これから土地を購入し、家を建てようとしている方は、どのような家を建てるかということをメインに考えているかもしれません。
それももちろん重要なことですが、実は、購入する土地について知ることも、とても重要なことです。
ここでは、土地を購入する際に必要となる私道や位置指定道路のこと、その違いなどについてお話ししていきます。
これから土地の購入を検討する方は、ぜひ、参考になさってください。
公道・私道とは何か？その違いから知ろう
位置指定道路についてのお話をする前に、まず、公道と私道の違いについてお話ししていきましょう。
普段、何気なく通っている道路ですが、道路にも公道と私道などの違いがあります。
それぞれの違いは、次のようになります。
●公道
国や都道府県、市町村などにより管理されています。
・一般国道
・高速自動車国道
・都道府県道
・市町村道
などが、主な公道になり、舗装や道路の拡幅工事も行なわれています。
●私道
一般の個人や企業、何らかの団体などが管理しています。
私道がある理由の1つとしては、建築基準法が関わっていて、次のような条件が定められていることが挙げられます。
・建物を建築するためには、その土地が幅員4メートル以上の道路に接している必要がある
とされています。
この法律が制定される前に建物が建てられた土地では、この基準を満たしていない場合もあります。
また、東京23区や大阪市などの人口が密集しているような土地では、特定行政庁により道路と指定されているケースもあります。
「位置指定道路」は私道？その違いとは
土地が販売されている表の図のなかで、「位置指定道路」という言葉を見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その位置指定道路というのは、私道に含まれるのでしょうか。
また、通常の私道とどのような違いがあるのかをお話ししていきます。
位置指定道路というのは、私道の1つとされ、前章でご紹介した「道路」としての基準を満たしたうえで、国の特定行政庁から認められた道路のことです。
その多くは分譲地にあり、ほとんどの場合が行き止まりになる道となっています。
家を建てる場合にも、「道路に2m以上接道していなければいけない」という建築基準法で定められた条件があるため、分譲地には、個人が所有している私道か位置指定道路があります。
そして、位置指定道路を所有している状況は、おもに次のようになります。
・分譲地の購入者同士で共有（道路を分筆）
・道路自体を地主や分譲の業者が所有
・位置指定道路から市区町村などに移管され公道になる場合もある
私道か位置指定道路かの調べ方と指定を受ける方法
それでは、購入を検討している分譲地などの土地に接している道路が、個人が所有している私道なのか、位置指定道路なのかを知りたい場合もあるかもしれません。
そのようなときに、どのような調べ方があるのかについてですが、次のような方法があります。
道路についての問い合わせは、一般的なことについては道路を管理している役所の道路管理課などで調べてもらうことができます。
しかし、位置指定道路というのは、道路法とは違い、建築基準法が関わるため、「建築指導課」などの管轄となります。
どちらの道路なのかを確認するためには、建築関連の窓口で問い合わせをしてみましょう。
また、位置指定道路の指定を受けるための条件には、おもに次のようなことがあります。
・接続道路を延長する（もし、行き止まりとなる場合には、原則として、35m以内であること）
・道路の幅員が4mまたは6m以上であること
・アスファルト簡易舗装と同じかそれ以上にすること
・側溝などの排水設備がしっかりあること
以上のようなことが挙げられるので確認しておきましょう。
私道に接している土地に家を建てるために必要なこと
先述したように、家を建てるためには、「道路に2m以上接道していなければいけない」という決まりがあります。
もし、購入を検討している土地が、個人が所有している私道に接しているとしたら、何を行なえばよいのでしょうか。
個人所有の私道に接している土地であるとしても、家を建てることは可能です。
しかし、その私道の所有者から「通行許可証」をもらうことが必要となります。
その時点では、通行許可証をもらうことができ家を建てられたとしても、場合によっては、将来トラブルが起こることも考えられます。
私道の所有者が変わったことにより、通行許可がもらえなくなってしまうなど、家の建て替えができなくなるトラブルにつながることもあり得るのです。
そのようなリスクがあることから、土地自体の資産価値も低いものとなる可能性もあります。
私道には位置指定道路とは違い、このような様々なリスクがあることも考慮しながら土地を選びましょう。
また、土地を購入する際には、私道や位置指定道路などの説明も併せて対応もしてくれるような、信頼できる仲介会社に依頼をすることがおすすめです。
位置指定道路と私道には税金の違いもある！？
位置指定道路と私道については、これまでご説明してきた通りです。
そのほかにも、その2つの道路についての違いがありますので、お話ししましょう。
何件かが連なっている分譲地で、間にある道路を分筆してそれぞれの持分とした位置指定道路がある場合には、分譲地同士の共有物としてみなされ、固定資産税はかかりません。
しかし、私道を所有している家が私道の奥にあり、その私道に接している分譲地があるとしても、その分譲地の人は私道を使う必要がなく、他の公道にも接しているのでその道路を使用しているという場合があります。
そのような場合には、私道の所有者である人にだけ「固定資産税」が課せられることになります。
このことを考えると、個人で自由に使える私道があるのは便利ですが、固定資産税がかかってしまうのは負担となる場合もあることでしょう。
土地を購入する場合には、道路への接し方や道路のつくり方も併せて検討する必要があります。
何件かの家で位置指定道路を共有！そのデメリット
前章では、分譲地同士で共有する位置指定道路の場合には、個人所有の私道とは違い、固定資産税はかからないというお話をしました。
位置指定道路にすることにより、固定資産税などの税金がかからないというメリットはありますが、将来的に見たときに、何らかのトラブルも起こり得るデメリットもあります。
位置指定道路は何件かの家が共有しているものですので、万が一、いつか道路工事をすることになった場合に、その費用や対応などについての問題が起こり、それぞれの意見がまとまらなくなる可能性もあるのです。
意見がまとまらなければ、工事を進めることもできず、その後も分譲地同士の人の人間関係にも問題が生じることとなるのではないでしょうか。
そのようなトラブルはめったにないことではありますが、起こる可能性も視野に入れたほうがよいでしょう。
購入を検討している土地に接している道路が私道であっても、位置指定道路であったとしても、購入する前に、将来的に様々な問題が起こる可能性はないかを調べることが大切です。
建てる家のことだけではなく土地のこともよく検討を！
家を建てるための土地を購入する際には、土地だけではなく、接する道路のことも重要です。
その土地に接している道路が私道の場合には、後にトラブルとなり得ることが起こる可能性もあります。
それらのことを十分に理解し、確認をしたうえで、土地を購入するようにしましょう。
可能であれば、道路についてのことも含めてわかりやすく説明してくれるような業者に依頼することをおすすめします。
