新築前に容積率や建ぺい率を知っておこう!オーバーしたら?

家を新築しようと決めて、どのような間取りにしようかと考えている時は楽しいものですよね。

しかし、家の間取りを決める際には、いくつかルールがあります。

それが建ぺい率と容積率です。

家を建てるとき、土地に対して建物がどれほどの面積を占めてよいのか定める建ぺい率と、土地に対する建物の総床面積を定める容積率をオーバーしないようにしなくてはなりません。

この記事では、新築時に疑問に思うことが多い要素についてご説明してきます。

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間取りの注意事項!土地に定められている容積率と建ぺい率とは?

家を買ったり建てたりすることは、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物だといえるでしょう。

だからこそ慎重に吟味することもあれば、浮足立ってしまうこともあると思います。

特に建売ではなく家を建てるといった場合、間取りを考える時は将来のことについて考えつつ、わくわくしながらも慎重に決めていきますよね。

間取りを考える上で忘れてはいけないものとして、容積率と建ぺい率という要素が挙げられます。

これらは建築基準法で定められていることで、家を建てる場合にこれらの基準をオーバーしてしまうと問題があるとみなされます。

自分の家だとしても、完全に自分の好きな間取りにできるわけではないのですね。

そこで、間取りを考える前に容積率と建ぺい率について学び、身につけた知識を活かしてなるべく要望通りの間取りにできるように考えてみましょう。

建ぺい率って何?

まずは、建ぺい率についておさえておきましょう。

建ぺい率とは一般的に、土地全体の敷地面積に対して、その上にある建築物がどれくらいまでの面積を占めても許されるかを定めた割合のことです。

簡単にいえば、100坪の土地で建ぺい率が80%と定められているのであれば、土地に対して建物が占める面積は80坪まで許されます。

この時、建築物が占めている面積は、ちょうど真上から見下ろしたとして計算します。

建ぺい率が設定された理由は、隣り合う土地の建物同士の間が自然と開くようにして、風通しや日照がある程度平等に得られるようにするためです。

また、建物同士の間隔が適切に保たれることで、火災などの災害において延焼被害を最小に食い止めやすくなる効果もあります。

つまり、町並みにゆとりを持たせて、快適に暮らせるようにするために設定されているものなのです。

せっかく家を建てるなら、土地を目いっぱいに使用した広い家を作りたいところですが、自分も近隣住民も快適に暮らせるように、建ぺい率をオーバーしない範囲内で間取りを決めましょう。

続いては容積率について触れていきます。

容積率って何?

続いては容積率についておさえておきましょう。

容積率とは、土地全体の敷地面積に対して、その上にある建築物が持つことを許される最大の総床面積の割合のことです。

建ぺい率は上方から見た建物の面積で比を取りましたが、容積率は建物内すべてのフロアの面積の和で比を取ることが違いです。

噛み砕くと、建物に認められる最大の広さを土地の広さで割ったパーセンテージだといえるでしょう。

例えば、100坪の土地で容積率が200%と定められているのであれば、その土地には最大で総床面積が200坪までの建物しか建てることができないのです。

もし建ぺい率が80%であれば、1階は80坪、2階と3階は60坪の、総床面積200坪の家が建築基準をオーバーしない最大の家となります。

なぜこのような制限が土地に定められているのかというと、土地区画に無計画に様々な大きさの建物が乱立してしまって、地域人口がライフラインのキャパシティをオーバーすることを避けるためです。

建ぺい率によって建物の水平方向の大きさは制限できますから、建物同士の間は十分に距離を開けることができるでしょう。

しかし、それだけでは建物の高さについては制限できていないため、階を増やせばいくらでも大きい家を建てることができてしまいます。

そこで容積率を設定することで建物の階数にも限界が生じますから、同じブロックにある建物のサイズ感をおおむね揃えることができますよね。

サイズ感が同じ家が立ち並べば過度に人口が密集することもありませんから、上下水道や交通が滞ることを避けられるのです。

建ぺい率オーバーに注意!床面積ではなく上方からの投影面積

ここまでで、建ぺい率と容積率についての基本をお話ししてきました。

より広くてのびのびと暮らせる家を建てたいところですが、土地ごとに定められた建ぺい率と容積率によって、家の広さは制限されてしまうことがお分かりいただけたかと思います。

ここでひとつ疑問が生じます。

仮に100坪で建ぺい率が50%の土地があったとして、1階部分が50坪、2階部分が80坪という頭のほうが大きい家を建ててもいいのでしょうか。

100坪に対して1階部分が占める面積は50坪ちょうどですから、一見セーフで広い家が建てられるような気がしますよね。

しかしこれは、建ぺい率をオーバーしています。

建ぺい率は土地に対して建物が占めることができる最大の面積ですが、この時建築物が占めている面積は、ちょうど真上から見下ろしたとして計算するとお伝えしました。

今回の例の場合、二階部分が80坪ですから、真上から見ると80坪を占めていることになりますよね。

したがって建ぺい率オーバーにより建築基準法違反となります。

なるべく広い家を建てたいところですが、こういった小細工は通用しないのですね。

容積率・建ぺい率をオーバーしない広い家を作るには?

さきほどは広い家を建てるために、ちょっとした思考実験をしてみました。

しかし、建ぺい率をオーバーしたことになったため、うまくいきませんでしたね。

ほかに、家を広くする方法はないのでしょうか。

容積率・建ぺい率をオーバーしないで広い家を建てたいのであれば、そのためのテクニックを活用してみましょう。

例えば、建ぺい率や容積率に含まれないとされる構造を、間取りに取り入れることが有効です。

建ぺい率に含まれない構造として、出窓やバルコニーがあります。

建物から構造が飛び出していても、出窓は50cmまで、バルコニーは100cmまで建ぺい率に含まないとされています。

こういった構造をうまく使うことで、お部屋を広く見せることが可能なのですね。

容積率をオーバーした総面積に?!地下室で広い家を作る!

先程は、建ぺい率に含まれない構造を取り入れて家を広くする方法をお伝えしました。

続いては容積率をオーバーしないようにするテクニックです。

こちらの例を上げれば、吹き抜けがあります。

1階から2階までをつないで広々とした空間を演出する吹き抜けは、当然ながら2階部分に床がありませんので、総床面積に計上されません。

そのため、より広々とした家を建てたいのであれば有効だといえるでしょう。

ほかには、条件付きで地下室も容積率に含まれません。

地盤面から2/3の高さが埋没していて、天井と地盤面の高さが1m以上離れていない地下室は、総床面積の1/3未満であれば容積率にカウントされないのです。

仮に100坪の土地で建ぺい率が50%、容積率が100%であった場合、1階2階がそれぞれ50坪の2階建て住宅を建てるのが限界ですよね。

しかし、以上の条件であれば更に50坪の地下室を備えることができますので、総床面積150坪の住宅にすることができます。

地下室は建設費がかさみ、湿度管理が大変ですが、特に地価の高い場所で広い家がほしいのであれば有効な手段ですよ。

ほかにも、収納に便利なロフトも容積率には含まれません。

ぜひご検討ください。

間取りを考えると容積率と建ぺい率が問題!うまく避けて広い家を!

この記事では、マイホームの間取りを考える時に出てくる容積率と建ぺい率について簡単にご説明しました。

これらの基準をオーバーしてしまうと問題になってしまいますが、一方で広い家がほしいというのが正直なところですよね。

容積率や建ぺい率に含まれない吹き抜けや地下室をうまく取り入れて、広い家を手に入れましょう。