住宅購入を検討し始める時に、駅から近いマンションにするか、駐車場と庭付きの一戸建て住宅にするのか悩まれる方が多いです。
また、きれいな新築を選ぶか価格の割安な中古にするのか悩まれる方も非常に多いようです。
住宅購入で失敗しない為には、事前に不動産に関する情報を収集する事が大切です。
まずは、それぞれのメリットとデメリットを確認してください。
不動産業歴10年の私が、お勧めする物件の特徴と購入する際の注意点をお伝えします。
中古よりもきれいな新築！メリットとデメリットは？
一戸建て・マンションに共通する新築物件のメリットとデメリットをご説明します。
【メリット】
・新築プレミアム感＆満足感
新築なので当然、全ての設備が新品未使用で、外観も内装もきれいです。
まっさらな空間は気持ちがよく、新築ならではのプレミアム感と満足感があります。
・長期間の瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、その不動産に隠れた欠陥や不具合があった場合に、売り主の不動産業者が責任を負う事です。
「住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により一般の消費者が不動産業者から新築住宅を購入した場合、売り主である不動産業者は建物の主要構造部について、10年近くの瑕疵担保責任を持つ義務があります。
住宅は高額な買い物ですので大きな安心材料となります。
・設備や仕様が充実している場合が多く快適に住める
最近の新築住宅には、省エネ設備・食洗器・床暖房・ミストサウナ等の設備が充実している物件が多く快適お住まい頂けます。
【デメリット】
・青田売り販売
新築物件の多く（特にマンションの場合）は、建物が未完成の段階で販売する「青田売り」なので、実際のお部屋を見ずに契約する事がほとんどです。
実際の間取り・日照・眺望・騒音を確認しないで購入するので、思っていたイメージと違うリスクがあります。
ただし、新築でも一戸建ての建売住宅やマンションの売れ残った部屋は実際に内覧する事ができます。
新築は最新の設備や販売経費等が上乗せされますので、近隣の中古物件に比べるとどうしても価格は高くなる傾向にあります。
新築よりも割安で購入できる！中古のメリットとデメリット
一戸建て・マンションに共通する中古物件のメリットとデメリットをご説明します。
【メリット】
・実際の部屋の中を確認できる
中古物件は実際の建物・部屋の中を確認する事ができます。
内装や外装・日当たり・眺望・騒音を自身で体感できるのは大きな安心材料です。
・新築よりも価格が安い
当然ですが新築に比べると、建物が経年劣化している分、価格は割安になります。
築年数が古くなる程、割安になる傾向がります。
【デメリット】
・経年劣化している分、修繕にかかる出費リスクが高い
土地は経年劣化しませんが、建物と設備は年月とともに劣化していきます。
新築物件に比べると、設備の故障・雨漏り・床鳴り・シロアリ等の発生リスクが高まります。
特に木造の一戸建て住宅は経年劣化が早い傾向にあります。
・瑕疵担保責任が短い（無い）
新築建物の主要構造部については、販売した不動産業者は約10年間の瑕疵担保責任を義務付けられていますが、中古はどうでしょうか？
中古物件は個人間取引がメインとなり、瑕疵担保責任は2～3ヶ月にする場合が一般的です。
割安物件によっては瑕疵担保責任がない場合もあります。
一戸建てと比較！マンションのメリットとデメリット
一戸建てと比較して、マンションのメリットとデメリットをご紹介します。
【メリット】
・利便性の高い立地が多い
マンションと一戸建ての立地条件を比較すると、マンションの方が駅や商業施設に近くて、利便性の高い立地に多く建築される傾向があります。
利便性の高い土地は、当然土地代が高くなります。
しかし、複数の住戸から構成されるマンションとして販売する事により一戸あたりの土地代を抑えて、一般の会社員の方にでも購入できる価格設定が可能になります。
・防犯性が高く室内に段差が少ない
管理人が滞在、またオートロックや防犯カメラなど防犯設備が充実しているマンションが多く物理的にも心理的にも不審者が侵入しにくいです。
マンションの室内は一戸建てのような階段がなく、ワンフロアで日常生活が可能ですので掃除や洗濯ものを干すといった家事の負担を軽減できます。
また足腰が弱ってくる、老後の生活にも適しています。
・一戸建てに比べて耐用年数が長い
耐久性については、木造一戸建てに比べると、鉄筋コンクリートのマンションに分があります。
法定耐用年数は、木造の場合22年ですが鉄筋コンクリートの場合は2倍以上の47年です。
日常の面テンスや気象条件にもよりますが、実際の耐用年数も木造より鉄筋コンクリートの方が長いのは明白です。
木造一戸建てを新築で購入した場合、ローンの支払いが終わる頃に建て替えが必要な場合もあります。
木造の中古住宅であればローン返済中に建物の寿命がきてしまう可能性が高くなります。
【デメリット】
