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不動産登記とは?表題部と権利部があり所有者を証明するもの

2019.6.27

不動産にまつわる取引きを行う際には、登記簿謄本(登記事項証明書)が必要です。

どのような建物なのか、所有者は誰なのかといった不動産の内容が記録されているものですが、表題部と権利部の2種類に分かれています。

ここでは、登記簿の構成や意味、手続きの方法をまとめていきます。

表題部と権利部で構成されている登記簿

登記簿の構成を見てみると、表題部(土地の表示)と、権利部(所有権に関する事項)に分かれています。

権利部は甲区と乙区に分かれており、3部によって登記簿は構成されています。

まずは、表題部についてみていきましょう。

表題部は、存在している不動産(土地・建物)の状態を表示するための記録です。

建物を新築したときに登記することが義務づけられていますので、忘れずに行いましょう。

もし忘れてしまった場合には過料が科せられますので、注意が必要です。

また、新築の建物だけではなく、増築する場合や建物を取り壊すときのように不動産の状況が変わる際には、1ヶ月以内に登記しなければいけません。

表題部に表示されている内容は、常に最新でなければいけないというわけです。

公益要素があるため、不動産の所有者の申請でなくても、登記官が職権によって登記することも可能です。

所有者の名前や土地・建物に関する記録がされている表題部

はじめにある表題部には、以下の事柄が記録されていきます。

●土地に関する内容

所在からはじまり、地番や地目、地積はどのくらいなのか、取得原因及び登記する日付、所有者の名前を記録していきます。

マンションのような区分所有家屋である場合は、上記の内容に加えて敷地権の種類や割合なども記録していきますので、忘れないようにしましょう。

●建物に関する内容

家屋番号や種類、建物の構造や床面積などを、取得原因及び登記する日付と一緒に記録していきます。

区分所有家屋の場合は、建物の名称といった事柄を記録する必要がありますので、確認しておきましょう。

これらの記録は、物件がどういった状況なのかを把握するためだけのものではなく、登記単位を変える役割もあります。

土地を合筆するのか、分筆していくのかで地積が変わるため、詳しくみていきましょう。

表題部の地積を見えれば合筆による土地なのかが分かるの?

登記簿では、土地の単位を筆界の筆として指しており、1筆2筆と数えています。

1筆ごとに登記があり、〇〇番地といった地番が付けられているのです。

合筆とは、複数の土地があり、それらの土地を統一して1筆にすることを指してます。

例えば、20番1と20番2の二つの土地があったとしましょう。

これらをまとめると20番1となり、一つの不動産になります。

原則、数字が小さい方の番地を残していくため、20番1と15番1を合筆した場合は、15番1での登記になるというわけです。

合筆すると地積が変更するため、表題部に記録されている前の地積を抹消しなければなりません。

抹消する土地の登記簿は閉鎖されるので、登記の日付を記録する欄に、『〇〇番〇に合筆』『〇月〇日同日閉鎖』と記録します。

そういったことが登記されていれば、元々は別の土地を合筆した事実を明らかにしていくことができるのです。

所有者の土地がどんなものであるか、登記を見れば一目瞭然というわけですね。

合筆・分筆登記は所有者の任意だが登記上は建物がないといったことにも!

合筆登記に引き続き、分筆登記についてもを簡単にご説明していきます。

分筆とは、1筆の土地を分割することです。

先ほどの、20番1という一つの土地を例にお話しすると、分筆された土地の番地は次の数字を付けていくため、20番1、20番2と分けていきます。

元の土地にも枝番をつけるのは、分筆によって1筆の土地を2筆以上に分割したことを明確にするためです。

分筆によって地積が変わったので、前の地積を抹消する必要があります。

前の登記簿に記録してある原因及びその日付の欄を「錯誤」とし、分筆の内容に「20番1、20番2に分筆」と記録しましょう。

更正された地積は、分筆後の地積であり、元々の地積は登記上に記載されません。

なお、分筆、合筆などの登記は、所有者の任意によるものです。

変更登記をしない限り、20番1のままというわけです。

実際には、20番2の土地に建物が無かったとしても、登記上では20番2の土地に、地上にはない建物があるという扱いになります。

反対に言えば、20番2の土地に建物があるのに、登記上は建物がないということにもなりかねないのです。

きちんと建物登記を行いたい場合は、分筆登記を申請しましょう。

次項では、表題部に続き、権利部について解説していきます。

権利部の甲区を見れば所有者の移り変わりが分かる

存在している土地や建物の記録がある表題部に対して、権利部は不動産の権利関係が記録されています。

ここでは、甲区と乙区という2つの種類に分かれているので、それぞれの意味をみていきましょう。

まず、甲区ですが、所有権に関する事柄が登記されていて、所有権移転登記や差し押さえなどが記載されています。

甲区を確認すれば、所有者の移り変わりが事細かく分かるというわけです。

一方、乙区は、所有権以外の権利に関する登記となり、抵当権や賃借権といった事柄が記録されています。

こうした権利に関する登記を所有権保存登記といいますが、表題部の登記を行わなければ所有権保存登記はできません。

所有権保存登記は任意によるものですが、所有権保存登記をしていなければ不動産の所有者であっても、権利を証明することはできないのです。

よって、不動産を担保にして金融機関から融資を受けることはできませんし、売却時の手続きもスムーズにいかなくなってしまいます。

所有権を明確にする所有権保存登記を行うと、新しい権利部の甲区が作られるため、不動産を担保にした融資も受けられるようになりますし、売却時の手続きも進みやすくなります。

不動産登記は自分でもできる

表題部、そして権利部といった不動産登記は、不動産の所有者や権利を明確にする大切な記録です。

一般的に、こうした登記は司法書士に依頼して手続きを行います。

しかし、司法書士に依頼するということは、手続きに関する費用もかかってきます。

気になる費用ですが、司法書士に支払う報酬の上限はないため、司法書士によって手続きに関する費用が安かったり、高かったりと差があるのが現状です。

また、司法書士の報酬とは別に、書類を作成する費用や立会料といった費用がかかることもありますので、事前にどのくらいかかるのか確認しておきましょう。

なお、登録免許税は避けられない税金のため、減額及び値引き交渉はできません。

高額になる不動産取引きは、司法書士に依頼することで安心感が得られますが、家族間の取引きや高額でもない土地取引きであれば、個人で不動産登記を行っているかたもいらっしゃいます。

個人で行うメリットは、司法書士報酬を節約できることです。

法務省のホームページから必要な書類のひな型がタウンロードできるので、チャレンジしてみるのもいいですね。

作成した書類は法務局にある不動産登記の相談窓口を利用し、問題がないか確認してもらいましょう。

特に問題はないとされたら提出します。

忘れずに行おう!不動産登記

不動産登記は3部に分かれているため、困惑してしまうかたも多いことでしょう。

表題部は土地や建物の内容、権利部はその土地や建物以外の権利を明確にするものと覚えておきましょう。

どちらも、不動産を所有しているという、立派な証明になります。

新築、そして増築など、建物の変化がある場合は、忘れずに登記しましょう。

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