マイホームと言えば一生に一度訪れるかどうかの大きな買い物です。
できれば、納得がいくマイホームを建てたいですよね。
しかし、初めてのマイホームづくりでは聞きなれない言葉もたくさんあるでしょう。
そこで、今回は家を建てるとき、あるいはその土地を購入するときに欠かせない「建ぺい率」と「容積率」という言葉についてご説明していきます。
また、建ぺい率と容積率での計算方法もご紹介するので、あわせて参考にしてみてください。
建ぺい率とは？
最初に、建ぺい率について詳しくお話ししていきます。
建ぺい率とは、敷地に対する建物の割合で計算されます。
つまり、その土地に設けられた建ぺい率によって、建てられる家の大きさが決まるということになります。
ただ、大きさが決まるといっても、その家の全体の大きさという訳ではありません。
この場合の大きさというのは、家を真上から見た図のことです。
多くは、土地に接している部分が建ぺい率としての値となるでしょう。
一部例外としては、2階以上の建物で、1階よりも面積の広い階があった場合は、そちらが適用されます。
この建ぺい率は、それぞれの土地に対して割り当てられています。
そのため、マイホームを建てる際には、土地選びのときから建ぺい率を確認しておく必要があります。
もし、平屋の一戸建てを建てたいのであれば、建ぺい率で部屋の間取りが制限されてしまう可能性があるので、事前の確認がとても大切です。
それでは、次項では容積率についてお話ししていきます。
容積率とは？
建ぺい率に続いて、次は容積率のお話です。
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で計算されます。
延べ床面積とは、建物の中で床とみなされる部分を合計した値です。
もし、2階建ての家だとしたら1階と2階の床面積を足したものが延べ床面積となります。
このことから、容積率が家の間取りや生活スペースに直結することが分かります。
たとえば、建ぺい率が低く、敷地面積が制限されていたとしても、容積率が高ければ階数を増やし延べ床面積を広くするなどの工夫ができます。
そうすることで、狭い家だったとしても、暮らしていくうえで十分な居住空間を確保できるでしょう。
この容積率も、土地によって割合が決められています。
建ぺい率と容積率を知ることで、建てるマイホームの全体像を思い描くことができるのです。
なぜ建ぺい率と容積率が必要なのか？
建物を建てる際に目にすることの多い建ぺい率と容積率ですが、なぜこの2つを知り、計算しておく必要があるのでしょうか。
その理由は、日本では都市計画法と建築基準法が定められているためです。
都市計画法とは、日本の国土を安全に住みよくするために、計画的な発展を目的とした法律のことです。
全ての人が無計画のまま建物を建てていれば、人口が一か所に密集しすぎてしまったり、火事などの緊急時に消火活動が円滑に進まなかったりするケースも考えられるでしょう。
このような事態に陥れば、その土地の発展はスムーズには進まないはずです。
都市の健全な発展のためには、一定のルールを守る必要があるのです。
そのルールの中には、用途地域の分類も含まれます。
用途地域は、「住居系」「商業系」「工業系」の三つに大きく分けられ、ここからさらに細かい地域が決められます。
そして、それぞれの地域によって建ぺい率と容積率が変わります。
この都市計画法ですが、建築基準法にも影響を与えます。
建築基準法とは、建物の敷地・構造・設備に関わる法律で、住民の安全を守るため、この基準にのっとって建物は建てられます。
まとめると、都市計画法によって分けられた用途地域に、建築基準法で決められた建ぺい率と容積率の値が割り振られることになります。
用途地域の詳しい分類とそれぞれの建ぺい率と容積率については次項でお話しします。
計算の参考にしよう！用途地域ごとの基本的な建ぺい率と容積率
都市計画法により用途地域が決まり、建築基準法により用途地域ごとの建ぺい率と容積率が決められるというお話しをしました。
ここでは、その具体的な地域名と建ぺい率・容積率の値をご紹介していきますので、建ぺい率と容積率を計算するときの参考にしてください。
【住居系】
・第一種低層住居専用地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》50－60－80－100－150－200
・第二種低層住居専用地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》50－60－80－100－150－200
・第一種中高層住居専用地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》100－150－200－300
・第二種中高層住居専用地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》100－150－200－300
・第一種住居地域《建ぺい率》50－60－80《容積率》200－300－400
・第二種住居地域《建ぺい率》50－60－80《容積率》200－300－400
・田園住居地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》50－60－80－100－150－200
・準住居地域《建ぺい率》50－60－80《容積率》200－300－400
【商業系】
・近隣商業地域《建ぺい率》60－80《容積率》200－300－400
・商業地域《建ぺい率》80《容積率》200－300－400－500－600－700－800－900－1000
【工業系】
・準工業地域《建ぺい率》50－60－80《容積率》200－300－400
・工業地域《建ぺい率》50－60《容積率》200－300－400
・工業専用地域《建ぺい率》30－40－50－60《容積率》200－300－400
いくつかの値をご紹介してきましたが、これはあくまでも基本的な値となります。
一定の条件が揃った土地では、ここから緩和措置を受けられるケースもありますので、詳しくは市町村役場に確認すると良いでしょう。
建ぺい率から建築面積を計算する！
それでは実際に建ぺい率から建築面積を計算していきましょう。
この値を計算することで、目的の土地にどれくらいまでの建物を建てられるのかを想定することができます。
今回は、第一種低層住居専用地域120平米の敷地面積で、建ぺい率50％容積率100％として計算していきます。
この場合は、120平米に建ぺい率50％を掛けることになるので、建築面積は60平米ということになります。
60平米を坪に換算すると18．15坪ということになります。
この程度の広さがあると、4人家族が生活をするのに困らない程度の空間を得られるでしょう。
もし、建築面積から建ぺい率を計算したい場合は、建築面積から敷地面積を割り、そこに100の値を掛けることで導き出します。
この計算方法に上記の値を当てはめると、60平米÷120平米×100となります。
これを計算すると建ぺい率50％が導き出されます。
容積率から延べ床面積を計算しよう！
次に容積率から延べ床面積を計算してみましょう。
前章でもお話ししましたが、今回は第一種低層住居専用地域120平米の敷地面積で、建ぺい率50％容積率100％として計算していきます。
120平米の敷地面積に対して100％の容積率なので、延べ床面積の値は120平米ということになります。
延べ床面積から容積率を計算したい場合は、延べ床面積120平米÷敷地面積120平米×100となり、容積率100％という値が導き出されます。
この容積率ですが、敷地に面している道路の幅によって値が変動します。
もし、その道路の幅が12メートルに満たない場合は、容積率が厳しく、あるいは緩和される可能性があるのです。
その場合は、より厳しい値の容積率の方が適用されることになるので、その点も注意しましょう。
建ぺい率と容積率がマイホームのイメージを決める！
建ぺい率と容積率が、建てる家の大きさや広さを決めます。
もし、理想とする家のイメージがしっかりと決まっているなら、建ぺい率と容積率を確認して建設が可能かどうかを事前に確認する必要があるでしょう。
それぞれの土地には建ぺい率と容積率が定められていますので、その値を参考に実際に計算をしてみてください。
計算方法はそれほど難しものではありませんので、それぞれの値を知ることから始めてみましょう。
