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分筆すると土地の相続税評価が下がる!?それって本当なの?

2018.11.1

元々ひとつだった土地を分筆した場合、土地の相続税評価額が変わるということを耳にします。

しかし、それは本当なのでしょうか。

この記事では、分筆についてや、分筆によって土地の相続税評価が変わるのかをご説明していきます。

いま、分筆するかをご検討している方も、ぜひ参考にしてみてください。

分筆って何?

それではまず、分筆についてご説明します。

分筆(ぶんぴつ)とは、ひとつの土地を法律に基づき、分割することをいいます。

なぜ、分筆という言葉かというと、土地の数え方の単位に「筆(ふで)」を使っているからです。

1筆(ひとふで・いっぴつ)、2筆(ふたふで・にひつ)…と数えていきます。

つまり、元々1筆の土地を複数の土地に分けるので、分筆というのです。

ただし、分筆した後の土地は登記は別になりますが、所有者の名義は変わりません。

また、「分筆してしまったら、分割した土地ごとに利用しなければいけないか」と疑問に感じる方もいます。

わかりやすくいえば、1筆だった土地を2筆に分筆した場合、1筆ごとにそれぞれ別の建物などを建てなければならないのか、ということです。

しかしそんなことはなく、法律上では土地を分割したことにはなっても、土地の利用に関しては分割しなくてもよいのです。

例として、マンションが建っている土地が2筆以上になっていることもよくあります。

反対に、1筆の土地に2棟以上の建物が建っていることもあるので、分筆した土地の単位と土地の利用単位が一致しなければならないということはありません。

ですが、分筆することで、土地の相続税評価には影響します。

次項から、土地の相続税評価についてお話をしていきます。

分筆すると土地の相続税評価は変わるの?

1筆だった土地を分筆することで、土地の相続税評価が変わるのでしょうか。

結論から申し上げれば、変わる場合もあれば、変わらない場合もあります。

変わらない場合から述べれば、例えば土地に接する道路が1つしかないときです。

このとき、単純に1筆の土地を二つに分けただけであれば、分筆の前後で「合計した土地の評価額」には変化が起きにくいです。

なぜなら、土地の評価は面する路線や面積、地形によって決まるので、面する路線や面積が変わらなければ、土地の評価には影響しにくいからです。

では、どのような場合に分筆後、土地の相続税評価が変わってしまうのでしょうか。

変わる場合の多くは、1筆のときよりも分筆後のほうが評価が下がりやすい傾向にあるようですが、それについては後ほど詳しくご説明します。

相続税評価が下がるとメリットになるの?

