アパート一棟の建築費はどのくらい?相場や資金についての話

アパート一棟を建てるのに、どのくらいの建築費がかかるのでしょうか?

持っている土地を有効活用したい方や、不動産投資で不労所得を得たいと考えている方など、アパート経営に興味を持つ方にとって、建築費はまず知りたい事項ですよね。

アパート建築費は、相場感をつかむのがとても難しいとされています。

こちらでは、アパート建築費の相場や準備資金について、具体的な数値やどう想定すれば良いかなどお話ししていきます。

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アパート一棟の建築費を算出する上で必要な「坪単価」

アパートの建築費は、木造か鉄筋かなどの構造によって大きく変わります。

また、建てる坪数によっても変わってきます。

アパートなど集合住宅の建築費にどのくらい費用がかかるか割出す際、知っておきたいのが「坪単価」です。

坪単価とは、建物の床面積1坪あたりの費用のことで、本体建築費はこの「坪単価」を使って算出します。

次に挙げる金額は、構造別に示したおおよその坪単価です。

・木造(W造):40万円~60万円
・鉄骨造(S造):50万円~80万円
・鉄筋コンクリート造(RC造):70万円~100万円

近年では、労務費や建築資材の高騰により建築費に上昇傾向が見られるので、上記の金額より少し高くなるかもしれませんが、おおよその目安として参考にして下さい。

ちなみに、近年の建築費は上昇傾向ですが、住宅ローンは低金利でローンの総返済額がかなり下がっているので、建築のタイミングとしては悪くありません。

では、アパート一棟の建築費は、いったいどのくらいなのでしょうか。

次項では、その算出方法について順を追ってお話ししていきます。

アパート一棟の建築費を算出する方法

アパート一棟の建築費は、「坪単価×延べ床面積(建物の各階床面積を合わせた総床面積)」で計算できます。

【例】『2階建て』で各階の床面積『40坪』を考えている場合

●延べ床面積は「40坪×2階=80坪」

【例】上記の延べ床面積で、坪単価が『50万円』の木造アパートを建てる場合

●アパート建築費は「50万円×80坪=4000万円」

と算出できます。

上記の算出方法から分かるように、自分でアパート一棟の建築費を計算するには、まず建てるアパートの「延べ床面積」を考える必要があるのです。

延べ床面積をどの程度にするかは、正確には建築業者に割出してもらうの必要がありますが、おおよその値は自分で見当をつけることができます。

延べ床面積の値は、「建ぺい率(敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合)」から割出します。

建物の建ぺい率には上限値があり、用途や地域によって割合が定められているので、お住まいの地域の建ぺい率を事前に調べておきましょう。

建ぺい率が分かったら、延べ床面積を「敷地面積×建ぺい率」の計算で求めます。

【例】お持ちの土地または購入する土地の面積が『100坪』で、建ぺい率が『60%』の場合

●各階の床面積の上限は「100坪×60%=60坪」

●建築費を坪単価相場『40万円(木造)~100万円(鉄筋コンクリート造)』を参考に「坪単価×延べ床面積」に当てはめた計算結果

・2階建て:40万円~100万円×60坪×2階 = 4800万円~1億2000万円
・3階建て:40万円~100万円×60坪×3階 = 7200万円~1億8000万円
・4階建て:50万円~100万円×60坪×4階 = 1億2000万円~1億2400万円

※下限は軽量鉄骨造の相場額50万円

・5階建て:60万円~100万円×60坪×5階 = 1億8000万円~3億円

※下限は重量鉄骨造の相場額60万円

このように、敷地面積・建ぺい率・坪単価の3つの数値から、アパート本体のおおよその建築費が想定できます。

木造(W造)アパート一棟の建築費を算出しよう

前項の例からもお分かりいただけるように、アパートはその構造によって金額に大きな差が出ます。

どの構造のアパートを選ぶかは、建築費の違いやそれぞれの構造がもつメリットなどから考えてみると良いでしょう。

まずは、木造アパートについて詳しくご紹介します。

【木造(W造)アパートの特徴】

●坪単価は「40万円から60万円」で最も低額

【例】各敷地面積に対して「木造アパート」一棟を建てる場合に想定される建築費

・50坪の場合(坪数は敷地面積を表す)

2階建て:2400万円~3600万円

3階建て:3600万円~5400万円

・60坪の場合

2階建て:2880万円~4320万円

3階建て:4320万円~6480万円

・80坪の場合

2階建て:3840万円~5760万円

3階建て:5760万円~8640万円

・100坪の場合

2階建て:4800万円~7200万円

3階建て:7200万円~1億800万円

・120坪の場合

2階建て:5760万円~8640万円

3階建て:8640万円~1億2960万円

●建築費が抑えられ、利回りが高い(鉄骨より重くないため基礎部分の費用が抑えられる)

●耐久性から通常は2階~3階建ての低層建築物で用いられる

●狭小地や変形地でも利用できる(柱の位置を自由に設定できるため)

●間取りが取りやすい(柱と梁以外は移動しやすいためプランニングに柔軟性がある)

●防火地域に設定された土地では制限がある(耐火建築物の認定が必要)

