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購入する住宅は公道に接する?それとも私道?見分け方は?

2019.10.4

不動産広告では、私道という言葉をよく見かけます。

「私道負担有〇〇平方メートル」などと記載されていますが、どういった意味があるのかご存知でしょうか。

不動産だけでなく、道路交通法との関係もありますので、公道との違いや見分け方を知っておきましょう。

なるほどと思うことから、住宅を購入するときに気を付けたいことなどをお話ししていきます。

建物を建てるためには公道や私道に接面している必要がある

日本で建物を建築するとき、建築基準法によって、建築物の敷地が道路に接していない場合には建物を建てることはできないと定められています。

こちらを接道義務(せつどうぎむ)といい、都市計画区域(準都市計画区域内)の規定になります。

こうした規定は人が生活を送るうえで欠かせず、防災活動や避難活動の面でも重要な設備です。

火災現場へのルートや、人命救助のためのルートを確保する必要があるというわけですね。

接道義務を満たすためには接道要件があり、道路と建築物の敷地が2m以上接面している必要があります。

もしも2mに達しない場合は、隣の土地を買い増しするなどして対策が必要になるようです。

そして、もう一つの接道要件は、建築基準法上の道路に該当しているかどうかが問われます。

簡単にいうと、どのような道路でもいいというわけでなないということです。

建築基準法上の道路として扱うことができるのは、公道や私道といった道路としての機能があるものに限られます。

このように建物を建築するうえで欠かせない条件があるわけですが、一つ気になるのが、公道と私道の違いについてです。

また、それらの見分け方はあるのでしょうか。

見分け方の前に公道と私道の意味や道路交通法との関係を知ろう

公道と私道との見分け方を知る前に、それぞれにある意味を理解しましょう。

▼公道

一般交通用の道路のことで、国道(高速自動車国道や一般国道)、都道府県道、市区町村道が該当します。

当然ではありますが、道路交通方が適用されるため、規定に反した場合は交通違反とみなされます。

▼私道

公道に対する概念であり、個人や法人が所有している道路としています。

該当するももの例としては、機材の搬入などのために設けられた、工場内にある道路などです。

自動車教習所にある運転の練習をする道路も、私道に該当します。

では、私道は道路交通法が適用されないのかというと、そういうことでもありません。

道路交通法によると、道路運送法第2条第8項に規定する自動車道は道路交通法の適用対象になります。

わかりやすい例としては、企業が整備した道路で、通行するために料金を徴収する有料道路の場合を指します。

さらに、アパートやマンションといった集合住宅の敷地内に存在する私道も、一般交通のように供する場所として、道路交通法の適用になります。

反対に、有料道路ではない工場の道路や、一つの住宅に対して居住者のみが通行する道の場合は接続道路となり、道路交通法の適用から外れるのです。

分譲住宅における私道持分の見分け方

では、住宅建設において、私道にはどのようなケースが存在するのでしょうか。

一般的な例と共に見ていきましょう。

分譲会社が公道に接した広い土地を購入し、その土地に8棟の住宅を建設するとします。

この場合、敷地内に私道を設置したのち、特定行政庁に建築基準法上の道路と認めてもらうための申請をします。

特定行政庁から指定をうけた私道は位置指定道路となり、私道を使うそれぞれの住宅の購入者に対し、土地面積の1/8ずつ私道持分があるのです。

私道持分という言い方ではありますが、敷地を8等分する訳ではなく、8世帯の共有物という概念になります。

マンションにあるエレベーターなどと同じように、みんなで共有するというわけですね。

私道持分の見分け方としては、不動産広告に「私道負担有〇〇平方メートル」と記載されていますので確認してみましょう。

なお、位置指定道路を複数名で使う場合は、位置指定道路部分に固定資産税がかからないのが一般的になります。

公道に接している住宅は私道持分がない?

もう1つ、別のケースをみてみましょう。

公道に接している分譲住宅があり、その後ろに地主の私有地があるとします。

地主が北側に私道を所有していれば、当然のことながら固定資産税がかかります。

一方、分譲住宅は公道に接しているため、北側にある私道を利用する必要はありません。

すると、このような場合は、私道持分はないということになりますね。

私道持分があるかどうかを見分けるには、どのようなところを見ればいいのでしょうか。

見分け方としては、「北側〇m隣地私道」と不動産広告で記載されていれば私道持分はないということになります。

私道持分があれば、先ほどもお伝えしたように、「私道負担有〇〇平方メートル」と記載されているはずです。

こちらの例では分譲宅地を購入した人は北側の私道を使うことはできませんが、隣に住宅がないため、陽当たりは良好な物件といえるでしょう。

角地ではなくても、隣に私道があることで、解放感を得ることができますね。

こういったことから、購入する住宅はどのような状態にあるのかをチェックする必要がありそうです。

正しい情報は建築確認担当課に問い合わせ

ここまでお話をしてきたことをまとめると、公道と私道の違いは誰が所有しているかによって区別され、私道をどのように利用するのかで私道持分の有無があることをお伝えしました。

公道や私道を見分ける方法としては、不動産の登記事項表明書の地目の欄、そして固定資産税評価委証明書の登記地目の欄を見て確認する方法がありますが、絶対的な見分け方ではありません。

というのも、こうした欄に「公衆用道路」と書かれていても、特定行政庁から指定をうけた位置指定道路かもしれないからです。

確実な情報を手に入れるためには、居住する市区町村の建築確認担当課で問い合わせてみましょう。

そして、私道といってもさまざまな種類が存在します。

なかには、売却時に影響することもありますので、どのような私道なのかをきちんと調べておきましょう。

公道?私道?どっちがいい?住宅購入時の見分け方

公道は国や都道府県、市区町村が管理していることから、漠然と家を購入するなら公道がいいと思われるかたが多いことでしょう。

しかし、私道に接する物件であっても、しっかりとチェックしていればいい住居を見つけられます。

いい物件の見分け方としては、私道の整備がきちんとされているかどうかをチェックしましょう。

路面はボコボコで、雨などの排水がうまくできていないような状況であると、住人同士の話合いがうまくいっていない場合も考えられます。

というのも、私道持分がある住宅同士で協調性がなければ、いつまでたっても道路は整備できませんよね。

また、私道部分は自身の土地という認識を持った住人ばかりだと、住宅からはみ出して鉢植えを置いたり、自転車やバイクを置きっぱなしにしている傾向があるそうです。

いざというときに備え、緊急車両がスムーズに通れる道路であるかを、チェックしてみましょう。

私道部分は共有物であるとした、正しい認識を持っている方がいる土地で住宅を購入したいものですね。

接している道路にも目を向けてみよう!

建物を建設するためには、公道であれ私道であれ、道路に接していないと建てることはできません。

どんな家に住もうかと建物ばかりに目が向いてしまいますが、接している道路がどんな道路なのかもチェックしてみてください。

正しい情報を得るためにも、各市区町村の建築確認担当課に相談してみましょう。

そして、実際に現場を見て判断することをおすすめいたします。

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