Real Estate And Living Library│不動産と住まいの図書館

Real Estate And Living Library

中古物件が狙い目?東京で中古一戸建てを手に入れるべき理由

2019.11.22

一戸建てを購入するとなると、新築物件が欲しいと思う人が多いですよね。

しかし、最近では中古物件の人気も高まっています。

東京などの都心では、中古物件の価格も上昇しつつあるようです。

中古物件は、新築物件とは違ったメリットを持ちます。

新築物件に住むことよりも、中古物件の持つメリットの方が大きいと考える人が増えているのです。

中古物件の人気が上昇している

「家を買う=新築物件」と思っていませんか。

新築の一戸建てを購入することがある種のステータスであった時代は終わりました。

ライフスタイルや住宅への考え方は人それぞれで、新築物件でなくても良いと考える人が増えているのです。

それは、新築であることよりも、立地や価格、資産価値を重視しているということです。

比較的手の届きやすい中古物件を購入して好きなようにリノベーションして暮らすというのも人気です。

このように、東京などの都心では「新築一戸建て神話」が崩れつつあり、中古物件の人気が上昇しています。

ところで、「新築と中古はどちらが良いのか」という話をよく耳にします。

実は、これには答えはありません。

どちらにもメリットとデメリットがあり、それを理解したうえで「自分で選ぶ」のが正解と言えるのでしょう。

新築一戸建ての魅力!しかし価格的に東京に建てるのは難しい

新築物件の大きなメリットは、「自分のための家を建てる」という満足感にあるのではないでしょうか。

住宅の構造から間取り、設備、内装などの細かい部分をすべて自分の好みに決めることができ、すべてが新品できらきら輝いて見えます。

特に水まわりは、他人が使っていたと思うと少し嫌悪感を抱いてしまう人もいるでしょう。

誰も使っていないまっさらな状態の一戸建てに住み始めるのは気持ちが良くて、家を建てたという満足感はかなり高いです。

また、住宅設備に最新の機能や素材を使用することができます。

こだわりの内装や設備を導入することが可能なのです。

そして、地震が多い国である日本では耐震性を重視する人も多いですよね。

新築物件は最新の耐震基準で建築されていますので、耐震性については心配する必要がありません。

基礎工事からチェックすることもできますので、そういった点では安心感が高いです。

大きなデメリットは、やはり価格です。

中古物件に比べて新築物件の価格帯は高めです。

新築で家を建てるとなるとやはりコストがかかります。

建売住宅やローコスト住宅など選択肢は多くなっていますが、東京で家を買うとなるとやはりある程度の価格帯になってしまうことは覚悟しなければなりません。

手に入りやすい価格とリフォームのしやすさが中古物件の楽しさ

一方、中古物件を見てみましょう。

中古物件の大きなメリットは、やはり価格です。

中古物件は、同じ面積や立地条件の新築物件と比べて、低い価格で手に入れることができます。

同じ予算であれば新築物件よりも大きな家や土地、より良い立地条件の中古物件を手に入れられるかもしれません。

東京の物件はそもそも高額になりがちですが、中古物件であれば何とか手が届く、という人は多そうです。

日本では、住宅は古くなればなるほど価値が低くなります。

特に木造住宅は築20年でほとんど価値がゼロになると言われています。

物件にもよりますが、ほぼ土地の価格だけで住宅を手に入れられるかもしれません。

また、中古物件は現物を実際に見ることができるというのが強みです。

広さや日当たり、隣家との距離感などを体感することができ、より現実的に生活を想像することができます。

周辺環境や近隣の住民などを把握しやすく、生活のイメージがつかみやすいです。

そして、小さな子どもがいるご家庭であれば、中古物件の古さは逆にメリットになるかもしれません。

新築物件となると、できるだけ汚さずきれいな状態を維持したくなります。

そのため、子どもが壁を汚したり障子を破ったりしないようにピリピリしながら見張らなければならないかもしれませんよね。

しかし、中古物件であれば多少汚されてもそこまで気になりません。

おおらかな気持ちで子育てができるというのも、中古物件の一戸建てのメリットと言えます。

中古物件の一戸建ては意外とお金がかかることも

中古物件には、もちろんデメリットもあります。

それはリフォーム・リノベーション費用がかかるという点です。

多くの中古物件購入者は購入後リフォームをします。

新築物件と中古物件の大きな違いは、「価格」だと思われるでしょう。

