使っていない田んぼを有効活用するために、駐車場や宅地にしようと考える人は多いと思います。
地目が「田」の土地を駐車場にするなど、土地の転用は簡単にできるものなのでしょうか？
田んぼを駐車場に造成して利用することは簡単です。
ただ、正式に駐車場として活用する場合は、造成工事だけでなくいくつかの手続きが必要となります。
こちらでは、地目が「田」の土地を駐車場にする際に必要な手続きや注意点についてお話ししていきます。
地目が「田」の土地は駐車場にできる？
農作することのない田んぼを持っている場合、そのまま放置するよりできれば有効活用したいと考える人は多いのではないでしょうか。
田畑の有効活用には、宅地や資材置き場などいろいろと方法がありますが、駐車場にするのも一つの方法です。
駐車場であれば、貸すことで副収入も期待できますよね。
それでは、地目が「田」の土地は、簡単に駐車場に転用することができるのでしょうか？
結論から申し上げれば、田んぼを造成によって駐車場にすることは可能です。
しかし、田畑から駐車場や宅地に転用する場合は、その区域の規制への対応として許可申請などの手続きを行う必要があります。
実は、田んぼなどの農地は、農地法によって農地以外のものにすることが規制されています。
国内の農業生産の増大などを図る目的で、農地は農地のまま活用するよう守られているのです。
それに対して、都市計画法では、市街化を積極的に進める「市街化区域」と、市街化を抑制し開発を制限する「市街化調整区域」を定めています。
市街化区域の田んぼを駐車場にするのは比較的簡単ですが、市街化調整区域やその指定範囲があいまいな区域の田んぼでは、知事の許可など申請が必要となります。
区域によっては、農地以外の土地に転用できない所もあるので、まずはその地域の農業委員会に相談してみましょう。
地目が「田」の土地を駐車場にするために必要な手続きの流れとは？
それでは実際に、地目が「田」の土地を駐車場にする場合、土地の転用はどのように進めていけばよいのでしょうか？
進めるために必要な手続きと手順は以下のとおりです。
●農業委員会に農地転用の許可申請をする（市街化区域の場合は届出のみ）
●今現在まだ田んぼとして利用している場合、水利組合に脱退届けを提出する
●各申請が終わり、準備が整った後、造成工事を開始する
●「雑種地」に地目変更する
●駐車場として利用可能となる
このように、地目「田」から正式に駐車場として利用するためには、造成だけでなく都道府県や市町村に対する農地転用の許可や地目変更が必要となるのです。
もし、上記のような許可申請を行わずに駐車場として利用を開始してしまうと、違法行為となるので注意しましょう。
申請が必須の手続きは、「農地転用の許可を得る」ことと「雑種地への地目変更登記を行う」ことの2つです。
違法行為が見つかった場合には、固定資産税の脱税行為にあたり、まれではありますが厳罰に処される可能性もあります。
違法行為は、固定資産税の調査員や農業委員会の調査員、近隣住人や近隣農家の通報などで発覚するので、手続きは事前にしっかりと行っておきましょう。
地目が「田」の土地を駐車場にしよう！実際の手続きについてさらに詳しく解説
前項でお話しした、田んぼを駐車場に転用する際の手続きはどのようなものなのか、一つ一つさらに詳しくご説明していきます。
【農業委員会に農地転用の許可申請をする】
農地転用の申請では、所有している田んぼの区域に応じて、申請の仕方が変わってきます。
・市街化区域内の「田」の場合
市街化を積極的に進める区域のため、原則、農業委員会に農地転用の届出を出すだけで済みます。
・市街化区域外の「田」の場合
市街化区域外は、田園地帯である場合が多く農地としての活用が優先されるため、許可申請する必要があります。
また、許可申請しても認められない場合もあります。
詳しくは、その地域の農業委員会に相談してみましょう。
【水利組合に脱退届けを提出する】
今現在、田んぼとして土地を利用している場合は、用水の利用などを停止する届出を出す必要があります。
