新築・増築・改築時に容積率、建蔽率を調べる方法は?

建物を新築や増築、改築する際、「容積率」「建蔽率」という言葉を聞くことがあるでしょう。

容積率、建蔽率を知ることで、その土地に建てることができる建物の規模を調べることができます。

今回は、容積率、建蔽率がどういうものかについて、また容積率、建蔽率を調べるための方法や気を付けることを、詳しくご紹介します。

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容積率、建蔽率とは何を表しているの?

容積率とは、敷地に対する建物の延べ床面積の割合です。

延べ床面積とは、建物の各階床面積の総合計を表しています。

容積率は、延べ床面積÷敷地面積×100で計算します。

容積率には、指定容積率と基準容積率があります。

指定容積率は都市計画で定められた容積率で、用途地域ごとに制限されています。

例えば、指定容積率200%である100m²の土地があった場合、その土地に建てられる建物の最大の延べ床面積は200m²となります。

ただし、前面道路の幅員が12m以下の場合、用途地域によって、使用することができる容積の限度が建築基準法で規定されています。

この規定により算出されるのが基準容積率です。

一方建蔽率ですが、蔽という字を調べると「覆い隠す」という意味であることがわかります。

つまり建蔽率とは、敷地に対して建物で覆い隠された部分の割合ということですね。

この建物で覆い隠された部分、つまり真上から見た建物の面積のことを、建築面積と言います。

建蔽率は、建築面積÷敷地面積×100で計算します。

建蔽率60%である100m²の土地があった場合、その土地に建てられる最大の建築面積は60m²となります。

逆に言うと、100m²の土地のうち40m²は何も建てない部分を残しておかなくてはいけないということです。

容積率、建蔽率によって建てられる建物の規模が決まる

容積率、建蔽率についてご説明しましたが、この二つはセットになっている規制というのが大きな特徴です。

例えば、指定容積率180%、建蔽率80%である100m²の土地があったとします。

この土地に建てられる建物の最大の延べ床面積は180m²ですが、1階90m²2階90m²の建物を建てることはできません。

容積率の条件を満たしていても建蔽率の条件を満たしていなければその建物は建たないのです。

建蔽率が80%ですので、上記の土地に建てられるのは1階80m²2階80m²3階20m²の三階建てとなります。

容積率、建蔽率によって、建てられる建物の規模が決まってくるというわけです。

しかし、建物の制限は容積率、建蔽率のみで決まるわけではありません。

防火地域、絶対高さ、高度地区、日影規制など、その土地ごとに様々な規制がかかってきます。

容積率、建蔽率を調べるときは、合わせて他の規制についても確認しておくことが必要です。

建物にはなぜそんな多くの制限があるのでしょうか?

まず一つは、防火のためです。

住宅が密集して建築されていると、どこか一棟で火災が起こった時にすぐ隣の家に燃え移ってしまい、あっというまに火災が広がってしまいます。

また、住宅地の日照や景観を守るためでもあります。

建物と建物の間が広く空いていればいるほど、良好な環境を維持することができるからです。

容積率、建蔽率に関係する用途地域とは?

前項では、容積率、建蔽率が住宅地の日照や景観を守るためにあるというお話をしました。

住宅以外にも商業ビルや工業ビルを建てることを前提として、その土地の用途ごとに容積率や建蔽率が定められています。

その土地の用途ごとに地域を分けたものを、用途地域と呼びます。

用途地域は、その土地に建てられる建物の用途ごとに住居系、商業系、工業系合わせて13の地域に分けられています。

用途地域の種類により、容積率、建蔽率の上限下限が異なります。

最も低いのが第一種、第二種低層住居専用地域、田園住居地域で、建蔽率は30%~60%、容積率は50%~200%となります。

逆に最も高いのは商業地域で、建蔽率は一律80%、容積率は200%~1300%となります。

容積率、建蔽率の値が低ければ低いほど、ゆったりと建物が建つ閑静な住宅街であり、高ければ高いほど、マンションや商業ビルがたくさん建ち並ぶ都市ということになります。

用途地域を調べることで、その地域にどんな特徴があるのか知ることができるのです。

土地の容積率、建蔽率を調べる方法は?

実際に土地の容積率、建蔽率を調べる方法を見てみましょう。

容積率、建蔽率については、都市計画図に記載されており、都市計画図は役所で閲覧することが可能です。

役所の都市計画課、またはその管轄の課にてほとんどの場合無料で閲覧できます。

また、近年は都市計画図を役所のホームページで閲覧できるところも多くなっています。

もし、「急いで調べたい」「概要だけでも良い」という場合は、電話で役所に問い合わせるという方法もあります。

電話での問い合わせについては、全ての役所が対応可能というわけではありません。

また対応可能な役所でも、注意事項として、電話だけでなく一度役所に出向いて調査することをお願いされます。

容積率、建蔽率を調べる時は、それに関連して建物の制限をする用途地域、防火地域、絶対高さ、高度地区、日影規制についても調査しましょう。

土地の容積率、建蔽率を調べる時に気を付けることは?

土地の容積率、建蔽率を調べる時は、例外となるケースがありますのでそれに気を付ける必要があります。

まず建蔽率については、いくつかの緩和条件があり、都市計画図に記載されている建蔽率と異なる場合があります。

例えば、土地が二つの道路に接している角地だった場合、条件を満たすと建蔽率が10%加算されます。

他にも、防火地域内に耐火建築物をたてる場合、建蔽率が10%加算される場合があります。

次に容積率については、都市計画図に定められている指定容積率と、道路幅員によって定められる基準容積率のうちどちらか厳しいほうが適用されます。

また、前面道路の幅員が6m以上12m未満で幅員15m以上の道路まで70m以内の土地については、容積率制限が緩和されます。

都市計画図に記載されていないことについて、気をつけて調べることが重要ですね。

既存の建物の容積率と建蔽率を調べるとオーバーしていることがある?

新築や増築、改築を行う場合、工事の前に確認申請を行います。

確認申請とは、これから建てようとしている建物が、法律に適合しているか確認するためのものです。

確認申請を行うと、容積率と建蔽率がオーバーしていないかもチェックされます。

しかし、一定の条件に当てはまらない場合は確認申請を提出する必要がないため、増築や改築をしたことで容積率と建蔽率がオーバーしても気づかないことがあります。

そのため、増築によってオーバーしてしまっている既存の建物は少なくありません。

既に建っている建物の容積率と建蔽率を調べるには、建築時の図面を参考に元々の容積率、建蔽率を計算し、図面上にない増築物や、図面とは違っている改修物などをチェックしましょう。

多いのは、車のガレージを増築しているケースです。

リビングに増築したサンルームも注意が必要です。

また、ビルトインガレージを居室に改築しているようなケースも、注意が必要です。

ビルトインガレージには、容積率の緩和規定がありますが、改築により用途が変わると緩和規定の対象ではなくなってしまう場合があるからです。

容積率、建蔽率を併せて、例外についても調べておこう

容積率、建蔽率の役割や調べ方、気を付けることについて詳しくご紹介しました。

容積率や建蔽率によって、その土地に建てられる建物の規模が決まります。

また、容積率や建蔽率と共に用途地域についても調べると、その土地の周辺がどんな特徴があるのか知ることができます。

調べる際には、容積率、建蔽率とも規制緩和など例外がありますので、その土地ごとに良く調査することが大事ですね。