新築の際に必要な「登記」について解説!その意義や流れとは

家などの不動産を購入する際に申請が必要となる「登記」とは、どのようなものかご存知ですか?

聞いたことはあっても、あまり詳しく知らない方が多いのではないでしょうか?

不動産登記は、土地や建物が誰のものなのかはっきりさせ、その情報を公示(一般に公開)するために行う手続きです。

こちらでは、新築する時に必要な登記とはどのようなものなのか、その意義や申請時の流れなどを詳しくご説明していきます。

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「登記」とは何?また新築などの不動産購入時に必要な「不動産登記」とは?

まず「登記」とはどのようなものなのでしょう?

登記とは「ある事項を広く公(おおやけ)に示すため、帳簿に記載すること」をいいます。

この登記は、日本の行政がつくった仕組みの1つで、物や権利の所在を明確にする法制度です。

土地などの物に対する登記や、会社などの権利に対する登記など、いろいろな種類が存在します。

では、「不動産登記」とはどういったものなのでしょう?

不動産登記とは、大きな財産である土地や建物が誰のものなのか、大きさや所在、使用目的はどうなっているのかなど、詳しく記した記録のことです。

そのため、不動産登記は2種類に分けらます。

●土地登記

●建物登記

さらに、それぞれの登記の情報は以下のように4つの項目に分けて登記簿に記録します。

①表題部

土地や建物の所在地やどのような不動産かを記録するもの

②権利部(甲区)

所有権に関する事項

③権利部(乙区)

所有権以外の権利に関する次項(抵当権設定)

④共同担保目録

抵当権の登記の際などに利用する目録で、共同担保とする物件をリストアップしたもの

この不動産登記は、1つの土地、1つの建物ごとに必要となります。

所有する不動産の登記手続きを行うと、法務局に備えられた不動産登記簿にその記録が保管され、誰でも閲覧できる状態になるのです。

では新築の場合、どのような登記が必要なのでしょう?

また、登記の手続きの流れはどうなっているのでしょう?

次項で詳しくご説明していきます。

新築時に必要な登記とその手続きの流れを知ろう!

建物を新築する場合、手続きが必要な登記は次の4つです。

●土地の所有権移転登記

●建物の表題登記

●建物の所有権保存登記

●土地と建物の抵当権設定登記

上記のように、住まいが「自分のもの」と証明する所有権の登記には「所有権移転登記」と「所有権保存登記」の2種類があります。

既に誰かのものとなっている不動産の所有権を売買や相続などで移す場合、登記の書き直しが必要となります。
その登記を「所有権移転登記」といいます。

逆に、誰にも所有されていない不動産を新しく記録する手続きを「所有権保存登記」といいます。

土地や中古住宅など、前の持ち主が存在する場合は「所有権移転登記」を行い、新築の建物部分などのように誰にも所有されていないものの場合は「所有権保存登記」を行います。

それでは具体的に、新築時に必要な登記について見ていきましょう。

まず、家を建てる「土地」に関する登記の「土地の所有権移転登記」についてお話しします。

新築の「建売住宅」を購入する場合は、建売会社が土地を購入した時点ですでに登記されているので、土地の所有権を買主に移すため「所有権移転登記」を行います。

この土地の所有権移転登記は、土地の所有者である建売会社と一緒に申請します。

建売住宅でなく「中古物件」などの土地を購入して新築する場合も、同じように元の土地の持ち主との間で、所有権移転登記を行います。

土地の登記手続きは購入後すぐ行うことができますが、新築の場合、手続きの流れの中で建物の登記と同時に行うのが一般的です。

それでは「建物」の登記はどのように行うのでしょう。

次項でご説明します。

新築時に重要な「建物の表題登記」とその手続きの流れ

以前にお話ししたように、不動産登記の登記簿には以下のような4つの項目があります。

①表題部
②権利部(甲区)
③権利部(乙区)
④共同担保目録

表題登記とは、登記の表題部の記録をさします。

建物の登記の場合、表題部にはその建物の物理的現況が記録されます。

具体的には、所在、家屋番号、種類(居宅や事務所等)、構造、床面積などです。

登記は表題部だけでなく他の項目も大事な記録ですが、実は権利部(甲区)、権利部(乙区)、共同担保目録の登記は、法律上の義務ではありません。

これらの登記に関しては、登記するかしないか各自で選択することができます。

一方で、建物の表題登記(表題部)は、新築工事完了後1ヶ月以内に申請しなければならない決まりがあり、この申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料が発生します。

