農地の区分「白地」・「青地」とは一体何?その違いとは?

農地には「白地」や「青地」と呼ばれるものがあります。

この呼び名の違いは、農振法による農地の区分からきています。

国土が狭小な日本では土地利用に様々な制度があり、農地に関しても適正な運用ができるよう、国や市町村で決まりが設けられているのです。

役所などでよく耳にする白地・青地とは、一体どのような土地なのでしょうか。

この記事では、農地の白地・青地とは何か、またそれぞれの違いについてご説明してきます。

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「白地」と「青地」の区分に関わる「農振法」とはどんな法律?

日本では、農地に対して「農振法」と呼ばれる法律が定められています。

正式に表すと「農業振興地域の整備に関する法律」です。

農地振興地域(農振地域)とは、「農業を盛んに行うことを目的として指定している地域」のことで、その地域に対して農振法でいろいろな規則が定められています。

日本では、土地利用に様々な課題があり、近年、「農地の確保」なども深刻な問題となっています。

農業の振興を促進させる必要がある現代の日本では、法律を設け、農業に支障が出ないよう土地利用の調整や誘導が図られているのです。

農振地域では、「農業」を特化させる必要があるため、家を建てる・駐車場をつくるなど、農業以外の土地利用は困難とされています。

ただ、手続きによっては、この農振地域でも農地以外の利用が可能な場合があります。

農振地域はさらに、「白地」と「青地」の2つに区分され、それぞれの土地で規制の厳しさが違ってきます。

では、白地・青地とはそれぞれどのような区域で、どのような違いがあるのでしょうか。

制度の仕組みが「白地」・「青地」の違いに関わる?!

前項でもお話ししたように、農地振興地域(農振地域)は、「白地」と「青地」の2つに区分されます。

「白地」と「青地」にはどのような違いがあるのかをご説明する前に、これらの区分を決めている「制度の仕組み」についてご説明する必要があります。

まず、日本国土に対して農業を特化させる「農地振興地域(農振地域)」の場所を決めているのは、どこなのでしょうか。

それは「都道府県」です。

農林水産大臣が策定した基本方針にのっとり、都道府県知事は農林水産大臣と協議の上、農振地域を指定します。

知事によって指定された農振地域は、さらにその指定を受けた「市町村」が、都道府県知事と協議して農業振興地域整備計画を定め、「農用地区域」を決めていきます。

農用地区域とは、農地以外の転用を禁止し、長期的に農業振興を図る地域のことです。

簡単にいえば、都道府県知事が農業を振興させる大まかな地域を指定し、市町村がさらに細かい区分を決める仕組みになっているのです。

そして、市町村が定めた農用地区域の土地を「青地」、農用地区域以外の土地を「白地」といいます。

白地と青地の違いとは?

これまでお話ししてきたことから分かるように、農地の「白地」と「青地」は、市町村が農業振興地域をより絞り込んで区分した区域です。

その違いは、次のようにまとめられます。

●白地 … 農業振興地域内ではあるが、農用地区域でない地域(場合によって転用可能)

●青地 … 農業振興地域内の農用地区域(農業以外に転用できない)

ちなみに、「白地」という呼び方は、用途が何も指定されていない都市計画区域の土地を指す場合もあるので、農地の白地と区別する必要があります。

明確な区別のために、農地の白地は「農振白地」と呼ばれることもあります。

農振白地は、市町村の定めで、農用地区域から外れた区域です。

青地のように強い規制のかかった土地ではありませんが、農業振興地域(農振地域)として定められた農地なので、やはりある程度の規制はあるものと考えられるのではないでしょうか。

白地には、家や店舗を建てたり、駐車場をつくったりすることは可能なのでしょうか。

次項では、「白地」と呼ばれる農地には、実際にどの程度の規制がかかっているのか、お話ししていきます。

農業振興地域の中の「白地」には家を建てることができる?

