3月、4月は卒業と入学の季節です。
新生活に向けたお引越しでは、引っ越し業者の手配、物件に合わせた家具の買い足し等、考えていた予算より出費が増える事も多々あります。
賃貸物件を借りる際に、必ずかかる初期費用について「できる限り金額を抑えて借りたい」とお考えの方も、いらっしゃるのではないでしょうか？
今回は賃貸物件のお得な入居方法と、初期費用に含まれている「仲介手数料」の値引きについて、詳しくご説明いたします。
賃貸契約をする際に必ず支払う、初期費用と仲介手数料
賃貸物件を契約する際には、入居前にまとまった金額を不動産会社、大家へお支払いをしなければなりません。
このまとまった金額の事を「初期費用」と呼びます。
初期費用の中には礼金、敷金、仲介手数料、前家賃、火災保険料等、実に様々な項目があります。
一般的な目安として、賃貸物件を借りる際は、入居を希望している物件の家賃6ヶ月分が初期費用と言われています。
また、初期費用に含まれている仲介手数料と礼金につきましては、賃貸物件の所有者により値引き交渉ができるケースもありますので、後ほどご説明いたします。
最初に「初期費用」について、簡単な内容をご説明致します。
【敷金】
金額の相場は家賃1ヶ月分が目安となります。
退去する際に借りていたお部屋を現状回復する為の費用に充てられ、基本的に差額は返還されます。
【礼金】
こちらも金額の相場は家賃の1ヶ月分が目安となります。
物件を所有する大家へお礼の意味を込めてお支払いしますので、退去の際に返還はされません。
【前家賃】
金額の相場は家賃の1ヶ月分となります。
入居される月の家賃を前払いでお支払いする際にかかる費用になります、月の途中から入居される場合は日割り計算で家賃が発生致します。
【火災保険】
相場と致しましてはシングルが1．5万円、ファミリーですと2万円程になります。
火災や水漏れトラブル等に備えて加入する必要があり、保険会社へお支払いする金額になります。
【保証料】
家賃保証会社を利用する際にお支払いする金額で、家賃＋共益費0．5ヶ月分が目安となります。
退去の際に返還はされません。
【仲介手数料】
相場といたしましては、家賃0．5ヶ月～1ヶ月分＋消費税になります。
物件のご紹介と契約の手続きを行った不動産会社へお支払いします。
この他にも鍵の交換代、害虫駆除費用、室内清掃費用等が必要になってくる場合もあります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条及び、建設省告示第1552号（最終改正 国土交通省告示第172号）で、家賃1ヶ月分＋消費税以内と定められています。
仲介手数料は不動産会社によって、相場の金額で設定されている場合もありますが、昨今では半額や無料に設定されている不動産会社もありますので、物件を探す際は最初に仲介手数料の金額について、尋ねてみるのも良いかもしれません。
仲介手数料を値引きしたら不動産会社の利益に影響する？
「賃貸物件の仲介手数料を値引きしてしまったら、不動産会社の利益がないのでは」と考えていらっしゃる方も多いかもしれません。
「半額」や「無料」と掲げている不動産会社も少なくありませんが、何故不動産会社は利益ともなる仲介手数料を半額や無料にする事ができるのでしょうか？
不動産会社は賃貸物件の仲介手数料を借主と大家の両者へ請求する事ができます。
つまり仲介手数料が半額と掲げている不動産会社では借主と大家の両社へ50％ずつ仲介手終了の請求を行っている事になります。
また、仲介手数料無料物件の場合、借主からはいただかなくても大家からはいただいているのです。
上記の様に、仲介手数料が無料と掲げられていても、不動産会社にはきちんと利益が発生しています。
賃貸物件の仲介手数料は値引きの交渉ができる？
賃貸物件の契約の際に、仲介手数料の値引き交渉はできるのでしょうか。
不動産会社には通常の物件とは異なり、自社で経営している物件、いわゆる「自社管理物件」と呼ばれる物件があります。
自社管理物件は貸主が不動産会社の為、借主からの礼金や仲介手数料の値引き交渉に、前向きに応じて頂ける可能性があります。
また自社管理物件は礼金が不要ですので、一般的な委託されている賃貸物件より初期費用を大幅に減らす事が可能になります。
しかし、大家から業務の委託を請け負っている賃貸物件の場合は値引き交渉に応じて頂けないケースが主ですので、賃貸物件の初期費用を抑えたい方は、自社管理物件を探すと良いかもしれません。
