アパートの入居時には、大きなお金が必要になります。
入居時には、家賃だけでなく、敷金・礼金・仲介手数料なども支払う必要があります。
このようなときに、値下げ交渉は可能なのでしょうか。
人気の高い新築物件でも交渉できることはあるのでしょうか。
今回の記事では、値下げ交渉がしやすいといわれている礼金についてお話します。
入居時に支払う敷金・礼金は何のお金？
経験がある方も多いと思いますが、アパートなどの賃貸契約をする際にはある程度まとまったお金が必要になります。
初期費用として、敷金や礼金、仲介手数料などとして、家賃の数ヶ月分を支払いますよね。
敷金は、退去する際の原状回復のための預かり金です。
退去時に余った分は入居者に戻ってきます。
仲介手数料は、不動産会社に支払うお金です。
礼金は、大家への謝礼金です。
このお金は、入居者に戻ってくることはありません。
これと、さらに引っ越し費用も掛かるのですから、大きな金額ですよね。
なんとか交渉して、少しでも安くしたいと思う方も少なくないでしょう。
実は、初期費用の中で、礼金がいちばん交渉しやすいといわれています。
礼金は、大家への謝礼金とお伝えしましたが、そもそもなぜ大家へ謝礼金が必要なのでしょう。
礼金は、住宅が不足していた時代の慣習といわれています。
住宅が不足しているのにも関わらず、部屋を貸してくれる大家さんへの謝礼のために支払われていました。
親が、下宿先に住む子どもの面倒をお願いするという気持ちを込めて払っていた、ともいわれています。
その慣習が今でも残っているのです。
今では、新築から古い物件まで住宅は余るほどありますが、この慣習だけは現在でも残っています。
現在では、礼金は大家から不動産会社へのお礼などとして支払われているケースがほとんどです。
なぜ礼金は値下げ交渉がしやすい？
なぜ、礼金は初期費用の中でいちばん交渉しやすいのでしょう。
そもそも礼金は、謝礼金として支払われるものです。
そのため、法律で礼金を支払わなければならない、と定められているわけではありません。
入居者と大家の間で、礼金を支払うことに合意したうえで、支払われるのです。
つまり、入居者と大家の間で、交渉の余地があるということです。
一般的に、大家は礼金よりも家賃を重視しています。
毎月の家賃が大家の収入になるからです。
ひとりの入居者が長く住んでくれれば住んでくれるほど、満室であればあるほど、大家の収入は増えていきます。
しかし、新築でもない限り、満室の状態を保つということは難しいことです。
ということは、部屋が埋まるのであれば、大家は礼金の値下げに応じてくれる可能性があるわけです。
もし、大家が部屋を埋めたいと思っている物件であれば、交渉の余地があります。
大家は家賃収入が確定できることを重視するからです。
礼金は謝礼金ですので、値下げやゼロ円にすることによって、生じるデメリットはないといえるでしょう。
礼金の値下げ交渉がしやすい物件
それでは、礼金の値下げ交渉がしやすい物件とは、どのような物件でしょうか。
条件を見てみましょう。
▽築年数が経過している
築年数が10年以上経過している物件ですと、だいぶ古くなっている印象を持たれます。
リノベーションされていたり、リフォームなどが施されている物件などです。
▽交通の便が悪い物件
公共交通機関から遠い物件は、空室が埋まりにくいものです。
▽アパートの1階
防犯上不安があることや、道路に面していることから騒音などの問題が起こる可能性があります。
人気がなく、空室になりがちです。
▽日当たりが悪い
やはり日当たり悪い物件は人気がありません。
▽周辺環境が良くない
1階が飲食店のテナントであったり、墓地が近くにあるなどです。
▽空室が多い物件
何部屋も空室がある物件は礼金の値下げ交渉がしやすいです。
前項でご説明した通り、大家は早く空室を埋めたいと思いますから、礼金を値下げしてくれる可能性は高いです。
▽個人経営または専任媒介のアパート
個人経営のアパートですと、大家も交渉に応じてくれやすいです。
また、不動産業者が専任媒介であると、大家と不動産業者の距離が近く、交渉しやすいです。
新築にこだわらないのであれば、このような物件の中からご自分のライフスタイルに合った物件を見つけてみると、礼金の値下げも交渉しやすいですよ。
新築は礼金の値下げ交渉がほぼ不可能！
