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白地や青地には制限がある!住宅などに農地転用できるのか?

2019.10.23

自分が農地を持っている場合、または親が農業をしていて土地を譲り受けた場合、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。

農地には白地や青地と呼ばれる区分があるため、まずは区分を確認する必要があるでしょう。

なぜなら、白地や青地は農業振興地域に指定されており、農地転用がむずかしいからです。

記事では、土地が白地や青地だった場合、住宅を建てるなど農地転用できるのかどうかをお伝えします。

白地と青地が含まれる農業振興地域とは?

白地や青地と言われても、ピンとこない方も多いことでしょう。

しかし、農業に携わっている方ならすぐに分かることかもしれません。

白地青地とは、農業振興地域に指定されている土地のことを示します。

それでは、農業振興地域にはどういう意味があるのかというと、今後10年以上かけて農業振興を行うことが勧められている地域ということになります。

白地青地の土地は農業以外には使われないことが望まれているということですね。

なお、農業振興地域の指定は都道府県知事によって行われていますが、国が定めた基準に則って決められています。

また、農業振興地域の中で更に白地と青地に分けられていますが、このことにも意味があります。

青地は農用地区域の土地であり、白地は農用地区域以外の土地のことを指します。

なお、農用地区域は、市町村で決められています。

青地は農用地区域であるということですから、基本的には農地以外の使用はできません。

しかし、白地は農用地区域以外の土地ということになっていますので、青地ほど厳しい制限があるわけではありません。

それでは、農業振興地域である白地青地は、農地転用ができるのでしょうか?

農業振興地域で市街化調整区域にも指定されている場合

農業振興地域である白地青地のことを考える場合、市街化調整区域についても同時にお話ししておいたほうがいいでしょう。

農業振興地域というのは、農業を積極的に行ってほしい場所ということでありますので、市街化調整区域に入っていることがあります。

では、市街化調整区域とはどういうものかというと、都市計画法で決められた地域のひとつです。

都市計画法で決められた地域は、主に市街化地域と市街化調整区域に分けられます。

市街化地域とは積極的に市街化にすることが勧められている地域であり、市街化調整区域とはその逆で、市街化には消極的である地域と言っていいでしょう。

農業振興地域は農業のための土地ということから、市街化調整区域に入っていても不思議はありません。

市街化調整区域は、基本的に家を建てることが勧められていませんので、土地自体の価格が安く、住宅ローンの融資額も下がったりすることがあります。

白地青地は農業振興地域ですが、市街化調整区域でもある場合に果たして農地転用はできるのか、次項で詳しく解説していきます。

農用地区域の青地!農地転用できるのか?

もし、市街化調整区域であって、農用地区域の青地に指定されている土地に住宅を建てたい場合、どうしたらいいのでしょうか?

それには、青地が農地転用できるかどうかが重要になってきます。

まず、市街化調整区域の制限についてですが、一般の方が住宅を建てることは基本的に許可されていません。

しかし、農家の場合には市街化調整区域でも住宅を建てられることになっています。

どうしてこのような特例があるのでしょうか?

農家の方は仕事場が農地であり、仕事のためには仕事場に近い自分の土地に家を建てたほうが便利ですよね。

せっかく自分の土地があるのに、市街化調整区域のために家が建てられないことに配慮した結果、農家の人に限っては市街化調整区域の土地でも家が建てられることになっているのです。

つまり、市街化調整区域の制限は農家なら問題ないことが分かります。

問題なのは、農業振興地域で農用地区域であるということです。

青地の農業振興地域で農用地区域であるということは厳しい制約となっており、基本的には農地転用できないことになっています。

農家であっても、青地に住宅を建てるということは基本的にはできないということになります。

それでは、白地の場合はどうでしょうか?

次項で確認していきましょう。

農用地区域ではない白地なら農地転用できる?

青地は農用地区域であるため、基本的には農地転用はできないことをお伝えしてきました。

それでは、農用地区域ではない白地の場合はどうでしょうか?

白地の場合、農用地区域ではないものの農業振興地域であるため、基本的には農業が勧められている土地になります。

ただし、青地ほどの厳しい条件はないため、農地転用はできます。

どのような手続きになるかというと、

・農業委員会にて農地転用
・都市開発課にて開発許可

というような形になります。

そして、市街化調整区域という条件があれば、農家に限っては住宅を建てることができます。

市街化調整区域で一般の方が白地である農地を農地転用して住宅を建てようと思っても、農家を営んでいなければ住宅を建てることは難しいでしょう。

青地に住宅を建てる方法はないのか?

青地は白地と違い、農用地区域に指定されているため、基本的には住宅を建てることができません。

しかし、建てる可能性が全くないかというと、そうでもありません。

ただし、複雑な手続きや期間がかかることが考えられ、あまりおすすめする方法とは言えません。

ここでは、難しいとされる青地に住宅を建てる方法をお伝えします。

まず必要な農地転用ですが、農地転用するためには、農用地区域であることを外してもらう必要があります。

それには、市町村長に、農業振興地域整備計画の変更を申請しなければなりません。

申請を受けた市町村長は、農業団体の意見も聞きながら知事との協議をします。

なお、農用地区域から除外してもらうには条件が必要で、他に代替えできる土地がないことや、農用地を分断したり農作業に支障がないことなど、合わせて5つの条件を満たさないといけません。

また、この申請の受付は年に1~2回しか行われないため、申請時期を逃すと次回まで待つ必要が出てきます。

農用地区域を外してもらうことは、条件を満たしたり申請時期にも注意が必要など、そう簡単に事が進まないことが分かりますね。

農用地区域から除外した青地は白地に!農地転用できる?

青地を農用地区域から除外した青地は、白地に変更したことになります。

白地は農地転用できるということを前々項でお話ししましたので、農用地区域から除外した青地が白地になれば、農地転用はできることになります。

ここまでを振り返ってみると、青地に住宅を建てたい場合、一番大変なのは「青地を農用地区域から除外すること」となりそうですね。

白地の農地転用手続きは前にお話しした通りですが、白地に住宅を建てる場合には地目変更する必要があります。

地目とは土地の用途のことです。

例えば、農地は「田」や「畑」が該当し、住宅であれば「宅地」が地目となります。

そして、現在「田」や「畑」である農地は、「宅地」への地目変更が必要なのです。

地目変更は住宅を建てた後行われ、法務局に書類を提出します。

農地転用をした後は、地目変更も忘れずに行いましょう。

白地には住宅が建てられ、青地には基本的には建てられない

白地と青地は農業振興地域内にあり、青地は農用地区域、白地は農用地区域以外になります。

そして、白地は農地転用が可能です。

しかし、青地は農用地区域という制限があるため、基本的には農地転用ができません。

青地でもいくつかの厳しい条件をクリアすれば建てられないこともありませんが、実際には難しいというのが現状です。

農地に住宅を建てるには、白地青地の確認から始めましょう。

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