自社管理物件をインターネットで探す場合、物件の情報欄に「取引様態」という欄があります、この取引様態の欄が「貸主」、又は「自社」と記載されている物件は自社管理物件の可能性があります。
自社管理物件を売りにされている不動産会社も多くありますので、是非探してみて下さい。
仲介手数料等の値引き交渉以外にも、お得に借りられる賃貸物件
仲介手数料や礼金等の値引き交渉をして初期費用を抑えたいとお考えの方には、賃貸物件の「家賃が一定期間無料」になる「フリーレント」のついた物件がオススメです。
不動産会社の広告等でもよく目にするようになったフリーレントですが、実は「家賃が一定期間無料」につきましては特に決まりがありません。
つまり、入居までの日割り家賃分が無料のケースもありますし、2週間程が無料期間のケースもあります。
中には家賃の1ヶ月分～3ヶ月分まで無料期間のケースもあり、初期費用はかかりますが、その後の出費を抑えられると考えて頂けますと、大変お得に賃貸物件を借りる事が出来ます。
「家賃が無料なのは、何か物件に事情があるのか」と心配になる人もいるでしょう。
しかし、フリーレントだからといって家賃が相場より高くなる事はありませんし、お部屋自体に何かしら事情があるといった事はありません。
では何故、家賃が一定期間無料なのでしょうか。
昨今の賃貸物件は、家賃や広さ、駅からの徒歩分数等で検索をしますと、似た条件の賃貸物件が沢山あります。
不動産会社、大家としては「フリーレント付き」といったお得な条件を付ける事により、数ある物件数の中から自身の物件を選んでもらいやすくしています。
また、賃貸物件を貸す不動産会社や大家にとって、フリーレント期間中は家賃の収入がありませんが、フリーレント期間が終了しましたら家賃の収入の見通しが立ちます。
フリーレントにすることで、毎月の安定した収入に繋げるという目的があるのです。
フリーレント期間の付いた賃貸物件のメリット
仲介手数料の値引き交渉をする為に、自社管理物件を探すのも初期費用を抑えるコツです。
しかし、先程ご紹介したフリーレント付きの賃貸物件ですと、前家賃が発生しないケースも有り、最大のメリットは、「二重家賃が発生しにくい」事です。
例えば、現在入居されている賃貸物件を退去される際に、家具の運び出し等を考慮し、新居の契約を早くおこなう等すると、退去される物件の家賃と新居の家賃が二重にかかります。
もし新居がフリーレント期間のついた賃貸物件へお引越しする場合ですと、新居の家賃が発生するまでに期間があります。
そのため、家賃が二重にかからない事に加え、引っ越し準備や家具の運び出し等もゆとりを持って作業する事ができます。
仲介手数料等がかかる場合も！フリーレント付き賃貸物件の注意点
フリーレント付き賃貸物件を見つけた際には、確認していただきたい点や注意していただきたい点があります。
まず、フリーレント付き賃貸物件でも、仲介手数料と礼金につきましては先ほどの記述通り、不動産会社が自社管理物件でなければ値引き交渉ができません。
次に、フリーレントの家賃無料期間につきましては必ず確認してください。
フリーレントの家賃無料期間は物件によって異なります。
フリーレント契約でも家賃無料期間が短い場合等は、初期費用に前家賃が含まれるケースがあります。
また、多くのフリーレント付き賃貸物件では「短期違約金」を設けています。
短期違約金とは、半年～一年等の短い期間で賃貸アパートを解約、転居をした際には違約金を求めるといったものです。
短期違約金の金額は、入居期間が半年等の短い場合は家賃の2ヶ月分、一年未満ですと家賃の1ヶ月分が相場となっております。
賃貸物件の初期費用を抑える為に役立つ仲介手数料等の値引き交渉
仲介手数料の値引きについてと、賃貸物件をお得に借りる方法についてお話しいたしました。
初期費用を出来るだけ抑えたいと考えている方は、ぜひ賃貸物件の取引様態の欄で「貸主」、「自社」といった項目を探してみて下さい。
また、家賃が一定期間無料になるフリーレント付き賃貸物件も大変オススメです。
フリーレントの無い賃貸物件につきましては、「家賃を下げる」「礼金や仲介手数料の値引き」、といった交渉をするより簡単にフリーレントを付けてくれる場合もありますので、是非交渉してみると良いかもしれません。