反対に、礼金の値下げ交渉が難しい物件もあります。
以下のような物件は、ほとんど値下げは難しいでしょう。
▽新築
新築の物件で、礼金の値下げ交渉はまず不可能です。
大家にとって、新築の状態で契約できるのは1回だけです。
その貴重なタイミングでは、最も高額な家賃で賃貸することが可能ですし、入居希望者もたくさんいます。
わざわざ礼金を値下げしなくても、入居者が現れるでしょう。
そのため、値下げの交渉はできないと考えましょう。
▽築年数が短い
築年数が5年以内の物件は、新築と同じような理由で値下げ交渉は難しいでしょう。
▽公共交通機関から近い
生活に便利なので、人気が高い物件です。
入居希望者も多いため、交渉は難しいです。
▽周辺環境が良い
生活に便利な施設、例えば、スーパーや病院などが近隣にある場合も、人気が高くなります。
▽設備が良い
環境だけでなく、アパートの設備が良いというのも人気があります。
24時間ゴミ出し可能や、モニタインターフォンなどがある物件は、女性に人気です。
上記のような人気物件であったとしても、実際に内見してみると入居者が決まりにくいポイントがあるかもしれません。
礼金の値下げを交渉するのであれば、そのようなポイントを見つけて交渉すればうまくいく可能性もあります。
新築でなくても交渉をおすすめしないケース
新築などの人気物件ではなかったとしても、値下げの交渉ができないこともあります。
それは、大手のアパートメーカー系列のアパートです。
大手のアパートメーカーは、資金管理が徹底されています。
礼金はもちろん、敷金や管理費用などもすべて計算に入れて、そのうえでアパート建築とアパート経営をしています。
個人経営のアパートと違い、礼金の値下げ交渉はできないでしょう。
また、値下げ交渉しない方が良いお金もあります。
敷金です。
礼金の値下げができるのだから、敷金もできるだろうと考えるかもしれませんが、敷金の値下げはおすすめしません。
敷金はそもそも、預け金のことです。
退去時には、原状回復のために使われ、余ったら戻ってきます。
入居時に値下げ交渉したとしても、大家にとっても収支はありません。
また、値下げ交渉したとしても、原状回復費として退去時に請求されるのですから、結局支払うことに変わりはありません。
しかし、初期費用が抑えられるということと、過剰な請求をされ戻ってこないというトラブルを回避することができます。
それでも、敷金の交渉は避けた方が良いでしょう。
敷金は、大家にとって保険のような存在です。
大家にしてみたら、家賃滞納や退去時に部屋がとんでもない状態であったときの担保なのです。
そのため、値下げの交渉に応じてくれない大家も多くいます。
大家との関係性を良好に保つためにも、礼金など値下げの余地がある部分を交渉した方が賢明です。
新築でも交渉できることは？
先ほど、新築物件は礼金の値下げ交渉が難しいというお話をしました。
新築物件の場合、家賃などの値下げ交渉は基本的に応じてもらえません。
家賃は、経年と共に下がっていくものです。
また、礼金は謝礼金という意味合いですので、交渉しやすいといわれていますが、新築ですと、その交渉さえほとんど不可能です。
しかし、場合によっては新築物件でも値下げ交渉が可能になることもあります。
それは、礼金から敷金への振替交渉です。
これは、家賃の値下げ交渉よりは、少しだけ余地があります。
もし少しでも交渉したいのでしたら、礼金を敷金に振り替えてもらえるよう交渉してみましょう。
例えば、『礼金1ヶ月＋敷金1ヶ月』の物件を、『礼金0ヶ月＋敷金2ヶ月』にしてもらうのです。
入居時に支払う金額は同じです。
しかし、敷金ですと退去時に余った分が戻ってくるお金になります。
このように、交渉次第では少しお得になる可能性があります。
しかし、こういった交渉で大切なのは大家や不動産業者との信頼関係です。
無理や要求や交渉はせず、大家や不動産業者と良い関係を築いておくことで、良い方向に向かうこともありますよ。
ポイントをおさえて交渉しよう
入居時の費用については、交渉の余地がある場合もあります。
しかし、なんでも値下げ交渉すればよいというわけでもありません。
値下げ交渉ばかりをしていると、大家や不動産担当者もあまり動いてくれなくなります。
ここぞというポイントで交渉し、あまり強引な要求をしないことが大切です。
