農地転用をして宅地とし、家を建てようと考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、農地には通称『青地』と『白地』があり、農地以外への転用が原則認められない場合があるのです。
もしお持ちの農地が青地として指定されている場合、農地転用できるようにする手続きが必要になります。
この記事では、農地転用にまつわる疑問についてお答えしていきます。
農地転用についての疑問！
田や畑をお持ちの方で、農地をならして家を建てようと思っている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、農地を農地以外の目的に使うためには、役所への手続きが必要になります。
なぜなら、土地には地目といって、その土地をどのように使うかについての区分が設定されているからです。
地目の区分は登記謄本に記載された状態で管理されていて、たとえば農地の場合ならば登記謄本には田や畑と記載されていることでしょう。
そして、農地として登録されている土地を他の用途に使用することを農地転用といいます。
登記謄本に記載されている目的以外に土地を使おうと思うと、農地転用の手続きが必要になるのです。
たとえ自分が所持している土地だとしても、既に登録されている地目以外の用途に使いたい場合には、農地転用の手続きを踏まなければいけません。
そこで、この記事では農地転用にまつわる疑問や、農地転用の時に自分の土地が青地や白地である場合の手続きの方法についてもご説明していきます。
農地の区分によって手続きが違う！農地転用の前に区分を知っておこう！
農地転用をしようと思ったときに、ご所有の農地に現在どういった区分がなされているかによって、必要な手続きが変わります。
また、区分によっては原則的に農地転用そのものが認められていない可能性もあります。
そこではじめに、農地の区分について知っておきましょう。
まず、農地は甲種と乙種に区分されて、乙種は更にそれぞれ第1種、第2種、第3種と区分がされています。
これらは一般的に白地と呼ばれ、白地に対して更に青地と呼ばれる土地区分があります。
この区分は、農地が農業用途においてどれくらい利便性がある土地なのかによって分けられるものです。
そしてこれらのうち、農業において特に利便性があるとされる甲種と乙種第1種に加えて、農業振興対象である青地は、原則的に農地転用が認められていません。
一方、乙種の第2種と第3種は原則的に農地転用が認められていますが、転用後の用途によっては申請が認められないケースも発生します。
農地転用において耳にすることも多い青地と白地に関しては、後の項で改めてお伝えします。
農地転用できる条件とは？
甲種と乙種第1種に区分される農地においては、農地法によって農地転用が規制されているため、いくつかの例外となるケースを除いて自由に農地転用を行うことはできません。
また、借りるなどして農地の権利を与えられた者が農地転用することは規制されています。
ただし、以下のようなケースでは例外となり、農地転用が認められることもあります。
①農業に関わる施設を建設するための農地転用
例として、農業用水として使うための溜池や、農産物の加工施設、農産物の販売施設の建設が挙げられます。
②地域の振興につながる施設を建設するための農地転用
例として、村おこしのための物産施設や、住民のための公民館や郷土資料館、地域の就労機会を増やす工場の建設のために農地転用することは認められています。
また、集落に隣接した農地を、住民の日常生活の基盤となる施設を建設するために農地転用することも認められています。
③市街地に建設することのできない施設を建設するための農地転用
例として、市街地に建設することが向かない科の病院や、火薬に関する施設、ゴミの焼却場などは農地転用によって建設することが認められています。
一方、農地転用が原則的に許可されている乙種の第2種と第3種の場合には、例外的に農地転用が認められないケースがあります。
具体的には、農地転用後に建設される施設によって周囲の農地に影響が生じることが考えられる場合です。
農地転用を考えている場合、以上のケースを鑑みて申請が受理されるか考えてみましょう。
続いて、青地や白地とは何かをおさえていきましょう。
農地の青地や白地ってどういうもの？
農地転用において耳にする青地とは、正確には「農業振興地域内農用地区域内農地」のことを言い、「農振農用地」と呼ばれることもあります。
青地は向こう10年を見越して農業利用を推し進められている土地なので、農地以外に転用することが原則的に制限されています。
もし所有している土地が青地だった場合には、農地転用をするためには農振農用地からの除外を申請する手続きが必要になります。
しかし、この申請をするためには非常に厳しい条件をクリアしなくてはならず、農地転用までに大変な道のりとなってしまいます。
一方、青地に対して白地は「農業振興地域内農用地区域内農地」に指定されなかった農業用地を指します。
土地がそれほど広くなくて飛び地であったり、用水路などの土地改良事業がなされていないため農業生産にそれほど重要でないとされる農業用地です。
青地とは違って比較的簡単に農地転用できますが、それでも別途手続きは必要となります。
青地から白地にするための厳しい条件とは？
青地から白地にする申請をするためには、非常に厳しい条件をクリアしなければならないとお伝えしました。
ここではその具体的な内容をお伝えします。
以下のすべての条件を満たしている場合のみ、青地を白地にすることができます。
・農地転用したい土地以外に、農地転用する目的のために使える土地を持っていないこと
・周囲の農地を分断せず、農作業に支障をきたさないこと
・農用地を集積して合理化する妨げとならないこと
・農業用の用水路といった土地改良施設を利用する妨げとならないこと
・土地基盤整備事業が完了してから8年以上過ぎていること
簡単に言えば、白地になることで周囲の農作業に影響を来さないことと読み取ることができるでしょう。
またこれに加えて、白地にするための正当な理由が必要となります。
もしこれらの条件を満たすことができるのであれば、除外の申請を進めてみましょう。
満たせないのであれば、農地転用は絶望的だと言えます。
諦める以外にないかもしれません。
農地転用の流れ！まずは青地から白地に変更が必要！
ここまでお伝えした内容で、農地の区分について簡単にご理解いただけたかとおもいます。
最後に、農地転用の手続きの流れについて知っておきましょう。
農地には青地か白地かという区分があって、その上に農地の甲種乙種という区分があり、更にその上に地目の区分があります。
農地転用は地目の変更ですから、もし青地に指定されていた場合には、まず除外の手続きを行って白地に戻しておく必要があります。
青地の正式名称、「農業振興地域内農用地区域内農地」からの除外を、地域の農政課農業振興担当者の方にご相談ください。
無事に白地にすることができたら、続いては農地転用の手続きです。
ご所有の農地の農地区分に沿った必要書類を揃えて申請を行いましょう。
農地転用の難しさは区分次第！
農地転用して別の目的に使うことを考えている方もいらっしゃると思います。
ご所有の農地が白地の乙種第2種や第3種であれば比較的スムーズに手続きができるでしょう。
しかし、もし青地に指定されていた場合には非常に困難な手続きを行う必要があり、申請が通らない可能性も多分にあります。
さしあたっては、ご所有の農地区分について調べてみましょう。