水利権者とのトラブルにならないよう、忘れずに届出を出しましょう。
次項では引き続き、手続きとして必要な「地目変更」などについてご説明していきます。
「田」から「駐車場」へ！土地の転用時に重要な「地目変更」について
田んぼを駐車場にするには、まず農地転用の申請と水利組合への届出が必要なことをお話ししました。
それらの手続きが済み準備が整えば、いよいよ駐車場の造成です。
【駐車場の造成工事をする】
造成工事については、工事内容や費用など施工業者に相談しながら進めましょう。
造成工事が終わり駐車場が完成した後に、もう一つしておかなければならない手続きがあります。
それは「地目変更」の手続きです。
【地目変更をする】
駐車場の場合、地目は原則として「雑種地」とされています。
地目変更は、造成によって駐車場が完成した後に行いましょう。
地目は、地目変更をする時点の現況で判断されるため、前もって申請することはできないので注意してください。
不動産登記法により、地目変更があったときは、変更があった日から1ヶ月以内に登記申請を行わなければならないとあります。
さらに、申請義務を怠ったときは、十万円以下の過料に処すると定められています。
駐車場が完成した後は、なるべくすみやかに地目変更を行いましょう。
また、地目が変わると固定資産税が変わることがあります。
今回のように「田」から「雑種地」に地目が変わった場合は固定資産税が高くなりますので、注意して覚えておきましょう。
「田」から「雑種地」の駐車場に農地転用する時かかる費用はどれくらい？
農地転用の手続きは、自分で行う事もできますが、複雑で集める書類も多い場合があるため、行政書士などの専門家に依頼する方がスムーズにすすめられ確実です。
行政書士に依頼するときにかかる費用はどのくらいなのでしょう？
地目が「田」のような農地を、駐車場や宅地に利用する場合の農地転用手続きでは、農地法第4条が適用されます。
該当する土地が「市街化区域内」か、「市街化調整区域内」や「非線引き区域内」であるかによって、かかる費用の相場は変わってきます。
市街化区域内の「田」の場合、費用の相場は3万円～5万円程度です。
これに対して、市街化調整区域内や非線引き区域内の「田」の場合、費用の相場は5万円～15万円程度です。
ただ、こちらで挙げた金額は統計による目安の金額です。
案件のケースや行政書士によっても異なるので、依頼時に確認しておくと安心です。
また、農地転用の手続きにかかる期間は6週間程度ということも頭に入れておきましょう。
「田」から「雑種地」に地目変更する時かかる費用はどれくらい？
地目変更の登記申請は、基本的に所有者本人から申請するものです。
自分で書類をすべて作成し、自分で申請手続きを行えば、実費のみので済みます。
ただ、地目変更も普段あまり経験することがない手続きなので、所有者本人による本人申請は実際なかなか難しいようです。
登記申請は複雑になることも多いので、登記の専門家や司法書士、土地家屋調査士などに依頼して代理申請してもらう人が多いでしょう。
代理申請の場合は、依頼するための費用がかかります。
地目変更の費用は、土地1筆あたり約5万円前後＋実費（土地の登記簿謄本を法務局で取得する費用や地積測量図の取得費用・交通費など）が相場です。
ちなみに、実費となる登記簿謄本の取得費用は500円（オンライン請求）～600円、地積測量図の取得費用は図面1枚当たり450円ほどです。
地目が「田」の土地を駐車場にする場合には、農地転用や地目変更の手続きとそれらに関する諸費用がかかるので、覚えておきましょう。
使っていない田んぼを駐車場にして有効活用する！
これまでお話ししてきたように、地目が「田」の土地も、造成工事といくつかの手続きにより駐車場にすることが可能です。
「使っていない田んぼを駐車場にして有効活用したい」とお考えの場合は、どのような流れで行うかあらかじめ知っておくと良いでしょう。
専門家に依頼する時、流れや手続きの知識があれば依頼や相談もスムーズに進められるはずです。
農地転用や地目変更などについて踏まえた上で、効率的に計画を進めていきましょう。