農業振興地域の中の「白地」は、その土地の状態や状況によって、転用許可の有無に違いがあります。

農振白地の中で、転用が原則不許可であるのは次のような土地です。

●農作物の生産性が高い農地や、10ha以上の集団農地、土地改良事業対象農地(第1種農地)

●広い農地で農業機械の営農に適し、土地改良からまだ間もない(8年以内)農地(甲種農地)

これに対して、転用許可の下りやすい農振白地が次のような土地です。

●未整備な農地で、生産力の低い小集団の農地(第2種農地)

●市街地に存在する農地(第3種農地)

上記の内容から分かるように、農業振興地域の「白地」の中には、一般的な市街化調整区域に似た条件の土地もあるということです。

「白地」を他の立地に転用したい場合には、対象となる白地がどのような状態・状況の白地なのかをよく調べましょう。

「白地」は、比較的規制が緩く、農地法による転用許可を取得する必要はありますが、手続きさえすれば転用も可能なのです。

また、農業振興地域であっても「白地」であれば、農家は農業従業者のため、農家住宅を建てることが許可されています。

このように、「白地」には転用の寛容性があることが分かりましたが、では「青地」にはどの程度の規制があるのでしょうか。

「青地」にも転用の可能性はあるのでしょうか。

農用地区域内農地「青地」の概要

農用地区域内農地の「青地」とは、市町村が「概ね10年を見通して農用地として利用すべき土地」と設定して区分した土地を指します。

農業上の利用を図るべき土地のため、転用は原則禁止です。

では、どのような土地が「青地」に設定されるのでしょうか。

農用地区域の設定条件には次のようなことが挙げられています。

●集団的農用地で10ha以上の土地

●農業生産基盤整備事業の対象となっている

●農道や用排水路など、土地改良施設が整った土地

●2ha以上の農業用施設用地である

●その他、農業振興を図るために必要な土地である

このように、農業の振興を目的として指定された土地は、農地保全のために厳しい制限が設けられているため、原則、農地以外の土地に利用することはできません。

しかし、完全に転用はできないのかというとそうでもありません。

転用せざるを得ない事情がある場合には、例外も認められています。

このような場合は、「転用許可」ではなく、「農用地除外の申請」を行うこととなり、農用地の指定を外す手続きで対処します。

白地の転用と違い、厳しい要件での手続きとなりますが、例外的に可能な場合もあるのです。

では、どのような条件で農用地除外が可能なのでしょうか。

最後の項で、その条件をお話しします。

「白地」と大きな違いが!「青地」は厳しい条件下で転用が可能

農用地区域内農地の「青地」を、どうしても転用したい場合は、次に挙げる5つの条件を全て満たす必要があります。

●他に代替すべき土地がない

●土地基盤整備事業完了後、8年を経過している

●集団性のある農用地を分断することなく、農用地除外をしても農作業を行う上での支障が軽微

●農用地除外をしても、農用地の利用集積に支障を及ぼさない

●農用地除外をしても、用排水路などの土地改良施設の利用に支障を及ぼさない

このように、「青地」を転用する場合には、厳しい要件下で「農用地除外」の申請を通す必要があるのです。

ただ、農用地区域内農地の「青地」であっても、例外的に転用できる場合もあることを知っておきましょう。

これまで、白地と青地の違いについてお話ししてきましたが、同じ農地振興地域(農振地域)の土地であっても、その規制に大きな差があることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

農地は保全の必要性が高い土地のため、むやみに転用することは避けたいものですが、状況に応じて転用することは可能なので、熟慮した上で検討しましょう。

農地をお持ちの方は「白地」と「青地」の違いについて知っておこう!

農地はもちろん、土地には様々な法律や規則が存在します。

また、どのような土地であっても土地を所有している場合には、相続や売買、税金など運用上の事項が関わってきます。

土地を合理的に運用するためには、まずその土地についての知識を得る事が大切です。

今回は、農地の「白地」と「青地」の違いについて詳しくご紹介してきました。

農地をお持ちの方は、この記事を参考に、的確な農地の運用方法を検討してください。