農地は農地転用と土地地目変更登記が必要!かかる費用は?

土地を使っていなければ種類を変えて活かしたいものですが、その際にされる登記は土地地目変更登記といいます。

しかし、農地から他の土地の種類に変えたいとなれば先に農地転用をしなければなりませんが、それに伴う費用はどのくらいなのでしょうか。

今回は、土地の地目についてや土地地目変更登記について、農地転用にかかる費用などもお伝えします。

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土地地目変更登記にかかる費用の前に土地の種類を知ろう

農地を他の土地の種類に変えるとなれば農地転用が必要で、そのあと土地地目変更登記する必要があります。

それについての費用は後程お伝えするとして、先に土地の種類や土地地目変更登記についてお話しします。

土地地目変更登記とは、地目という土地の種類を変更することをいいますが、次のようなものがあります。

・宅地
・山林
・田んぼ
・畑

ここでは割愛しますが、土地の種類はこれ以外にもおおよそ20種類くらいあります。

日本にある土地のすべては網のようにしっかりと分けられており、その土地の区画は地番という番号が付けられています。

そして、その区切られた土地はどこにあるものなのか、種類やその広さになどすべての内容が不動産登記の登記事項証明書に記録されます。

記録された内容はすべて法務局で管理されており、どんな方でもそれを見ることが可能です。

土地地目変更登記とは?

続いて、土地地目変更登記についてお伝えしましょう。

土地地目変更登記は簡単にいうと、土地の種類を変更することをいいます。

その土地がどういう種類であるかを登記する必要がありますが、用途や使用目的に変更があった場合は、登記事項証明書に登記されている内容も変更する必要があります。

例えば「山林の土地を宅地に変更したい」となれば、変更があった日から1ヶ月以内に「土地の種類が変更になった」ということを申請しなければなりません。

また、土地が2つある際「それぞれの土地の種類が違うので揃えたい」と合筆登記をするケースもありますが、その場合は併せて土地地目変更登記を行う必要があります。

次項からは、土地地目変更登記にかかる費用はどのくらいなのか、農地の地目を変える前に行う「農地転用」についてもお話しします。

土地地目変更登記にかかる費用はどのくらい?

土地地目変更登記を行うとなれば費用がかかりますが、自分で手続きを行う場合と専門家に依頼する場合では大きく異なります。

最初に自分で行った場合ですが、事前に土地の案内図を取らなければならないため、それに費用がかかりますが数百円程度で発行することができます。

また、登記をする際は登録免許税がかかることもありますが、土地地目変更登記の場合はかかりません。

しかし、登記を専門家に依頼する場合、その金額はケースによって異なるものの3万円以上かかることもあるといいます。

土地地目変更登記にかかる手間を「できるだけ減らしたい」となれば、専門家に依頼するのもよいかも知れませんが、自分で行うと費用をできる限り抑えることができるといえるでしょう。

また、自分で土地地目変更登記を行った際に必要なものですが、以下の2点はどんな土地地目変更登記にも共通して必要になるものです。

・地目変更を行うための登記申請書
・土地の案内図

場合によってはこちらの2点以外に必要になることもありますが、後にお話しする農地転用をする場合に限らず共通して必要になる書類なります。

そのため「自分で行いたい」という方は覚えておくといいでしょう。

農地転用したい!土地地目変更登記はできるの?

これまで、土地の種類や土地地目変更登記についてお話ししましたが、農地転用する際の土地地目変更登記の場合は注意が必要です。

それは、農地法が絡んでくるためであり、そのなかでも農地法第3条・第4条・第5条が強く関わってきます。

第3条:用途を変更する

こちらは、例えば田んぼとしていた地目を「宅地に変えたい」となったときに、その用途のみを変更するというような場合に行います。

第4条:所有権を変更する

土地の売買がされれば、購入者に所有権が変わります。

また、土地を譲り受けた場合も同じです。

第5条:用途も権利もどちらも変更する

例えば、他の人が持っている田んぼの土地を宅地として購入し、所有権が変わる場合は、第5条が適用されます。

農地転用する際は、これらの農地法に従い農業委員会から農地転用の許可を受ける必要があります。

農地転用の許可が下りないと、土地地目変更登記をすることはできません。

それでは、農地転用の手続きはどのような流れで行われて、どのくらいの費用がかかるのかも見ていきましょう。

農地転用はどんな手続きが必要なの?

先にお話ししましたが、農地の地目変更をするためには農地転用が必要になります。

どのような流れで手続きをするのか、見ていきましょう。

今回お伝えするのは、1つの例となっていて状況によっても異なることがありますので、参考としてお読みいただければと思います。

・事前に準備する

農地転用をする前に、書類の準備が必要になります。

対象としている農地の登記事項証明書や、土地の案内図を取得しておきます。

・実際に農地に足を運んで状況を把握する

対象となる農地に行き、どういった利用がされているのかを見ておきます。

その際に、地積測量図を持っているようであれば、それを元に地境の確認を行うといいでしょう。

使用されている状況を把握するというのは、実はとても重要であり、この確認を怠ってしまうと農業委員会で土地について伝える際に困ってしまうことになります。

・農業委員会に相談する

ここでやっと相談になるので、把握している農地の状況を伝えます。

農地転用のケースによっては農業事業所からの印鑑が必要になることもあるので、もしもそういったものが必要なのであれば、どこに行けばよいのかなども聞くようにしましょう。

また、事前に集めた書類以外に必要なものがあるかどうかも確認しておきます。

・必要なものを揃えて農業委員会の窓口へ行く

必要なものがすべて揃ったら、農業委員会の窓口に持って行き、農地転用の許可を待つだけになります。

農地転用にかかる費用は、次項でお話しします。

農地転用にかかる費用はどのくらい?

農地転用の申請をするとなると、気になるのが費用ですが「できるだけ費用を抑えたい」という思いはどなたでもあるはずです。

おおよその金額は専門家に依頼した場合、農地法第5条のケースで考えると、おおよそ3万円から5万円程度がかかりますが、これは届出のみの金額です。

届出をしたあとは、そのあと得なければならない許可をもらう必要がありますが、こちらは相場で5万円から15万円かかることもあります。

自分で行う場合は、農地法第3条のように用途のみを変更するとなった場合、数千円の費用で済み、第5条の場合も1万円程度で済むことが多いといいます。

必要な書類が多くあるケースが殆どなので、一般的には専門家に依頼する方が多い傾向にありますが、ご自分で書類を集めることができて手続きに行けるのであれば、費用を抑えることができますね。

農地転用の許可が下りたあとは土地地目変更登記をするので、その手続きも専門家に依頼するとなると、できることはご自分で行っていただくのも、よいのかもしれません。

農地は農地転用をしてから土地地目変更登記をする

土地には様々な種類があり、土地の種類を変更するとなれば土地地目変更登記をする必要があります。

しかし、農地の場合は先に農地転用をしなければなりません。

専門家に依頼すると、手間がなくスムーズに手続きを行ってくれますが、費用が高くなることが多いということを覚えておきましょう。