
・現況が農地でない→非農地証明

これらの手続きに関する費用は自分で行えばかかりませんが、土地家屋調査士や司法書士に頼む場合には費用がかかります。

田や畑を地目変更するは確認事項がまだある!

田や畑の場合の地目変更は、少々手間がかかることをお伝えしました。

しかも、田や畑の地目変更には、まだ確認事項があります。

それは、その土地が市区町村が決めた「農業振興地域整備計画」にひっかからないかということです。

この地域に土地が含まれていると、基本的に地目変更はできません。

もし、どうしてもこの土地を農地転用したい場合は、市区町村の農林課で農振除外の申請を行う必要があります。

しかも、この申請は年に何回か時期が決まっていますので、受付のタイミングによっては申請が数か月先になることもありますので注意が必要です。

申請をしてから完了までにも期間がかかり、半年から1年かかる場合もあります。

また、市街化調整区域内であると、県の農地転用許可が必要となり、実際に農地転用の許可が下りるのはかなり難しくなります。

これは他の地目でも当てはまり、他の地目が市街化調整区域の場合もやはり許可が通りにくくなるでしょう。

これらの手続きを全て自分でできればいいのですが、少し複雑な手続きです。

田や畑を地目変更する場合は、費用がかかっても土地家屋調査士や司法書士に頼んだほうがいい場合もあるかもしれませんね。

地目変更を代理人にお願いする場合の費用

ここまでは、費用を抑えるためにも、自分で地目変更する方法についてお伝えしてきました。

ただ、田や畑の場合は地目変更には手間がかかるため、代理人にお願いしてもいいかもしれませんね。

ここでは、代理人にお願いする場合の地目変更の費用についてお伝えしていきます。

代理人は、基本的に土地家屋調査士や司法書士に頼む形になります。

土地家屋調査士は特に地目変更に関しては専門の調査士ですが、司法書士に頼むこともできますので、詳しくはどちらかお願いするときに確認してみてください。

また、農地転用の場合には行政書士の専門事項になりますので、農地転用は行政書士に頼む形になるでしょう。

さて、ここで気になるのが代理人にお願いした場合の費用についてですが、地目変更の場合は手数料として4~5万円程度かかるのが一般的なようです。

農地転用の場合は、3万円くらいからかかるようです。

地目変更を代理人にお願いする場合、費用は自分でするよりもかなりの差が出てきます。

確実に手続きを済ませたい方や時間がない方には、代理人に頼む方法がおすすめです。

地目変更の費用!自分でできれば安く済ませる

地目変更は一見難しいと思いがちですが、土地の地目によっては自分でもできます。

費用は法務局への書類の取り寄せだけで済めば、1000円少しで済むはずです。

ただし、田や畑の場合は地目変更は単純に済まず、クリアしなければいけない手続きがあるため注意が必要です。

代理人に地目変更を頼むには、土地家屋調査士や司法書士にお願いします。

地目が田や畑の場合は農地転用の手続きが必要となり、農地転用は行政書士にお願いすることになるでしょう。

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