土地を購入して建築物を造る場合、地目に注目する必要があります。
地目とは、どのような目的でどのように使われるかが決められている土地の種類のことを指します。
例えば、地目には公衆用道路がありますが、地目が公衆用道路だと単純には建築物を造ることができません。
こちらの記事では、地目についてや地目の項目はどういうものがあるのか、公衆用道路に建築物を造れるのかなど解説します。
建築物が造れる項目は？地目の種類を知ろう
地目を知ることは、建築物を造る場合に重要なことです。
なぜなら、地目には種類があり、それぞれの項目によって使われる目的が決まっているからです。
ここでは、地目とはどのようなものがあるのかをお伝えします。
地目の種類は全部で23種類あります。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼（ちしょう）、山林、牧場、原野、墓地、境内地（けいだいち）、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝（せいこう、いこう）、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
・宅地 住宅などの建築物が建てられます
・田 農耕地、用水を利用して耕作します
・畑 農耕地、用水を利用しないで耕作します
・牧場 獣畜を放牧します
・原野 雑草・灌木などが生育しており、耕作はしません
・池沼 灌漑用ではない貯溜池です
・山林 竹木が生育しており、耕作はしません
・塩田 海水を入れて塩を採取します
・鉱泉地 鉱泉の湧き出し口であり、維持されるための土地です
・墓地 お墓を意味します
・境内地 社寺の境内に属します
・運河用地 運河法第12条第1項第1号・第2号に掲載されている土地です
・水道用地 給水の目的で造られた水道の水源地や貯水池などがある土地です
・用悪水路 灌漑用・汚水排泄用につくられた水路で、耕地に利用されます
・ため池 耕地灌漑用の貯溜池のことです
・堤 堤防を意味します
・井溝 田の畝や山間の村落に流れる通水路のことです
・保安林 農林水産省が保安林と指定した土地のことです
・公衆用道路 一般的な交通に使われる道路のことです
・公園 公衆が使う遊楽のための土地です
・鉄道用地 鉄道の駅やその施設などの土地です
・学校用地 学校の校舎やその施設などの土地です
・雑種地 上記22項目のどれにも当てはまらない土地です
地目の種類のひとつ！公衆用道路とは？
前項では、地目の種類についてお伝えしてきました。
基本的に土地は地目で決められた目的に沿った使い方をされるべきですので、地目に合わないような使い方をすることはできません。
しかし、建築物を造るため土地の購入を考えている方の中には、項目が公衆用道路の土地を不動産会社に勧められたケースがあるようです。
通常、公衆用道路は地目から考えると道路として使われるべきものですので、本来なら公衆用道路に建築物を造ることはできないはずです。
ここでは、まず地目から考えた公衆用道路について確認していきましょう。
公衆用道路は、不動産登記法で定められた地目として、公衆用道路と決められた土地のことです。
また、道路法による道路であるかは問わないことになっています。
道路法としての道路である高速道路・国道・市町村道以外の、農道や林道なども公衆用道路となるのです。
ほかにも、一般公衆のために使われているような道路であれば、私有地であっても公衆用道路として扱われます。
このように地目としての公衆用道路は、一般公衆が使っている道路としてほとんどのものが当てはまると分かります。
地目が公衆用道路の場合に建築物を造れるのか？
前項では、地目の中でも公衆用道路についてご説明してきました。
地目からみた公衆用道路は、ほとんどの道路が当てはまるということでしたね。
それでは、ここからは公衆用道路に建築物を造るという観点で確認していきましょう。
公衆用道路は、地目からみると一般公衆が使う道路としての扱いです。
もし家を建てるなど建築物を造りたい場合には、地目変更する必要があります。
地目変更とは、今回のケースでは公衆用道路から宅地に地目を変更することです。
なお、宅地に地目変更する場合には、タイミングに注意する必要があります。
公衆用道路を宅地に地目変更するタイミングは、公衆用道路の土地に家を建てて、現況を宅地の状態にする必要があるのです。
家が建っていない場合には地目変更できませんのでご注意ください。
ただ、公衆用道路を宅地として利用するという確実な根拠が示せれば、家が建つ前でも地目変更できることもあります。
地目変更には期限があり、地目の用途が変更されてから1ヶ月以内に手続きする必要がありますので、忘れないようにしましょう。
地目が公衆用道路でも建築物を造れない場合もある？
前項では、地目変更を行うことによって、公衆用道路に建築物を造ることをお伝えしてきました。
また、家などの建築物を建ててから1ヶ月以内に地目変更の手続きをする必要がありましたね。
それでは、上記のように地目変更さえ行えば、公衆用道路に建築物を造ることはできるのでしょうか。
答えは、場合によっては公衆用道路に建築物を造れないことがある、ということになります。
というのも、建築物を造るのに忘れてはいけない建築基準法というものがあるからです。
公衆用道路というのは登記簿上のものであり、建築基準法による道路とはまた違う意味合いになります。
家を建てる場合には、建築基準法に則った方法で建てる必要があるのです。
建築基準法で気をつけたい大事な決まりとして、建築物敷地の接道義務というものがあります。
これは、「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していること」という決まりになります。
もしこの基準に公衆用道路が満たされていない場合、建築基準法の道路に反するということから建築物を造ることはできません。
建築基準法を満たしているかどうか、必ず土地を購入する前に確認しましょう。
道路が4m未満の道路にある建築物には特例も
建築物を造る場合、地目が公衆用道路であるこということはそれほど大きな問題ではありません。
基本的に地目変更さえ済ませれば、宅地として利用することができるからです。
どちらかというと、建築物を造るには建築基準法を満たした道路であるかどうかということのほうが重要です。
建築基準法を満たさない道路である場合は、接する敷地内に建築物が造れないからです。
大事な条件として、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるということがありましたね。
ただこの条件ですが、4m未満の道路であっても建築基準法の道路として認められている住宅があります。
新しく開発された分譲地などではあり得ませんが、実際の住宅間の道路の現状は昔の基準のままであることも多いのです。
昔の道路の基準である1間半～2間は約2．7m～3．6mですので、4m以上という基準に合いません。
これを一斉に違反だとしてもなかなか受け入れられるものではありませんよね。
このことから、建築基準法が施行された以前の道路が4m未満の建築物に関しては、将来的に道路を4m以上確保するということを前提として、建築基準法の道路として認められているのです。
地目が公衆用道路の土地！建築基準法に合うか確認
地目が公衆用道路の土地で建築基準法に合った道路に接しているかどうか確認するには、どうすればいいのでしょうか。
それには、役所の建築指導課に行くことによって確認することができます。
確認方法としては窓口で直接聞いたり、図面を閲覧することなどがあります。
中には、インターネットから調べることもできるようです。
マップ検索で調べてみることもひとつの方法になります。
ただし、役所によって対応が異なりますので、どのように確認できるかは事前に電話にて問い合わせてみましょう。
もし役所に直接伺っても建築基準法に合っているかどうかの確認がしっかりとできない場合には、役所に道路調査を依頼して対応します。
せっかく購入しようとしている土地が建築基準法に合っていないなどということのないよう、こちらの確認は大切です。
地目が公衆用道路に建築できるかは建築基準法が決め手！
地目が公衆用道路でも、基本的に地目変更すれば建築物を造ることができます。
地目変更は建築物を造ってから行いましょう。
ただし、地目が公衆用道路の土地に、家などを建築できない場合もあります。
それは、建築基準法に合っていないことが挙げられます。
建築基準法には「建築の敷地が4m以上の道路に2m以上接していること」という条件があり、この条件に合っていないものは、建築物を造ることができませんので注意しましょう。