元々の土地の評価が下がるのはあまり良い気持ちがしないかもしれませんが、相続税評価が下がった場合にはメリットもあるのです。

そのメリットとは、相続税が節税できることです。

今、両親が所有する土地も、いずれは自分たちが相続することになりますよね。

もしくは自分が所有する土地を、将来子どもや孫に相続させる場合もあるでしょう。

しかし、土地の相続は書類1枚でできるものではなく、相続税がかかるのです。

この相続税の算定は、土地の評価によって決められますので、一律同じ税額ということはありません。

ここでもし土地の分筆を行ったことで相続税評価が下がれば、その分相続税の税額も低くなります。

ですから、土地の評価が下がり残念な面もありますが、相続税に関しては節税につながりますので、全部が全部マイナスだということはありません。

それでは次項から、土地の相続税評価が下がりやすいケースについてお話をしていきます。

分筆で土地の評価が下がる場合~角地~

前述のとおり、分筆することで土地の評価が変わる場合、多くが以前よりも下がることのほうが多いといわれています。

どのような場合、評価が下がってしまうかというと、その土地が「角地」にある場合です。

以下の前提で、解説していきましょう。

・高度商業地区の土地
・2つの路線に面する角地:1000㎡(間口50m×奥行20m)
・正面、側面の路線価はどちらも、50万円/㎡とする

上記の土地を均等に2区画に分筆したときに、片方は角地に、もう片方は正面の1路線にしか面しなくなってしまった場合をみていきます。

このとき、元々角地だった面積が1000㎡だったのに対し、分筆後の角地の面積は「間口25m×奥行20m=500㎡」となります。

角地の場合、側面の路線があることにより「側方影響加算」というものが発生します。

高度商業地区の場合、側方影響加算率は「0.10」とされていますので、1㎡あたり「50万円×(1+0.1)=55万円」の評価が角地にされるのです。

したがって、分筆前の角地の土地の評価は、

55万円×1000㎡=5億5000万円

となり、分筆後の角地の土地の評価は、

55万円×500㎡=2億7500万円

となるのです。

ここにさらに、もう一つの分筆の土地の評価を足します。

こちらは角地ではなくなってしまったので、側方影響加算はされませんので、そのまま計算します。

50万円×500㎡=2億5000万円

となるので、合算すると、「2億7500万円+2億5000万円=5億2500万円」となることがわかります。

そのため、分筆前の土地の評価よりも、2500万円も下がっていることも同時にうかがえますね。

以上のように、角地を分筆した場合は側方影響加算があるために、分筆してしまうと土地の評価が下がりやすくなってしまうのです。

分筆で土地の評価が下がる場合~利便性~

もう一つ、分筆によって土地の評価が下がりやすいケースをみていきましょう。

それは「土地の利便性」です。

土地の全てが長方形や正方形のような規則正しい図形ではなく、三角形であったりいびつな形状の土地も多くあります。

土地の形がゆがんでいたりすると、長方形などと比べると利便性の面で劣ってしまいます。

さらに、分筆によってますます土地の形がゆがんでしまうことも考えられます。

そのため、このような土地を評価する場合は、補正率を乗じなければなりません。

補正率は、土地の利便性が低くなるほど、補正率の数値も低くなってしまいますので、土地の評価も下げてしまうのです。

簡潔に述べてしまえば、分筆後の土地それぞれの利便性が低くなってしまえば、土地の評価も下がるということです。

ここでの場合は、「不整形地補正率」を乗じることになりますが、不整形の度合いで乗じる数値も変わります。

・普通:補正率「1.00」

・やや不整形:補正率「0.90」

・不整形:補正率「0.80」

・相当に不整形:補正率「0.70」

・極端に不整形:補正率「0.55」

前の項で計算した式の中に、以上の補正率を乗じれば、土地の評価を計算することができます。

例えば、分筆後の5億2500万円に、やや不整形の場合の補正率「0.90」を乗じると、

5億2500万円×0.90=4億7250万円

となりますので、1筆だった土地と比較すると、8000万円近くも評価が下がってしまいます。

土地の利便性も評価に関わる重要な項目ですので、どのように分筆すると利便性に影響が出るかも想定しておくと良いでしょう。

相続税を節税したいからといって過度な分筆はNG!

分筆することによって相続税評価が下がり、そのメリットは相続税を節税できるとお伝えしました。

相続する・させる場合でも、相続税を少しでも節税できるのは嬉しいですよね。

しかし、ここで注意しなければいけないのが、相続税を節税したいからといって過度な分筆を行えば、分筆前の相続税評価になることがあるということです。

例えば、150㎡の土地を10㎡と140㎡に分筆するような場合などです。

このように、極端に面積が狭い土地を分筆で作り出して、節税目的に相続させることはできなくなっており、この場合は分筆前の150㎡の土地の相続税評価になります。

他にも、相続税を節税させようと感じられる分筆は、分筆前の相続税評価になることが多いです。

例としては、以下のような場合です。

・分割によって、無道路地を生み出した場合

・意図的にいびつな形状の土地を作り出した場合

無道路地とは、土地のどの部分も道路に面していない土地をいいます。

道路に面していないと、当然利便性は低いですから、土地の評価も低いです。

分筆によって無道路地を新たに作り出し、相続税評価だけを下げようとすることはできません。

また、元々は長方形だった土地を対角線に沿って分割することで、三角形の土地に分筆して相続税評価を下げることも認められていません。

上記2つに合理的な理由がある場合は別ですが、明らかに相続税の節税のために行われた分筆の場合は、分筆される前の土地の状態で評価がされます。

ですから節税目的に分筆はせず、何かしらの理由がない限りは、土地は1筆の状態にしておきましょう。

分筆は節税目的に行わない!

土地を分筆すると、相続税評価が変わってしまうこともあり、評価が下がるケースについてもお話をしてきました。

評価が下がると良い気持ちはしないでしょうが、相続税が節税できるメリットもあります。

しかし、それを利用して意図的に土地を分筆することはできません。

あからさまな分筆の場合は、分筆前の土地の状態で評価されますので、合理的な理由がない限りは分筆はしないようにしましょう。

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