アパートを退去する際に発生する『退去費用』
何度か引っ越しをした人なら、ご存知ではないでしょうか？
今回は、居住年数おおよそ6年という目安で、わかりやすく説明したいと思います。
「借主＝入居者」
「貸主＝アパートを管理している人」という風に読み進めてください。
6年借りたアパートの退去費用とは？
退去費用とは、借りていたアパートの部屋を、貸主に返す際に発生する費用のことです。
アパートを契約したときに敷金を支払っているならば、通常はその中でまかないます。
学生さんや入居時の初期費用が足りない人のための、いわゆる『敷金ゼロアパート』の場合の退去費用は、自費になるので注意してください。
当然、入居審査は緩いのですが、6年分の退去費用を請求されるので、後ほど過剰請求がきて、驚く人も多いのが現状です。
費用の内訳としましては、物件により様々ですが、ハウスクリーニング代・襖の張替え・畳の表返しなどが代表的です。
そして、ここにのしかかってくるのが、原状回復という、ややこしい項目です。
6年住み続けたアパートの傷や汚れについて
退去費用として、ハウスクリーニング代・襖の張替え・畳の表返しの他に『原状回復費』という費用が請求されることもあります。
この費用は、6年前に借りた『そのまま』の状態まで戻すことだと、貸主は主張するケースもあります。
同じアパートに6年も住み続けると、どれだけ注意していても、汚れや傷ができてしまいます。
年末の大掃除などできれいに掃除を行ったとき、入居時にすでにあった傷や汚れを、こちらで修復する必要はあるのでしょうか。
自分がつけたわけでもない、その汚れや傷を元通りにするのは、なんだかおかしな話ですよね。
国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』で記載されているように、『賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない』と、明確化されています。
しかし、施行されて随分と年月を重ねましたが、まだまだ知名度が低い現状です。
ボロボロになっていたからといって、全部が全部こちらが退去費用を負担する必要はありません。
そこで、退去費用に上乗せされる原状回復費に、どれだけお金が掛かってくるかを計算してみましょう。
6年分のアパートの原状回復費は？
退去費用をなるべく抑えるためには、アパートをきちんと掃除し、かつ不用意な改造をしないことが一番です。
普通の生活を維持する上で、必要な掃除と部屋の扱い方をしていたなら、そのアパートは『通常の使用』をしていたと認められるでしょう。
「ゴミを溜める」「油汚れや水アカを放置」「壁にドリルで穴を開けた」「備え付けの備品、風呂釜や洗面台などに落ちない汚れや傷をつけてしまった」などの場合は『通常の使用』とは認められません。
6年もの長い間居住しているので、当然備え付けの備品は劣化や保証期間が過ぎてしまい、最悪の場合、壊れてしまいます。
ビルや公共施設、遊園地などのアトラクションなど、一定期間を設けて修繕や補強を施さないと、大きな事故に繋がります。
築100年を謳った建物も、構造を見れば様々な補強がされていたり、惜しまれながら取り壊し再建設といった話もありますよね。
アパートでも同じことです。
メンテナンスを怠ったから、寿命が縮んだと貸主に主張されても、備品には耐用年数があります。
そのため、その年数をオーバーしていた場合は、新品に取り替えるための費用を、借主が負担する必要はありません。
退去費用の大部分は、この原状回復費なのですが、本来負担すべき部分は『借主の不注意で生じた箇所』これだけなのです。
アパートを6年前の状態に戻す退去費用を払うことができるの？
6年もの間、入居時の状態を保ち続けることは無理があります。
それをすべて借主が負担するとなると、莫大な金額になりますよね。
そこで、貸主と借主の原状回復における、退去費用の割合負担の計算式が出てきます。
この割合負担は壁紙や床材、備品などの残存価値を考慮した上で適応されるのですが、居住年数に応じて借主の負担額が減少します
6年住んだアパートで、最も心配されるのは、壁紙の負担額でしょう。
気を付けていても、模様替えをしたときにうっかり傷つけてしまったり、小さな子供がいる家庭では壁のそこかしこに落書きをされてしまったりなど、よくある話です。
しかし、こういった場合でも、入居時に壁紙が張り替えられていた場合、こちらが負担する必要はありません。
張り替えられた時期から居住年数に応じて、価値はどんどん下がっていきますので、計算式に当てはめると
残存価値割合＝1－（居住年数（72ヶ月）÷耐用年数（72ヶ月））
と、なります。
壁紙の耐用年数は6年（72ヶ月）なので、残存価値割合は0なので、支払う必要はないのです。
だからと言って、故意に傷つけたりしてはいけません。
この計算式は、あくまで『通常使用』をしていた場合を踏まえた上での計算式です。
退去費用って結局何なの？6年住んだら費用は？
壁紙の価値が下がるにつれて、負担額も安く済む。
これだけでも心強いですね。
6年も住んでいたのなら、だいぶ価値も下がっているのではないでしょうか。
では、退去費用の本丸を覗いてみましょう。
退去費用は『借りていたアパートの部屋を貸主に返す際に発生する費用』と説明いたしました。
貸主側からすると『きれいなお部屋にして返してね』といった言い分です。
借主は『きれいなお部屋』に戻すための費用を、どこまで負担しないといけないのかが、ポイントになってきます。
『退去費用としてハウスクリーニング代・襖の張替え・畳の表返しなどに掛かる費用を全額借主負担とさせる』
このような内容が『賃貸契約書』内に明記されている。
もしくは、『特約事項』として明記されていると、この3項目だけでも、10万円程度払わなければならなくなります。
例えば、家賃8万円のアパートを借りたときに、敷金を3ヶ月分預けていたとします。
家賃8万円×3ヶ月分＝24万円
この敷金24万円から、先ほどの退去費用としての10万円を引いた額、14万円が手元に返ってくるといった計算になります。
『退去費用としてハウスクリーニング代・襖の張替え・畳の表返しなどに掛かる費用を全額借主負担とさせる』
といった記載がない場合は『借主の不注意で生じた箇所』を、きれいな状態に戻すために掛かる金額だけ負担することになります。
ハウスクリーニング・襖の張替え・畳の表返しなどは、貸主が次の借主のために行うものなので、そこまで負担する必要はないのです。
ただ、貸主の数だけ、退去費用の項目例があるということを忘れないでください。
アパートの退去費用はあやふやなことが多い
アパートに6年もの長い間住んでいたからといって、退去費用が莫大になることはありません。
こういったトラブルを防ぐために、国土交通省の定める『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』という基準が平成28年に再改定されました。
過去の判例として、貸主の定めた退去費用を借主が全額負担しなかったケースや、逆に借主の過失が全面的に認められ、すべての費用を負担しなければならなかったケースもあります。
前述しましたが、まだこのガイドラインが浸透していないこと、退去費用のカテゴリーに何を含めて、どこまで・誰に・どれだけの金額を負担させるかも、あやふやで問題視されています。
それと同じく、貸主借主、双方のモラルも問われるのではないでしょうか。
6年間のありがとうをアパートに
疑問を持たれましたら、6年間貸していただいたことに感謝の意向を示し、貸主と話し合いの場を設けてはいかがでしょうか？
気持ちよく引っ越しを済ませ、新しい生活に入るためには、争いを起こさずに、穏便に済ませたいものですね。
