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家を新築する!それぞれの不動産登記をするタイミングは?

2019.9.28

新たに家を建てるときなどに必要となる「登記」ですが、

聞いたことはあったとしても、それが一体どんなものか分からない方も多いかもしれません。

そこで今回の記事では、不動産登記について詳しくご説明していきます。

また、申請や取得のタイミングなども細かくお伝えしますので、

これから家を新築する方や、家を建て直すという方も、ぜひ参考にしてみてください。

家を新築するけど登記って何?

家を新築するとき、しなければならない手続きの1つに「登記」がありますが、それはいったいどういったものなのかを先にお話し、のちにそのタイミングなどをお伝えします。

そもそも登記には、法人・債権・不動産などさまざまな種類がありますが、これらは権利や義務などを手続法によって守ったり、取引を円滑にしたりするためのものです。

今回は、家を建てる際の登記に関する「不動産登記」に焦点を当ててお話しします。

不動産登記は、土地や新築した家がどの場所にあり、どんな大きさで誰のものなのかを記載する手続きのことで、そこには誰にどのような権利関係があるのかも記載されます。

そして、登記された内容は、法務局に行くとどんな方でも閲覧することができます。

不動産登記とひとくちにいっても、家を新築するときの登記は種類が多くあるので、次項から細かく見ていきましょう。

登記のタイミングは建物が完成してから!表題登記・所有権保存登記とは?

まずは、表題登記・所有権保存登記の2つについてご説明します。

最初に表題登記です。

不動産登記のなかには表題登記というものがありますが、これは建物の所在・地番・地目・地積・原因・所有者などを申請するものです。

家を新築した際は必ず表題登記をする必要があり、それによって登記事項証明書の「表題部」が作られるので、どこにどんな建物が建っているのかが明らかになります。

ちなみに、表題登記をするタイミングは、建物が完成してからです。

この手続きを行わないと、実際には建物が建てられているのにもかかわらず、登記事項証明書上ではその場所に建物はないという扱いになってしまいます。

次に、所有権保存登記ですが、簡単に説明すると「この建物はこの方に所有権がある」というものになります。

建物の所有権が登記されていない不動産の「甲区欄」に名前を入れ、所有権を設定するためのものです。

登記のタイミングは内容によって違う?土地所有権移転登記と抵当権設定登記

次に、土地所有権移転登記と抵当権設定登記についてお話ししましょう。

土地所有権移転登記というのは、家を新築する際に土地を購入した場合、その不動産の所有権を移転するために行う申請です。

土地所有権移転登記をすることで、土地の所有権を得られます。

そして、抵当権設定登記というのは、住宅ローンなど組むときに、返済できなくなった場合の保証として家と土地を担保とすることを明記する手続きです。

実際に返済できなくなった場合は、家と土地を売却し、それで得られたお金で返済をするというのを公的に明らかにしたものになります。

この2つの登記のタイミングについてですが、土地所有権移転登記に関しては土地を取得した後に行います。

抵当権設定登記に関しては、土地の場合は「土地所有権移転登記と同様に土地を取得した後」に行い、建物の場合は「建て終わった後」に行います。

新築が完成!建物の登記のタイミングの例

これまで、不動産登記について細かく見てきました。

建物の登記をしなければならない期間は、建物が完成してから1ヶ月以内となっています。

また、建築されることが確実な場合であったとしても、建物が実際に作られていない状態では建物の登記をしてはいけません。

ここからは、登記のタイミングについてお話ししますが、先ほどお話ししたタイミングとは異なります。

これは、あくまで1つの例となっているので、新築を建てる際の参考にしていただければ幸いです。

最初に、土地と建物のローンの支払先が同じところで、土地と建物にかかる費用をまとめて支払う場合です。

①建物が完成してから、建物の表題登記を行います。

②手続きが進められる1週間程度の間に住所変更等を済ませます。

③引き渡しの日に土地所有権移転登記・建物の所有権保存登記・土地と建物の抵当権設定登記をします。

土地を先に購入して新築を建てる登記のタイミング

先に土地を購入してから新築を建てようとすると、「土地と建物のローンの支払先が違う」という場合もあるかもしれません。

その場合、登記のタイミングは次のようになることもあります。

①土地を購入した日に、土地所有権移転登記・土地の抵当権設定登記を行います。

②建物が完成したら建物の表題登記をします。

③手続きが進められる1週間程度の間に住所変更等を済ませます。

④引き渡しの日に建物の所有権保存登記・建物の抵当権設定登記をします。

登記はこの2つに限らず、状況によっては、それに応じた登記が必要になります。

例えば、家を新築するところに焼失した過去の建物が残っているような場合は、表題登記をする前に「建物焼失登記」という別の登記が必要です。

お伝えした2つの登記のタイミングは、あくまで例ですので、ケースによっては異なることもあります。

不動産登記は他にどんなものがあるの?

これまで、不動産登記についてや、それぞれの登記のタイミングについてお伝えしました。

前項でも軽く触れたように、不動産登記は目的に応じて変わります。

ここからは、表題登記・所有権保存登記・土地所有権移転登記・抵当権設定登記以外の登記についてお話しします。

●土地合筆登記

土地合筆登記(とちがっぴつとうき)とは、いくつかの土地を1つにまとめるというものです。

登記事項証明書上では、土地の単位は「筆(ひつ)」であり、土地の数を数えるときや公図を見るときに「1筆」「2筆」と数えます。

そのことから、土地を合わせるという意味で「合筆」といいます。

逆に1つの土地を複数に分ける登記もあり、それは「土地分筆登記(とちぶんぴつとうき)」というものです。

●変更登記

変更登記は、以前に登記した内容に変更があったときに行うものです。

土地や建物の現状が、登記した内容と正確に一致していなければならないため、少しでも変更があれば変更登記をする必要があります。

例えるとすれば、以前からある建物を増築した場合や、登記されている名義人に変更があったときです。

●抵当権抹消登記

ローンを組んで家を新築したばかりの場合は、関わりのないものかもしれませんが、いずれか抵当権抹消登記を行う日がくるでしょう。

抵当権抹消登記は、登記した内容すべてを消すものです。

例えば、住宅ローンを完全に返済したとなれば、土地や建物を担保にする必要がなくなるので、抵当権抹消の登記をします。

このように、いくつかの不動産登記の種類に関してお話ししましたが、登記は不動産仲介の司法書士にお任せするのが一般的です。

しかし、登記を依頼する際にかかる費用を抑えるために「自分で登記する」という方も少なくないようです。

どちらの場合でも不動産登記はできますが、いずれも登録免許税や不動産所得税などの費用はかかりますので、念頭に置いておきましょう。

不動産登記を理解し正しく登記をしよう!

元々所有していた土地に現金で新築を建てる場合、土地も建物も両方ローンを組んで購入する場合など、家を建てる状況は人によっても違います。

そうなれば、当然不動産登記も異なるので「自分の家は、どの登記をする必要があるのか」を知っておくといいですね。

また、登記はご自分で行うことも可能ですが、不安な場合は司法書士に依頼すると安心といえるでしょう。

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