このように、木造アパートはコストが抑えられ、自由度の高い工法といえます。

鉄骨造(S造)アパート一棟の建築費を算出しよう

続いて、鉄骨造アパートについて詳しくご紹介していきます。

【鉄骨造(S造)アパートの特徴】

●坪単価は「50万円~80万円」で木造より少々高額で、鉄筋コンクリート造よりは低額

【例】各敷地面積に対して「鉄骨造アパート」一棟を建てる場合に想定される建築費

・50坪の場合

2階建て:3000万円~4800万円

3階建て:4500万円~7200万円

4階建て:6000万円~9600万円

5階建て:9000万円~1億5000万円

・60坪の場合

2階建て:3600万円~5760万円

3階建て:5400万円~8640万円

4階建て:7200万円~1億1520万円

5階建て:1億800万円~1億8000万円

・80坪の場合

2階建て:4800万円~7680万円

3階建て:7200万円~1億1520万円

4階建て:9600万円~1億5360万円

5階建て:1億4400万円~2億4000万円

・100坪の場合

2階建て:6000万円~9600万円

3階建て:9000万円~1億4400万円

4階建て:1億2000万円~1億9200万円

5階建て:1億8000万円~3億

・120坪の場合

2階建て:7200万円~1億1520万円

3階建て:1億800万円~1億7280万円

4階建て:1億4400万円~2億3040万円

5階建て:2億1600万円~3億6000万円

●軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類があり、軽量は2階~4階建てに、重量鉄骨造はホールなど広い空間を完備する低層~中高層の建物に用いられる

●工場で加工しておいた建築資材を現場で組み立てる工法が多いため、短い工事期間で完成させられる

このように、鉄骨造アパートは工期が短縮できる工法であり、木造より耐久性があるため、階数の高いアパートやホール完備のアパートをつくる際に適しているといえます。

鉄筋コンクリート造(RC造)のマンション一棟の建築費もご紹介

最後に、鉄筋コンクリート造の集合住宅一棟の建築費をご紹介していきます。

鉄筋コンクリート造の集合住宅は、アパートではなく「マンション」という名称を用いることが多くあります。

【鉄筋コンクリート造マンションの特徴】

●坪単価は「70万円~100万円」で最も高額

・50坪の場合

2階建て:4200万円~6000万円

3階建て:6300万円~9000万円

4階建て:8400万円~1億2000万円

5階建て:1億500万円~1億5000万円

10階建て:2億1000万円~3億

・60坪の場合

2階建て:5040万円~7200万円

3階建て:7560万円~1億800万円

4階建て:1億80万円~1億4400万円

5階建て:1億2600万円~1億8000万円

6階建て:2億5200万円~3億6000万円

・80坪の場合

2階建て:6720万円~9600万円

3階建て:1億80万円~1億4400万円

4階建て:1億3440万円~1億9200万円

5階建て:1億6800万円~2億4000万円

10階建て:3億3600万円~4億8000万円

・100坪の場合

2階建て:8400万円~1億2000万円

3階建て:1億2600万円~1億8000万円

4階建て:1億6800万円~2億4000円

5階建て:2億1000万円~3億

10階建て:4億2000万円~6億円

・120坪の場合

2階建て:1億80万円~1億4400万円

3階建て:1億5120万円~2億1600万円

4階建て:2億160万円~2億8800万円

5階建て:2億5200万円~3億6000万円

10階建て:5億400万円~7億2000万円

●耐久性が高く、主に中高層マンションで用いられるが、2階~3階建て低層マンションでも用いられることがある

●建築費は他の工法より高額だが、傷みにくく丈夫なため修繕費などがあまりかからない

●家賃を高めに設定できる

このように、鉄筋コンクリート造のマンションは、建築費は高額ですが、木造などに比べて耐用年数は2倍以上といわれています。

大きな不動産事業の展開を考えている場合には適しているいえるでしょう。

良い よい

アパート建築費以外に知っておきたい資金繰りの話

これまで、各構造のアパート一棟にかかるおおよその建築費をご紹介してきました。

アパート経営を考えている人は、自己資金と照らし合わせて、理想とするアパート建築を実現させたいと思うのではないでしょうか。

ほとんどの人が、自己資金を頭金にローンを組んで資金形成しますが、自己資金としていくらくらい用意しておけば良いのでしょう。

ローンの借り入れには、最低、建築費の0.5~1割前後が必要です。

例えば、7000万円のアパート建築を考えている場合には、350万円~700万円前後となります。

この割合は、手元に資金を残しつつ借り入れ返済できる、不動産投資の出資金として最適な割合といえます。

さらに、この頭金である自己資金は、10年以内に回収できるよう意識して計画をたてましょう。

【例】

・建築費:5000万円
・自己資金:500万円
・月の家賃収入:60万円
・月々のローン返済:55万円

例の場合、月の収入は、家賃収入からローン額を引いた5万円で、年間利益は60万円となります。

9年目には、540万円の利益を上げられるので、10年以内の頭金回収となります。

ただ、この数値は、アパート経営でかかる他の諸費用(税金・修繕費・管理会社への支払い)などが入っていないため、諸費用込みの利益を考える必要があります。

これらの資金繰りは、金融機関に相談し、「利回り」の提案を受けて検討していきましょう。

アパートローンを組む際には、金融機関各社が提案する「利回り」を比較することが大切です。

利回りとは、建築費に対する年間収入の比率のことです。

アパート経営を考える第一歩として、利回りの定義をしっかりチェックした上で、無理なく安全な資金繰りで不動産投資できるよう進めていきましょう。

資金繰りを考えてアパート経営にチャレンジしてみよう

所有している土地の有効活用や新たな収入源として、アパート経営を考えている人は、近年増えてきているといわれています。

アパート経営は、まずアパートを手に入れることから始まります。

アパート一棟の建築費は一体どれくらいなのか、この記事でおおよその額を把握できたのではないでしょうか。

資金の知識を得た後は、実際に専門家を交えて資金繰りを検討して、失敗のない安定したアパート経営を実現させていきましょう。