賃貸物件に居住中、名義変更したい場面が訪れることがあります。
同居者との離別や死別、会社名義から個人名義などへ変更を余儀なくされることがあります。
理由や状況によっては、トラブルになりかねません。
それぞれの手続きをトラブルなく変更するにはどうすればよいでしょうか。
賃貸中に名義変更すると手続きが必要になる
賃貸物件で初めに取り交わす契約書には、賃貸人の名義が記されています。
居住中、さまざまな理由で、名義変更せざるを得ない状況もあるかと思われます。
もし、名義の変更が必要になった場合、必ず貸主へ告げ、承諾を得る必要があります。
民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
1． 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2． 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
民法では、賃貸借権の無断転貸を禁止していますので、必ず貸主の承諾が必要となるわけです。
もし、これを守らなかった場合は、貸主の解除事由となる場合もあり、退去をしなければならなくなるかもしれません。
そのようなことが起こらないためにも、いくつかのケースを例に、手続きなどを見てみたいと思います。
賃貸中に離婚や離縁をしたときの名義変更手続き
結婚や離婚、離縁（養親子関係を解消する）などで、氏名を変更する場合があります。
この場合、名義人名が変更となり、貸主への連絡は必要です。
居住者や居住状態に変更がない場合、実務上は契約書の名前を書き換えるだけの手続きがとられることが多いように思われます。
この場合は、管理会社や貸主の用意する、名義変更届のような書類に必要事項を記入するだけです。
ほかに同居人がいて、賃貸借契約の名義人が自分ではない場合はどうでしょうか。
自分が賃貸物件に残るのであれば、まず契約上の名義人が、解約することになります。
解約後、改めて自分が貸主と賃貸借契約を結びます。
退去する名義人と一旦契約を解除するため、敷金の精算が行われます。
そして、新しい契約として、敷金、礼金、保証金など初めの契約と同じように支払う必要が出てくる可能性があります。
実際の賃貸借の現場では、貸主と借主の関係性が深く反映されるため、一概にいうことはできません。
なかには、そのまま契約書のみで居住を続けられるケースも見受けられます。
貸主と相談し、手続きを確認することになるでしょう。
出張中に友人に住んでもらう 名義変更手続きは必要？
賃貸中、契約上の名義人が、出張や転勤などで不在の間、別の誰かが居住する場合はどうでしょうか。
名義人がずっと家賃を支払うとしても、たとえ家族や親族などの身内であったとしても、基本的には、貸主の承諾を得なければなりません。
貸主は、名義人が居住するという約束で、契約を取り交わしているため、別の人が居住していると、身元の確認や連帯保証人などの確認がとれません。
長期にわたる場合は、名義変更を求められ、現在の名義人と解約し、新たに契約手続きをとることを要求されるケースもあり得ます。
また、別の誰かから名義人が家賃を受け取ると、転貸借となります。
承諾のない転貸借は賃貸借契約上、ほぼ禁止されています。
この場合も、契約不履行となりトラブルのもととなります。
留守番は、解約するような事由とはなりませんが、単なる留守番、と思わずに一言、貸主へ断りを入れるだけで、信頼関係も保たれることになります。
賃貸中に自部屋で起業 会社名に名義変更する手続き
個人名義で借りていた賃貸物件を会社名義に変更する場合はどうでしょうか。
税金の申告などで、賃貸借の名義変更が必要となることがあります。
この場合、使用目的が鍵となります。
通常の賃貸借では、使用目的決まっているため、新たに事業を始める場合は注意が必要です。
事業を始めるにあたり、人の出入りが多くなり、使用目的に変化が生じると契約の違反となりかねず、ほかの住人への影響も懸念されます。
もし、今まで通りの使用目的の範囲内であれば、貸主の承諾を得、名義変更のみの手続きで可能となるかもしれません。
無断転貸や譲渡に当たるのものでもないと思われます。
まずは、貸主へ相談し、必要であれば契約書の変更手続き、契約内容の見直しまたは再契約ということになります。
賃貸中に名義人がなくなったとき 名義変更手続き
同居している人が亡くなると、契約や名義はどうなるのでしょうか。
賃貸権は、契約者が亡くなっても契約は終了しません。
亡くなった方の配偶者や相続する権利のある人が同居していた場合、当然に相続するものです。
この場合、今までの契約内容通り、そっくりそのまま相続する人に受け継がれます。
貸主から解約、再契約や契約の見直しなどの申し入れには拒絶することができます。
手続きとしては、再契約、名義変更などではありませんので、それらにともなう費用、例えば再契約料や名義変更料も支払う必要はない、と思われます。
ただし、名義人名が個人のままであると、税金や職場の手当などの手続き上不便を生じる可能性もあり、この際は、名義名の変更として書類の提出が必要かもしれません。
また、同居する人が配偶者でない、事実上の夫婦や事実上の養親子の場合、ほかに相続人がいなければ、配偶者や子供などと同じように相続することができます。
ほかに居住する相続する人がいた場合は、その相続する人の賃借権を援用することにより居住を続けられます。
しかし、この場合貸主と賃貸借契約を結んでいるのは、あくまでも相続した人であり、同居していた人ではありません。
この相続した人が、家賃を支払わないと債務不履行で契約を解除されることも考えられます。
そのための何らかの対策が必要となります。
名義変更の手続きは具体的どうすればいいの？
では、実際にどのような流れで名義変更の手続きができるのでしょうか。
ここでは、一般的な名義変更手続きについてご紹介します。
まず、賃貸契約をしている貸主や管理会社へ連絡し、名義変更申込書をもらいましょう。
・新たな名義人の本人確認のための公的証明書類
（運転免許証の表裏面・パスポート・外国人登録証等）
・在職証明
（社員証・社会保険証・内定証明書等）
・依頼書
これらを揃え、必要事項を記入し提出します。
貸主に書類を出すだけで済む場合から、手続き終了まで1、2ヶ月かかる場合もあります。
このような手続きを踏んだ場合は、契約の残存期間、更新のタイミングなどにより費用発生することが多いようです。
名義変更をすることが必要になったときは、すぐに管理会社や貸主への連絡が必要です。
連絡を入れないまま、名義でない人が居住をしていると無断転貸となる恐れがあります。
ここは面倒がらず、必要な手続きをすることで、無用なトラブルを防ぎましょう。
賃貸中に名義変更する場合の手続きについて
・名義変更事情が生じた場合、必ず貸主もしくは管理会社へ連絡をする
・状況に応じて、必要な書類を提出する
・費用が発生するケースもある
・配偶者、親、子供などの死亡により、賃借権を相続する権利のある人は当然に承継するため、必ずしも手続きが必要とは限らない
・名義変更事情が生じた場合、必ず手続きを行う
