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地目が原野の土地に住宅を建てる場合!注意すべきポイントは

2019.9.10

住宅を建てるために土地の購入を検討している方なら、地目という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

地目とは登記簿上に記された土地の種類のことで、種類によって使う目的が違っています。

そして、原野とは地目の種類のひとつとなります。

今購入を検討している土地が原野の場合、果たして住宅は建てられるのでしょうか?

ここでは、地目や原野とは何か、また地目が原野の土地の場合に住宅は建てられるのかなどを解説します。

原野は地目の種類のひとつ!そもそも地目とは?

地目は、登記簿上に記された土地の種類のことです。

全ての土地には全部で23種類ある地目から1つが割り当てられていて、原野は地目の中のひとつです。

原野の他の地目としては、例えば住宅などを建てる宅地、耕作をする田・畑、一般公衆が使う公衆用道路、一般公衆が遊楽のために使う公園、竹や木が生育する山林、他の22種類の地目に当てはまらない雑種地などがあります。

基本的に、土地は地目に沿った目的に合わせて使われることが決まっています。

そのため、住宅を建てたい場合には宅地のように、建物のための土地として登録されていれば問題ありません。

また、宅地の使い方は一戸建てばかりではなく、マンションやビルなども含まれます。

つまり、宅地はあらゆる建物を建てて使うことができるということになるのですね。

購入する土地の地目が宅地であれば、余分な手続きもなくスムーズに住宅を建てられることでしょう。

しかし、実際には購入しようと思っている土地が必ずしも宅地だとは限りません。

宅地以外の原野や山林・雑種地などの場合もあるのです。

地目の種類としての原野とは?

住宅を建てたいと思い、購入を検討している土地の地目が原野のとき、住宅を建てていいものか迷ってしまうことでしょう。

なぜなら、基本的に地目が宅地以外の場合には住宅などは建てられないことになっているからです。

ここでは、地目の中でも原野がどういうものなのか解説していきます。

原野とは、耕作を行わず、雑草や低木などが生育している土地のことを指します。

なお、原野に似ている山林はというと、耕作を行わず、竹木が生育している土地を指します。

また、原野や山林は耕作しないことが条件になっていますので、もし耕作を行えば田や畑の扱いになります。

他にも、もう使わなくなってしまった田や畑は、見た目があたかも原野のように見えることもあるでしょう。

しかし、見た目が原野でも元々の地目である田や畑に変わりはありません。

原野とは雑草や低木が生育している土地、つまり何の目的にも使われていない土地ともいうことができます。

住宅を建てるのには何ら問題はなさそうな気もしますが、実際にはどうなのでしょうか。

地目が原野の土地!住宅を建てるなら都市計画法の確認を

原野は耕作を行わず、雑草や低木などが生育している土地のことを意味します。

他の用途があるような地目なら難しいかもしれませんが、原野のような何の目的にも使われていないような土地は、住宅を建てても問題ないような気がしますよね。

実際のところ、原野に住宅を建てられるか建てられないかというと、建てられるといえます。

ただし、それには条件があります。

それは、都市計画法の制限を受けていないかどうかの確認です。

もし、購入しようとしている土地に都市計画法の制限がある場合には、住宅が建てられない場合があるからです。

都市計画法を確認するには、その土地が都市計画区域かどうかを確認してください。

都市計画区域の中でも、市街化区域か市街化調整区域かによって違いがあります。

市街化区域なら、市街化を計画的に進めていく区域になりますので、住宅を建てる許可は下りることでしょう。

しかし、市街化調整区域は市街化を抑制するような地域となるため、住宅を建てることはかなり難しいことが多いです。

市街化区域かどうかは役所の都市計画課で確認することができます。

また、ネット検索でも調べられる場合もありますので、確認してみてください。

地目が原野の土地に住宅を建てたら地目変更しよう

都市計画法に問題がなく住宅が建てられることを確認したら、今度は地目を原野から宅地に変える地目変更を行います。

ただし、地目変更したいのであれば、地目変更の手続きをする前に住宅を建てる必要があります。

普通に考えると、住宅を建てる前に許可が必要な気もしますが、許可が先に必要なのは都市計画法のほうだけです。

地目を原野から宅地に変更するには、その土地に住宅が建っていることが前提となっていますので、住宅を建ててから変更の申請をすることになるのです。

なお、手続きは住宅が建った後からでもいいのですが、手続きする期限は決まっています。

それは、住宅が建って実質的な地目が変わった日から1ヶ月以内に地目を変更する必要がある、ということです。

もしこの期限を守らなかった場合、罰金を取られる可能性もありますので、必ず変更手続きは行いましょう。

原野を地目変更しなければ固定資産税は安くなる?

土地を所有した場合、固定資産税が毎年かかってきます。

その固定資産税ですが、地目の種類によって金額が違ってきます。

税金が高い地目は、宅地になります。

宅地は利用価値が高いため、税金も高くなってしまうのは仕方のないことでしょう。

それでは、税金が安い地目は何でしょうか?

それは、山林や田・畑や沼・湖などであり、需要の低さや用途の少なさが関係していると思われます。

また、雑種地や原野も税金が宅地よりは低いことがありますが、こちらに関しては土地自体の価値が上がれば、固定資産税も上がることが想像されます。

しかも、実際の固定資産税は地目だけで決められているわけではなく、市区町村による現況調査によって決められています。

ですから、原野に住宅を建てた場合、地目変更をしていなくても、現況調査によって地目は宅地と認定されてしまうということなのです。

地目変更は地目に変更があった場合にしなければならないことですが、もし仮に地目変更しなかった場合でも現況調査によって適正な固定資産税を請求されるということを覚えておきましょう。

住宅のために購入予定の土地!地目はどう調べる?

住宅を建てるために購入予定の土地の地目が分からない場合、不動産会社を通していればそちらに登記事項証明書がないか確認してみましょう。

登記事項証明書は、その土地の権利内容などが記されている書類となり、その中に地目の項目がありますので、そちらで地目を確認することができます。

もし手持ちにない場合だとしても、法務局に申請することによって取得することができます。

方法は、オンラインでの請求か、窓口での請求かのどちらかになります。

オンラインで請求後、法務局の窓口で受けとるかまたは送付によって受け取ることができます。

登記事項証明書のオンラインでの請求は、詳しくは法務省のホームページをご覧ください。

また、請求も窓口でする場合は、法務局の窓口に行き、交付申請用紙に必要事項を記入することになります。

法務局の所在地は、法務局のホームページをご参照ください。

これで、地目が原野かどうなのか確認することができます。

なお、手数料としては1通につき、500~600円程度かかります。

地目が原野の土地に住宅は建てられる

地目が原野の土地の場合でも、住宅は建てることができます。

ただし、都市計画法に引っかかっていないこと、地目変更することが必要になります。

もし、土地が市街化調整区域の場合は住宅を建てられないこともありますので注意しましょう。

地目変更は土地に住宅を建ててから行い、地目変更日から1ヶ月以内に済ませることが必要です。

固定資産税の関係から地目変更しない場合でも、実際の固定資産税は現況地目によって決められるため、税金は宅地として請求されることになります。

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