私道に接している土地を購入する場合、私道の持分も一緒についてくることが一般的になっています。
実はこの私道持分はとても大切で、検討している土地が私道に接しているにもかかわらず、私道持分が取得できないとなると少々注意が必要です。
ここでは、私道持分の必要性、売買方法についてお話します。
不動産売買取引では重要な私道持分
家を建てるとき、その土地が建築基準法に従った道路に接していれば、問題なく家を建てることができます。
ただし、その道路が公道ではなく私道の場合には、私道を所有している人の承諾なしに工事を進めることはできません。
家を建てるには、水道管やガス管などを埋設する必要があり、そのためには道路を掘ったり削ったりしますよね。
このとき、こちらにも私道持分があれば、お互いの共有道路として承諾を得やすいのですが、私道に持分が全くないとなると、なかなか承諾を得られないことがあるようです。
また、場合によっては、承諾する変わりに承諾料を要求されるケースもあります。
さらに、家を建てた後のトラブルも報告されていて、生活するうえで欠かせない道路にもかかわらず、通行を禁止されてしまったり、通行するための承諾や通行料を要求されてしまったり、という事例もありました。
こうしたことからも、購入する土地に私道持分がなかったり、持分が取得できなかったりするとリスクがうかがえますね。
家を建てたときはトラブルにならなくても、所有者が変わったとたんに問題になることも考えられます。
不動産売買取引では、私道の負担についての内容を重要事項として説明する義務があるほどです。
仮に私道持分を取得できないとすれば、原因と対策について、納得がいくまで説明してもらいましょう。
私道持分がないと売買査定額が低くなる？
もう少し、私道持分のない建物についてお話しします。
私道持分のない建物は、安く購入できるといった面がありますが、売買査定額も低くなり、住宅ローンの審査が通らないこともあります。
というのも、通行権などの道路を利用する不安要素があると、担保価値に影響してくるからです。
銀行によっては、通行承諾書や掘削承諾書があると融資に応じてくれることもありますが、限度額は私道持分のある不動産よりも低くなります。
また、不動産担保ローンに目を向けてみても、私道持分がないとなると、担保評価が低くなるケースがあるようです。
私道持分があるのかないのかで、このような違いも発生してきます。
私道持分のない物件を購入するときは、将来起こるかもしれないリスクやトラブルを納得した上で、検討していきましょう。
それでは、私道持分のない物件で検討したい事例を、次項でお伝えします。
セットバックで得られる私道持分とは？
道路としての部分を確保するためには、路該当部分（道路の中心線から2mまでの道）には、建物は建築できないとしています。
しかし、こちらのルールに従うと再建築ができない建物が多く、建物はどんどん老朽化してしまいますよね。
そこで、道路が4m以下である場合、道路の中心線から2mまでセットバックすれば、再建築を許可できるという特例があります。
一つめの事例は、セットバックによる私道持分です。
私道持分のない物件でも、このセットバック部分に私道持分がある物件では、私道の権利を所有しているとみなされ、銀行からの融資を受けやすくなります。
セットバック部分でも私道持分があれば、持っていない場合と比べると、別の立場で話を進めていけることでしょう。
私道持分がない案件よりも、住宅の担保価格が高くなり、住宅ローンの審査が通りやすくなります。
続いて、私道持分の売買についてみていきましょう。
私道を分筆して売買する方法
二つめの事例は、私道持分の売買です。
私道に接する不動産に私道持分がない場合、すでに私道の所有者になっている人から私道持分を売ってもらう方法があります。
売買方法は2通りありますので、順に見ていきましょう。
まずは、私道を分筆して、1筆を売買する方法です。
私道所有者が1人のみの個人私道であれば自由に売買ができるため、私道を所有している人に、私道持分を売買してもらえないか交渉していくのです。
交渉に合意してもらえたら、売買に関することを決めていきましょう。
売買の代金や方法、対象となる範囲が決まったら、測量の手配をします。
分筆する際は、対象部分に隣接する土地の所有者に、境界立会いを求めてください。
境界位置が立ち会いによって確定したら、測量してもらいます。
分筆の手続きに進み、完了したら売買契約を結びましょう。
契約に基づいて、引渡し（登記手続き）と売買代金を支払えば完了です。
滞りなく私道を分筆して1筆を売買できることもありますが、なかには分筆が難しいときもあります。
そのようなケースを考えて、あらかじめ白紙解約条項を契約書に記載しておきましょう。
そして、売主・買主共に悪意がない理由での解約に関しては、違約金や損害賠償が発生しない条件にしておくと、トラブル回避につながり、安心できる取引きになるでしょう。
共有持分にする売買方法
続いての私道売買方法は、私道全体の権利を共有持分にする売買方法です。
1筆の土地を、共有していきます。
私道所有者に交渉して合意を得られたら、売買に関することを決めていきましょう。
売買金額や売買方法、対象となる共有割合（○○分の○）を協議して、売買契約を結びます。
契約に基づいて登記手続き、決済をして完了です。
共有する持分を持つことに意味があるため、利用する土地の面積はさほど重要ではありません。
面積が大きい小さいということではないため測量まですることは少ないですが、後々境界線トラブルにならないためにも、立会いにて境界位置をしっかり確認しておくといいですね。
こうした売買契約書は、当事者の間だけで契約することができます。
不動産売買契約書の参考例
最後に、私道持分の売買契約書についてご説明していきます。
売買契約書の記入項目をお伝えしていきますので、参考にしてみてください。
なお、付帯設備の修復や、瑕疵の修復、融資利用の特約は省略しています。
参考例を利用した者が第三者に損害を与えた場合、利用者に損害が発生した場合は自己の責任と負担で損害賠償を行い当サイトでは責任を負いませんのでご注意ください。
〈不動産売買契約書（参考例）〉
●売買の目的物の表示
・土地の所在 〇〇番、地番〇〇、地目〇〇、地積〇〇m＆sup2;、持分〇〇の〇
●売買代金および支払い方法等
・売買代金の支払い期日・金額 〇〇〇〇年〇〇月〇〇日迄・金〇〇円也
・手付金の支払い期日・金額 〇〇〇〇年〇〇月〇〇日迄・金〇〇円也
・残代金の支払い期日・金額 〇〇〇〇年〇〇月〇〇日迄・金〇〇円也
・本物件引渡し期日 〇〇〇〇年〇〇月〇〇日迄
・手付け解除期日 〇〇〇〇年〇〇月〇〇日迄
●特記事項
個別条件はこちらに明記する。
（例）
上記土地から南東側の約10．0m＆sup2;を分筆して買主に引き渡します。
上記土地のうち、持分10分3（約15m＆sup2;）を買主に引き渡します。
「売主〇〇〇〇と買主〇〇〇〇は、表記記載の土地の売買契約を締結した。
その証として本契約書2通を作成し、売主・買主署名押印のうえ各その1通を保有する。」
〇〇〇〇年〇〇月〇〇日（売買契約日）
最後に、売主と買主の住所と氏名を記入し、印鑑を押します。
ここまでが、不動産売買契約書の参考例です。
当事者の間だけの契約は心配というかたは、仲介会社に依頼することもできます。
手数料はかかりますが、公正な取引きが期待できます。
売買契約は慎重に！
私道持分があるのかないのかで、大きな違いがあることをお伝えしました。
生活がしやすくなることだけではなく、起こりうるトラブルに対応していくためにも、必要なものなのかもしれませんね。
また、分筆や共有持分で売買契約を行うときは、お互いが納得する形になるまで、慎重に進めていきましょう。