建物の登記で義務付けられているのは、表題部だけですが、権利に関する登記をしなければ不動産の所有権は証明できません。

未登記により所有権が証明できなければ、不動産を担保とする融資が受けられず住宅ローンが組めないこともあります。

土地や建物の所有権を第3者に対して公的に主張するためにも、他の項目に対しても登記は必要です。

登記の流れとしても、表題部に留まらずすべての項目を登記するのが一般的です。

自分で登記を行う場合には、これらを踏まえて手続きしましょう。

表題登記の専門家である「土地家屋調査士」に依頼する場合は、費用がかかります。

相場は6万円~10万円程度で、建物の床面積により費用が変わるので調べてみましょう。

新築時に必要な「建物の所有権保存登記」とその手続きの流れ

引き続き、新築時に申請が必要な建物の登記と流れをみていきましょう。

前項でご説明した「建物の表題登記」を行った後は、「建物の所有権保存登記」を行います。

所有権保存登記を行うことにより、登記簿の権利部(甲区)の部分に、建物の所有者として記録されます。

新築の場合、建物の最初の所有者として記録されることになるのです。

前項でもお話ししたように、この保存登記は「権利部」の項目なので、登記の義務はありません。

そのため、所有者の任意で行うことができますが、未登記では建物の売買や相続、抵当権設定など行えないので、住宅ローンを利用する場合は所有権保存登記が必ず必要となります。

所有権保存登記も自分で手続きできますが、不備がないようにするためにはやはり専門家である「司法書士」に依頼することをおすすめします。

費用は、登録免許税が不動産価格の1000分の4(3,000万円の場合12万円)、司法書士の手数料が2万円~3万円程度かかります。

住宅ローンを組む場合は「抵当権設定登記」も必要!その手続きの流れとは

新築を購入する場合、住宅ローンを利用する方は多いのではないでしょうか。

住宅ローンを利用する場合に必ず必要な登記があります。

それは「抵当権設定登記」です。

まず「抵当権」について簡単にご説明します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合、金銭のかわりに土地や建物を担保として確保できる権利のことです。

債務者に返済能力がない場合、金融機関は担保の住宅を差し押さえて競売にかけ、未返済分を回収することができます。

住宅ローンを利用し新築の物件を購入する場合、その土地や建物が抵当権に設定されます。

それでは、抵当権設定登記の流れをみていきましょう。

抵当権設定登記は、登記簿の権利部(乙区)に記録され、金融機関が抵当権を持っていることを公的に示し、優先的に債務回収が行えることを示します。

抵当権設定登記の費用は、融資金額によって異なり、一般的に3~5万円程度です。

自己の住居としての新築で、床面積50㎡以上の条件を満たす場合は、

・登録免許税が借りる金額の1,000分の1(3,000万円の場合3万円)

・その他に印紙代(1,000万円~5,000万円のローンでは2万円)

がかかる計算になります。

抵当権設定登記は手続きが複雑なため、金融機関によっては自分で登記を行うことを断られることがあります。
書類に不備でトラブルを起こさないためにも、専門家である「司法書士」に依頼しましょう。

不動産登記を申請する場所や方法、必要書類や手順について

これまで、新築時に必要な不動産登記について細かくご説明してきました。

最後に、不動産登記を行える場所や申請方法、必要書類や申請の手順についてお話しします。

まず不動産登記を申請する場所は、各都道府県の「法務局」です。

申請方法は3種類あります。

①法務局に直接行き、書面によって申請

②必要書類を郵送して申請

③インターネットによるオンライン申請

登記は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼することも、自分で申請することも可能です。

ただ以前にもお話ししたように、不備はトラブルの元となるので、手数料はかかりますが専門家にきちんと手続きしてもらう方が安心です。

もし自分で登記申請する場合は、必要書類がいくつかありますので以下に記します。

●土地の所有権移転登記

・住民票
・資格証明書
・登記原因証明情報
・委任状(代理人が申請する場合)

●建物の表題登記

・登記申請書
・住民票
・印鑑証明書
・建築確認書のコピー
・建物図面
・委任状(代理人が申請する場合)

●所有権保存登記
・住民票
・委任状(代理人が申請する場合)

●抵当権設定登記
・権利証または、登記識別情報
・印鑑証明
・委任状(代理人が申請する場合)

≪金融機関から交付される書類≫
・登記原因証明情報または、抵当権設定契約証書
・資格証明書
・委任状(金融機関から司法書士へ)

申請手順は、

①登記申請書の作成、必要書類の準備

②法務局へ書類を提出

③審査

④登記識別情報通知書の発行

となります。

新築時の登記の流れはお分かりいただけたでしょうか。

新築の理想のマイホームのために、登記についてもしっかり勉強して取り組みましょう。

「登記」など新築時の手続きや流れをしっかり学ぼう!

マイホームなどの不動産購入は、多くの方にとって一生で一番の大きな買い物ではないでしょうか。

新築ならばなおのこと、購入までのいろいろな事項にしっかり携わりたいと思うものです。

「登記」は住宅が自分のものである証の記録なのでとても重要です。

住宅会社に任せたままでなく、知識としてよく理解した上で手続きにのぞみましょう!