登記記録は、所有している不動産についての権利を主張するためにとても大切なものです。
現状に合った正しい登記をしておくことをおすすめします。
登記記録にはさまざまなものがありますが、その中に地目という項目があります。
今回の記事では、登記記録の中でも地目変更についてお話しします。
地目によって必要書類が異なり、ケースバイケースの対応をしなければならないかもしれません。
登記記録の地目とは土地の用途
土地の登記には、「地目（ちもく）」という項目があります。
登記記録を見てみると、土地の地番などと並んで地目という項目があるのがわかるかと思います。
地目とは、簡単にいうと土地の用途を意味すると考えてください。
土地といっても、さまざまな用途で使われていますよね。
住宅が建っている土地、田んぼになっている土地、商業施設が建っている土地、河川周辺の土地など、さまざまです。
それらの土地はそれぞれ用途ごとに地目が分けられ、登記されています。
例えば、住宅が建っている土地の地目は「宅地」、田んぼになっている土地の地目は「田」です。
しかし、相続や家庭の事情などによって所有している土地の用途が変わるということもありますよね。
地目が変更された場合、土地の所有者は一ヶ月以内に地目の変更の登記をする義務があります。
この登記記録に記載されている地目を変更することを、地目変更といいます。
例えば、田や畑を潰して住宅を建てたときや、住宅を取り壊して駐車場にしたときなどが該当します。
地目は全部で23種類あり、地目によって申請の必要書類が変わることがあります。
すべての土地が登記されている？！地目は23種類もある！
登記記録に記載される地目は全部で23種類あるとお話ししましたね。
以下に挙げておきましょう。
●宅地
●田
●畑
●牧場
●原野
●塩田
●鉱泉地
●池沼
●山林
●墓地
●境内地
●運河用地
●水道用地
●用悪水路
●ため池
●堤
●井溝
●保安林
●公衆用道路
●公園
●鉄道用地
●学校用地
●雑種地
一般的になじみがあるのは「宅地」や「田」、「畑」などでしょうか。
ちなみに、「田」と「畑」は似ていますがどのように違うのでしょう。
実は、「田」は用水を利用して耕作する土地で、「畑」は用水を利用しないで耕作する土地です。
水田かそうでないかが大きな違いといえますね。
ほかにも、墓地や公衆用道路も地目として登記されているというのは驚きです。
一般的に知られてはいませんが、土地というものはすべて地目が登記されているのですね。
さて、もし所有している土地があるのでしたら、地目がどのようになっているのかご存知ですか。
例えば土地の用途が変わり、地目が「田」となっているのを変更したい、となった場合はどのようにすれば良いのでしょう。
土地の用途が変わった場合、必要書類を揃えて地目変更の手続きをすることによって地目を変えることができます。
地目変更登記の基本的な必要書類
地目変更についてお話しする前に、土地の登記について簡単にご説明します。
土地の登記は、その所有者を明確にするために行われます。
土地などの不動産の登記は土地ごとにあり、地番や広さ、地目、所有者などを記録し、法務局が管理しています。
この登記されている情報のうち、地目を変えたいというときに「地目変更」という手続きが必要になります。
地目変更の必要書類は、基本的に以下の2つです。
●地目変更の登記申請書
●該当地の案内地図
書類としてはシンプルなものですよね。
しかし、土地などの不動産登記は権利部に登記の義務がないことから、変更があっても登記されていないことも多く、その場合には追加で必要書類が増えます。
例えば、所有者の住所が変わっている場合や、所有者が死亡している場合などです。
ほかにも、地目が「田」「畑」などの農地の場合には「農地転用」といい、さらに許可が必要になる場合もあります。
地目変更の中でも農地転用の必要書類は煩雑
それでは「田」や「畑」を地目変更、つまり農地転用する場合の必要書類と手続きをご説明します。
●地目変更の登記申請書
●該当地の案内地図
これは基本の必要書類でしたね。
上記以外に、
●農地転用の許可書もしくは届出書
●転用事実確認証明
が必要書類となります。
農地転用の許可書もしくは届出書は、その土地が市街化区域内か市街化区域外にあるかで異なってきます。
市街化区域内であれば届出書、市街化区域外であれば許可申請を管轄の農業委員会に提出します。
転用事実確認証明は、農地転用の許可がおりてから土地を転用し、その通りに転用が完了したことを証明する書類になります。
ほかにも、もしその土地が農地転用の申請をする前からすでに農地以外の用途に使われていた場合、
●非農地証明書
という書類が必要になるかもしれません。
この書類は農地転用の許可がおりる前に転用をしてしまっている土地で、一定の条件を満たしている場合に取得できる書類になります。
基本的にやむを得ない転用の場合にしか使うことはできません。
悪意のある転用の場合は、原状回復や厳罰処分を課されることもあるようです。
農地転用にかかわる必要書類は少し多めですね。
ほかの地目変更よりも煩雑な手続きになるかもしれないことは覚悟しておきましょう。
地目変更登記の必要書類が追加されるケース
農地転用以外のケースの、地目変更にかかわる必要書類を見てみましょう。
基本の必要書類はどのケースでも必要になると考えていただいて、以下では省略いたします。
【土地の所有者が亡くなっている】
●戸籍謄本もしくは除籍謄本
戸籍謄本は亡くなったことが記載されているものが必要です。
●相続人の戸籍謄本と住民票
相続関係が複雑な場合、上記以外の戸籍が必要になることもあるようです。
【代理人が申請を行う】
●所有者から代理人への委任状
土地家屋調査士や司法書士などの専門家に地目変更を依頼し、すべての手続きを委任する場合などに必要です。
この場合は、必要書類だけでなく依頼した専門家に支払う報酬も必要になります。
【所有者の住所が登記記録と異なる】
●所有者の住民票
記録されている住所と現在の住所への経緯が記載されているものが必要になります。
●戸籍の附票
上記が必要になることもあります。
地目変更登記の豆知識
土地の地目変更についてお話ししてきました。
最後に、地目変更にまつわる豆知識もご紹介しておきます。
土地の所有者といっても一人ではなく複数人いる場合もありますよね。
土地の登記に関する変更というと、必要書類と所有者全員が揃って申請をしなければならないというイメージがあります。
しかし、地目変更に関しては、申請人は所有者のうちの代表者一名でも申請することができます。
地目変更は、登記記録と現状の用途を一致させることが目的です。
そのため、必要書類に署名捺印があれば代表者一名だけで登記をすることができるのです。
ほかにも、地目変更は「中間の地目の省略」ができます。
地目変更登記をしないままいくつかの地目として使われてきた場合、最終的に現在の地目だけの登記となる、ということです。
登記されなかった中間の地目に関しては省略されることになります。
例えば、地目は「畑」のままで、
「畑」→「雑種地」→「宅地」
となったとします。
そうなると、地目変更で登記するのは現状の「宅地」となり、「雑種地」は省略されます。
資産を守るという意味でも正確な登記を！
土地の登記は専門家に依頼することが多く、お金がかかるというイメージからか、変更があっても登記しないという人も多いようです。
しかし、変更を登記しておかないと困るのは自分の子どもや孫かもしれません。
土地はご自分の大切な資産です。
正確な記録を登記しておくことはご自分のためでもありますし、のちのちは資産を受け継ぐ子どものためにもなりますよ。
