Real Estate And Living Library│不動産と住まいの図書館

Real Estate And Living Library

新しく家を建てるために!地目が原野の土地を宅地にしよう!

2019.12.12

新しく家を建てるための土地を購入するとき、地目までしっかりと確認していますか。

家を建て、その家に居住するためには、土地の地目が「宅地」になっている必要があり、もし地目が「原野」になっているのなら、地目を変更するための申請をしなければなりません。

しかし、「原野」から「宅地」に地目を変更するといっても具体的にどうすればいいのか分からないことも多いはずです。

そこで、地目や登記の基礎知識を深めつつ、地目変更登記についての申請の流れについて学んでいきましょう。

そもそも地目(ちもく)とはなに?

これから、地目が原野の土地を宅地に変更するために、必要な地目変更登記についてご紹介していきますが、その前にまず地目とは何なのかについてお話ししておきましょう。

地目とは、土地の種類のことを指します。

私たちが目にしている土地には、それぞれに地目が設定されているのですが、その地目にはたくさんの種類が定められています。

「田」「畑」「山林」などを含み全部で23種類の地目があり、その中に「原野」と「宅地」も含まれます。

土地を表すときは「筆(ひつ)」という単位が使われ、区切られた土地が一つの場合は一筆、二つの場合は二筆というように呼び方が変わります。

土地一筆には一つの地目が定められ、土地の利用方法によって地目が決まってきます。

例えば、その土地が田んぼとして使われているのであれば、地目は「田」ということになるように、土地は目的に沿って地目を定める必要があるのです。

それでは、今回の議題の中心でもある「原野」と「宅地」は、どのような使用目的が想定されているのでしょうか。

地目である「原野」と「宅地」とは?

土地に定められている地目は全部で23種類あり、その中には原野と宅地も含まれます。

まず原野にはどのような目的が想定されているのでしょうか。

原野とは「耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地(不動産登記事務取扱手続準則第68条11号)」となっています。

つまり、農地としては使用しておらず、雑草やかん木(低木)が生えている土地が原野ということです。

一見、長期にわたって農地として使用していない休耕田も、原野という見方ができるように感じますが、登記を変更しない限りは田んぼの地目は「田」という扱いになります。

次に宅地についてです。

宅地とは「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地(不動産登記事務取扱手続準則第68条3号)」となっています。

宅地という文字通り、その土地には一戸建てやマンションなど、建物と呼べるものの存在が認められます。

建物を建てた場所の地目が宅地であることで、人が住み生活を営めるのです。

ここまでで、地目である原野と宅地の目的や使われ方は分かりましたが、もし、原野として登記されている土地に新しく家を建てたい場合はどうすればいいのでしょうか。

この疑問について、次章から詳しくお話ししていきましょう。

地目が原野の土地に家は建てられるの?

そもそも、地目が原野となっている土地を宅地に変更して、新しく家を建てることはできるのでしょうか。

結論から申し上げると、原野の土地に家を建築することは可能です。

ただし、その土地に都市計画法における制限がかかっていないかを見極める必要があります。

都市計画法とは、都市の健全な発展を目的に定められた法律です。

都市計画法には、都市計画区域というものが存在し、その都市計画区域も「市街化区域内」と「市街化区域外」に分けることができます。

「市街化区域内」では、建築基準法にのっとった建物であれば、建築が可能です。

しかし「市街化区域外」の場合、都市計画法における許可が必要で、もし申請が通らなければ建築自体が認められない可能性があります。

その土地が、都市計画法においてどのような状態なのかは、役所にある都市計画課に問い合わせると確かな情報を入手できるでしょう。

少しでも疑問点があるのなら、事前に確認しておくことをおすすめします。

地目を宅地に変更する前に!土地の登記とは?

もし、新たな家を建築する予定の土地が都市計画法による制限がないのであれば、その土地に建物を建てることが可能です。

しかし、それに伴い原野から宅地に地目変更登記を行わなければなりません。

とはいえ、耳慣れない登記という言葉に、戸惑う方もいらっしゃるでしょう。

そこで、この章では登記について簡単にお話ししていきます。

登記とは、法務局が管理している不動産の登記簿に、土地の詳しい情報を記録することです。

土地の詳しい情報とは、所在、地番、面積、所有者などで、そこには地目も含まれます。

これら土地の詳しい情報を法務局が管理しておくことで、不動産の取引を安全かつスムーズに行うことができるのです。

不動産の取引は高額になるケースが多く、ささいなことが大きな問題になることもあります。

土地の面積が少し違うだけでも、取引額に多大な損失がでることもあるのです。

そのため、土地の登記をしっかりと行い、自分の資産を守る必要があります。

それは、地目変更登記を行うことにも繋がるはずです。

原野から宅地へ地目変更登記を行おう!

地目を変更したい場合は、地目変更登記を行わなければなりません。

その土地の利用目的が変わったのであれば、避けて通れない登記になります。

原野から宅地への変更がある場合は、建物が建てられてから1ヶ月以内の申請が必要です。

これは不動産登記法第37条にも定められています。

「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。」

土地の使い方が変わったにもかかわらず、地目変更登記を行わないままでいると、過料の罰を課せられる可能性があるので注意してください。

また、土地の地目は、固定資産税にもかかわってくる重要な項目です。

そのため、期日までの申請を忘れずに行ってください。

原野から宅地へ!地目変更登記の基本的な申請の流れ

地目変更登記の重要性がお分かりいただけたでしょうか。

それでは、地目変更登記の基本的な申請の流れについてもご紹介しておきましょう。

1.まずは、法務局で地目を変更したい土地の登記情報を取得します。

2.取得した登記情報をもとに、その土地の地目が原野になっているかを確かめてください。

3.地目が合致していたら、宅地への地目変更登記のための書類を作成し、法務局へ提出します。

4.書類を提出してからおおよそ10日ほどで登記が完了するので、法務局へ出向き登記完了書などを受け取ってください。

地目を変更するときの基本的な申請の流れは以上です。

地目変更登記は前述したとおり、1ヶ月という期日内の申請が義務付けられています。

慣れない地目変更登記の手続きに、想定した以上の時間がかかってしまうこともあるかもしれませんので、できるだけ早めの行動を心掛けましょう。

地目や登記について少しでも理解を深めておくと、申請を進めていくうえでも安心できるはずですよ。

期日を守り地目変更登記を行おう!

地目変更登記と聞くと難しく感じるかもしれません。

しかし、地目や登記についての基本的な知識を持っておくだけで、地目変更登記の申請もそれほど労力がかかることはないでしょう。

注意しなければならないのは、申請に期限があるということです。

原野から宅地へ地目を変更するときは、建物の建築後1ヶ月以内の申請を忘れずに行いましょう。

 - 土地, 地目