賃貸アパートやマンションを探していると、家賃のほかに、管理費や共益費という言葉が目にとまるかもしれません。
また、これから不動産投資をお考えの方も、管理にかかるお金の設定方法など、知っておくと役に立つと思います。
この記事では、管理費や共益費というのは、どのようなお金のことなのか、消費税はかかるのか、家賃に含めるメリットは何なのか、分かりやすくご説明していきますので、ぜひ参考にして下さい。
管理費と共益費って？
まずは、管理費と共益費について、それぞれどんな費用なのかおさらいしていきましょう。
まず管理費ですが、その言葉通り、「物件の管理、維持にかかる費用」のことです。
維持費がより多くかかる、中規模から大型マンションなどの場合は、この費用が設定されていることが多いですね。
これにより、管理専門の会社にお任せしたり、管理人や管理員の人件費などを支払う際に対応できるようになっています。
一方、共益費というのは、物件の共用部分（廊下・階段・エレベーター等）の管理に発生する費用のことです。
この二つの違いというのは、厳密に言えば、「管理費の方が広い範囲の費用に対応できる」ということです。
経年劣化した階段の修理や廊下の電気代などは共益費としてとらえ、もっと細かな管理にかかる費用を管理費でまかなう、とご理解していただければいいでしょう。
とはいえ、この二つの定義は全く同じように使われることも多く、物件のオーナーに任されている部分もあります。
では、このような費用に消費税は含まれているのでしょうか。
これからオーナーになるという方も、知っておいて損はありませんので、参考にして下さい。
管理費と共益費に消費税は含まれるのか
始めに結論を申し上げますと、管理費と共益費には、消費税は含まれません。
管理費などの消費税については、国税庁が、「住宅を共同利用するとき、居住者が共通に使う部分の費用で、居住者に負担させるものについては、共益費、管理費等その名前にかかわらず非課税」と、はっきり通達しています。
ですから、消費税は「非課税」として仕分けすることになります。
法人で不動産賃貸業を行っている場合は、経理処理の勘定科目として、共益費を設定しましょう。
そして、非課税取引として仕分けすればOKです。
ちなみに、洗濯機やエアコンなどの付帯設備付きで貸し出すような場合、それらの利用料を賃料に含めるとしても、非課税とすることが定められています。
ですが、契約時に入居者が購入して設置した設備に関しては、課税扱いになりますのでご注意下さい。
光熱費をオーナーが徴収する場合の消費税
管理費や共益費などは非課税だということが分かっていただけたと思いますが、電気・ガス・水道についてはどうなのでしょうか。
物件のオーナーが、これらの公共料金をまとめて徴収するケースもありますよね。
これらの消費税はかかるのでしょうか。
こちらも結論から書くと、「契約形態によって異なる」ということになります。
たとえば、アパート・マンションの全住居に対し、使用料を問わずに供給サービスを行っている賃貸マンションだとします。
その場合、入居時の契約書面で、「これらの費用全てを賃料に含む」と記載するなら非課税扱いになります。
一括前払いのマンスリー契約で、よく見る形ですね。
しかし、個別に光熱費を請求したり、賃料に含まないで一定額徴収する場合、課税扱いとなります。
このように、消費税の判定が変わることがあるということを、覚えておかれるといいでしょう。
管理費と共益費が無い？家賃の設定
光熱費を徴収する際の消費税について、ご理解していただけたでしょうか。
先ほど、管理費と共益費の違いが曖昧だということを述べましたが、物件を見ていると、これらのどちらかが無かったり、どちらも無い場合もありますよね。
そのような物件は、管理費用をどのようにまかなっているのか、素朴な疑問を感じたことはありませんか？
ここからは、管理費などの設定についてのご説明をしていきます。
まず、当然のことですが、物件は経年劣化していきますので、管理して快適に住める状態を保つためにも管理費はかかってきます。
階段がボロボロになってくれば危険ですし、廊下を照らす電灯が切れてまっくらなままにしておくわけにはいきませんよね。
ですので、共益費ゼロというような場合は、賃料に維持管理にかかる費用を含めているのです。
同じ、家賃60，000円の物件でもそのまま共益費込みで募集することもできますし、初期費用を安く設定し、共益費を設けるオーナーもいるということです。
管理費と共益費は設けたほうがいい？
では、管理費と共益費を設けるのと設けないのとでは、どのようなメリット、デメリットが考えられるのでしょうか。
まずは、管理費などを設けないことのメリットについてご紹介しましょう。
・家賃がお得に見える
・ネット検索でヒットしやすい値段設定にすることができる
ですが、これらのメリットは、とらえ方によっては、デメリットにもなるのです。
一例をあげてみましょう。
家賃58，000円・共益費2，000円の物件と、家賃60，000円（共益費込み）の物件があります。
キリのいい後者が安く見えるという方もいれば、家賃だけに注目して、前者を安く感じる場合もありますよね。
また、ネット検索する際も、50，000円台の家賃で探している場合は、前者が候補として残るかもしれません。
さらに、敷金や礼金のことを考えると、家賃に含まないほうが、安くなるという考え方もあります。
礼金・敷金計算は、家賃からかかるケースが多いため、共益費込みの家賃にすると、その分、高くなってしまうかもしれません。
また、家賃収入の中から管理費や共益費を支払う、ということは、オーナーのモチベーションにも若干影響する恐れがあります。
一度、自分の懐にお金が入ると、些細な管理費用はなるべく安くして、出費を抑えたいと感じるものです。
管理費、共益費が別勘定の方が、分かりやすく、適切な管理ができるかもしれません。
それでは、次項では、家賃の消費税について取り上げます。
家賃に消費税がかかることもある！
管理費と共益費などや、光熱費の消費税についてお話してきましたが、最後に家賃にかかる消費税についてご説明します。
「家賃に消費税．．．？」と驚かれるかもしれませんが、条件によっては、かかる場合もあります。
どういうことかというと、賃貸借契約書でその契約が事業用なのか、居住用なのかによって、消費税が課税されることがあるのです。
事業用と定めた場合は課税、居住用の場合は非課税となります。
事業用は、ただ住むだけはなく、ビジネスで収益が発生するとみなされるので、課税の対象になるのですね。
もし、居住用として契約した物件において、借主の勝手な変更で事業用に使っているような場合は、オーナーとの間で契約の変更がなければ、非課税扱いのまま、使用できます。
しかし、オーナーと話し合い、変更の報告をしたほうがいいのは言うまでもありません。
オーナーが受け取る家賃の消費税の計算に影響することです。
オーナーとの間で契約変更した場合は、その後から課税扱いになります。
また、他にも店舗と併設しているような物件になると、店舗部分のみ課税になるなどの区分が発生します。
まかない付きの下宿なども同様で、まかない部分だけは課税になることがあります。
管理費などは非課税！きちんと管理するために家賃とは別勘定に
管理費や共益費、オーナーが徴収する光熱費も非課税になります。
また、共益費などを設けていない物件もありますが、その場合は家賃から管理にかかる費用をまかなっていますので、家賃の中に含まれているということです。
こうした、賃料の設定や管理費・共益費の仕分けなどは、オーナーが自由にできる部分ではあります。
しかし、めったにないとは言え、課税・非課税を間違うと税務調査に引っかかりますので注意しましょう。