・月々の管理費と駐車場料金がかかる
マンションを購入すると管理組合の一員となる義務があります。
そして毎月、管理組合に対して定められた管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。
さらに駐車場・バイク置き場・自転車置き場を利用する場合は使用料も支払わなければいけないので、一戸建てにはない支払義務が生じます。
・上下・左右からの騒音リスク
マンションは隣の住戸と隣接しているので、戸建てに比べると騒音問題が発生するリスクが高まります。
鉄筋コンクリート造は防音性に優れていますが、騒音を完全に遮断する事はできないのでトラブルが起きる事もあります。
特に楽器の演奏をする方や、小さなお子様がいる世帯は注意が必要です。
マンションと比較！一戸建てのメリットとデメリット
マンションと比較して一戸建てのメリットとデメリットをご紹介します。
【メリット】
・駐車場代金や管理費、修繕積立金の強制徴収がない
マンションだと毎月支払い義務のある管理費や駐車場料金ですが、戸建てにはありません。
そのため、毎月のランニングコストを軽減できます。
ただ、将来的には建物の維持管理（外壁塗装や屋根の葺き替え等）に費用が発生しますのでご注意下さい。
（新築は当面かからないですが、中古だと購入してすぐに発生するリスクがあります。）
・注文住宅の場合好きな間取りで設計できる
注文住宅であれば、ライフスタイルや家族構成に合わせて自由に設計する事ができます。
何度も打ち合わせをして希望のお家が完成した時の喜びはひとしおです。
【デメリット】
・便利な立地にたてるのが難しい
便利な立地とは駅から近い立地ですが、戸建て用住宅地は駅から徒歩5分以上がほとんどで、バス便や郊外のエリアでも分譲されています。
日々の通勤時間が長くなる点と、将来的に資産性に不安があります。
・経年劣化が早い
木造一戸建ては、鉄筋コンクリートのマンションに比べて建物の寿命が短いので、ローンが終わった頃には建て替えが必要という事もよくあります。
・火災保険やネット利用料金が割高
一戸建ては木造が多いです。
木造は燃えやすい材質の為、マンションに比べて火災保険料は高くなります。
また、インターネット料金もマンションプランよりも戸建てプランの方が高い傾向にあります。
新築・中古に関わらず大切な立地と資産性について
一戸建て・マンションどちらを購入するにしても、大切な資産となりますので、その資産性と立地の関係についてご説明します。
資産とは、収益価値（貸しやすさ）と売却価値（売りやすさ）のことで簡単にいうと、売りやすいか・貸して賃料収入が取りやすいかという事です。
私が以前不動産仲介の仕事をしていた時に実感した、売りやすい・貸しやすい・価格がさがりにくい物件の立地には以下のような特徴がありました。
・駅が近い
・商業施設が近い
・教育環境が良い
駅・商業施設が近い物件は新築・中古問わず、生活利便性が高く人気があるのは当然です。
最寄り駅については、乗降者数が多ければ多いほど、そこで生活や仕事をしている人が多いということなので、資産性は高い傾向があります。
駅から遠くても資産性の高い物件の特徴は教育環境のいいエリアです。
「子育て支援が充実しているエリア」「公園・保育園・小学校が近い」「小学校の教育方針が魅力」などの物件はファミリー世帯の需要が高い傾向にあります。
そのようなエリアは、多少不便でも売りやすい・貸しやすい物件が多いです。
一戸建てやマンションを購入する際に注意したい不動産業者選び
不動産を購入する際には、新築物件であればデベロッパーや販売会社、中古物件であれば仲介業者、一戸建て注文住宅であればハウスメーカー・工務店等と取引を行います。
この取引する不動産業選ぶ際に注意して頂きたい事があります。
あるマンショントレンド調査によると、理想とするマンションのタイプは「信頼できる不動産会社が分譲」「信頼できる建設会社が施工」「管理会社が信頼できる」がトップ3となっています。
マンショントレンド調査のトップ3ですが、一戸建ても含めて不動産という大きな買い物において、「信頼できる業者」というキーワードが非常に大切なポイントです。
本当に信頼できるかどうかは、取引してみないと分からないですが、大手業者（財閥系・電鉄系・上場企業等）であればある程度信頼できるのではないかと思います。
私自身、色んな不動産業者と取引しましたが、大手業者にはコンプライアンスを守る意識が高く、社内のチェック体制がきちんとしている会社が多かったように思います。
どのような物件を選ぶべきか
それぞれの物件にメリットとデメリットはありますが、総合的に判断すると、駅近の新築か築浅（10年位まで）をお勧めします。
マイホームをご自身の資産にするという意味では、建物は経年劣化しますが、駅近という立地は経年劣化しない財産です。
住まい探しは「住む」だけではなく「資産」という観点も大切です。
またある程度、安心して取引ができるように、大手不動産業者の販売や仲介での購入をお勧めします。