もちろん、東京だけでなくほかの地域でも中古物件の方が価格が低い傾向にあるため、住宅本体の価格自体は、低く抑えることができます。

しかし、中古物件は状態によって大きなリフォームや修繕が必要になることがあり、結果的に新築物件と同じくらい費用がかかってしまうことがあるのです。

古い建材では断熱性や防音性が低く、居住性に問題がある場合もあります。

維持費や修繕費が意外とかかり、結局新築物件を買うのと同じくらい払っていた、とならないように、購入前の調査はしっかりしておくと良いでしょう。

リフォームやリノベーションは中古一戸建ての楽しみでもあります。

それは住宅本体がしっかりしていてこそ楽しめるものです。

そのため、住宅がどのようになっているのかを住宅調査会社に依頼するのもひとつの手です。

中古物件の場合、特に心配なのが耐震性です。

新築物件の場合最新の耐震基準をクリアしていますが、中古物件は築年度によって耐震基準が異なる可能性があります。

耐震基準はこれまで2回の大きな改正がありました。

その改正が1981年6月と2000年6月ですので、耐震性が気になる人は2000年6月以降に建築された中古物件を選ぶのがおすすめです。

もし妥協するとしても1981年6月以降に建築されたものを選ぶと良いでしょう。

新築一戸建てのリスクとは?東京であればリスクを軽減できることも

新築物件や中古物件の一戸建てについて、メリットやデメリットをお伝えしてきました。

ここで、一戸建ての資産価値についてもお話しします。

一戸建ての資産価値、これは新築物件と中古物件とでは大きく異なります。

新築の一戸建てを所有することについて、「資産価値」が最も大きなデメリットだと考える人もいます。

どういうことなのでしょう。

先ほどもお伝えしましたが、新築の一戸建ては築年数が20年を超えると建物の価値がほぼゼロになると言われています。

新築物件は築1~5年で価値が急激に下落し、その後、築10年目までは緩やかに下落していきます。

築11年を過ぎるとさらにゆっくりと下落し続け、築20年ほどで価値がゼロになり、そこからはほとんど下がらないということになります。

つまり、一戸建ての建物の資産価値は値下がりすることが一般的であり、はじめからそのリスクをはらんでいるのです。

しかし、東京などの都心ではこのリスクを軽減することができます。

東京都内の駅近エリアや人気の居住エリアの物件であれば、資産価値の値下がりは少ないと言われています。

逆に言うと、それ以外の郊外や地方では、短期間での資産価値の下落は想定しておかなければならない事実と考えます。

資産価値が下落しているのにもかかわらず、ローンが長期間続くことはリスクです。

もし住宅ローンが支払えなくなったとき、資産を売却しようとしても売却額で住宅ローンを完済できない、ということが起こります。

そうなった場合、一戸建てを失うばかりでなく借金も残ってしまうことになるのです。

中古物件は東京都心でさらに流通が見込まれる

資産価値という点では、中古物件は安定していることが多いです。

一戸建ての価値が下落するとしても、下落幅が少なくリスクも少なくすることが可能です。

一戸建ての資産価値は築年数とともに下落していきますので、資産価値が安定し始める築5年ほどの中古物件がおすすめです。

築10年となると資産価値の下落リスクはさらに少なくなります。

築10年と築20年ではあまり価格が変わらないこともありますので、築10年あたりは狙い目かもしれません。

そしてもうひとつ、資産価値を左右するのが立地です。

日本では人口減少が進みつつあり、人口はこれからも東京などの都市部に集中していくでしょう。

そうなると、郊外や駅から遠いような土地は価値がさらに低くなると考えられます。

たとえ東京であっても、利便性の低い土地は売却も賃貸もしにくく、土地の資産価値が下落しないとは言い切れないので、注意しましょう。

しかし、一戸建てを購入する目的は資産価値だけではありません。

居住性や快適性もとても重要な目的のひとつです。

資産価値にとらわれて、居住性をないがしろにすることもあってはなりません。

良い中古物件とは、このバランスが取れた物件であると言えるのです。

一戸建てを手に入れる目的

一戸建てに住みたいと思う理由はさまざまですが、新築物件と中古物件にはメリットだけでなくそれぞれ落とし穴があったりします。

どちらの方が良いと言い切れるものではなく、どちらがよりライフスタイルに適しているか、と考える方が良いかもしれません。

一戸建てを買うということは、「土地建物を買う」という単純なことではありません。

その一戸建てで、幸福感・満足感の高い生活を送ることが本当の目的なのです。

 - 一戸建て, 住宅