市街化調整区域にある土地は制限が多く、土地活用を諦めてしまう所有者もいます。
しかし、まったく何もできないということでもありませんので、どのような土地活用があるのかを見てみましょう。
建築できる建物と建築できない建物を知っておくことで、どのような土地活用ができるのか、展望がひらけてくるかもしれません。
また、市街化調整区域でも勘違いしがちなコンテナ倉庫の扱いについても解説します。
区域区分とは？マンションや倉庫が建築できない土地がある？
土地活用を考えたとき、お持ちの土地がどのような土地であるのかを知ることから始まります。
個人が所有する土地といっても、法律によってさまざまな制限を受けていますよね。
どのような土地であるのか知らなければ、どのような活用ができるのかもわかりません。
今回、「都市計画の区域区分」、中でも「市街化調整区域」にスポットを当ててご紹介していきます。
都道府県が都市計画をする場合に、無計画で無秩序な市街化を防止するために都市計画区域として「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分しています。
ほかにも、区域区分が定められていない「非線引き区域」が存在します。
「市街化区域」は積極的に市街化を推進する区域、それに対して「市街化調整区域」は市街化を抑制する区域です。
お持ちの土地が「市街化区域」であれば、積極的に市街化を推進しているのですから、土地活用の選択肢は多いかもしれません。
しかし、「市街化調整区域」であった場合、建築できる建物に制限が発生します。
マンションやアパート、倉庫などを建築して土地活用するのは難しいかもしれません。
市街化調整区域はマンションや倉庫などの建築ができない！
市街化調整区域は市街化を制限している区域ですので、原則建物を建築することができません。
そのため、マンションや倉庫などの建物が必要になる土地活用は基本的に難しいでしょう。
しかし、絶対に建物が建築できない、というわけでもありません。
自治体との協議の結果、許可を受けた建物であれば建築を許されるケースもあります。
・農業や漁業を営んでいる人が居住するための建物
・農業や漁業に必要な建物や倉庫
・公益上／地域産業上必要な建物
などが該当します。
このような点を踏まえると、市街化調整区域の土地活用は「建物の建築が不要」「許可を得て公益上もしくは地域産業上必要な建物を建築する」が可能性として考えられます。
具体的に、どのような土地活用があるのかを見てみましょう。
市街化調整区域は建物の建築が不要な活用を考える
まずは建物の建築が不要な土地活用です。
・駐車場
建物の建築が不要であるうえ、初期投資があまり必要ないため始めやすい土地活用といえます。
しかし、需要が立地に左右されるというリスクもあります。
土地周辺の駐車場需要がどの程度見込めるのか、事前の調査が必要になるでしょう。
一般的に市街化調整区域は、市街化が抑制されている区域です。
周辺に田畑しかない、という土地では駐車場経営が成り立たないことも考えられます。
しかし、周辺の駐車場需要によっては安定的な収益が見込める可能性があります。
・太陽光発電
日当たりなどの条件が必要ではありますが、高利回りが期待できるとして人気がある土地活用です。
規模によっては数百万円の初期投資が必要になりますので、長期的な土地活用におすすめです。
太陽光発電であれば、周辺の需要などに左右されず安定した収益を得ることができます。
ただ、収益が天候に左右されるというデメリットもあります。
・資材置き場
建築会社などの資材置き場として土地を貸すというのも土地活用のひとつです。
周辺環境によっては、何の需要も見込めないような土地もあります。
そのよう場合土地活用も難しいのですが、資材置き場であれば借り手がつく可能性があります。
高い収益は見込めませんが、土地を遊ばせておくよりは良いかもしれません。
そして注意してほしいのが、資材置き場としてだけでなくコンテナを設置して倉庫として貸し出したいと考える場合です。
コンテナの設置であれば、建築でないため市街化調整区域でもできそうですよね。
次項でもう少し詳細にご説明します。
コンテナ倉庫は建築？設置？
近年、活用が難しい土地にコンテナ倉庫を設置して「レンタルボックス」「レンタルコンテナ」などとして貸し出しているのをよく見かけるようになりました。
コンテナであれば移動が可能なため建築物にはならず、市街化調整区域でも設置が可能、と考える人もいるようですが、実はそうではありません。
コンテナ倉庫も建築許可が必要です。
コンテナが、鉄道や船舶などによる荷物の輸送目的で使用されているのであれば、とある土地に一時的に置いてあっても建築物にはなりません。
しかし、輸送ではない目的で土地に設置されているとなると、そうは行きません。
土地に定着して使用される目的であれば、建築物となり建築許可が必要になるのです。
土地に定着しているということは、簡単に動かせないという状態が長期間続いているということです。
コンテナを倉庫として使用するということは、これに該当します。
つまり、コンテナ倉庫は建築物ということになります。
そして、市街化調整区域では公益性が高い建物しか建築許可がおりません。
賃貸目的のコンテナ倉庫の許可を得るのは難しいでしょう。
実質、市街化調整区域の場合は倉庫だけでなくコンテナ倉庫の設置も難しいと考えておいた方が良さそうです。
福祉・医療系は市街化調整区域でも建築の許可が下りやすい
次に、許可を得て公益上もしくは地域産業上必要な建物を建築する土地活用について見ていきましょう。
・高齢者向け施設
サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームなどの高齢者向け施設は、周辺の需要によっては建築が許可される可能性があります。
高齢者向け施設といってもさまざまなものがあり、介護付き老人ホームなどの運営は自治体の許可が必要です。
しかし、サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームであれば自治体の許可は必要なく、市街化調整区域でも建築の許可が下りれば自由に建築することが可能です。
投資額は数千万円から数億円になることもありますが、需要によっては高利回りが期待できます。
ほかにも、土地を貸し出して借主が建物を建築するのであれば、土地所有者はローリスクで使用料収入を得ることができます。
・医療施設
公益上必要な施設として、市街化調整区域でも建築が認められる可能性が高いです。
借り手（医療法人・開業医・自治体など）がいれば一括して土地を貸し出すことができ収益が見込めます。
医療施設を建築して貸し出すという方法もありますが、こちらも数千万円から数億円の投資が必要になります。
このような建物を建築する土地活用は初期投資が高額になり、倉庫などを建築するのとは桁が変わってきます。
土地活用をする場合は周辺環境や需要をよく調査し、専門家に相談することをおすすめします。
市街化調整区域の中でもさらに条件が悪いときの土地活用
市街化調整区域では建物の建築が難しく、土地活用の幅が狭いというのは事実です。
マンションやアパートどころか倉庫の建築も難しいということをご説明してきました。
そして、市街化調整区域の中でもさらに立地条件が悪く、日当たりも交通の利便性もあまり良くないという土地もあるかと思います。
駐車場や太陽光発電も見込めないような場合、「霊園」という選択肢があります。
霊園であれば建物の建築が不要で、霊園業者に貸し出せば整備は業者が行います。
資材置き場と同じように初期投資が不要で、安定した収益を得られることができます。
しかし、大きな欠点もあります。
一度霊園として貸し出すと、数十年の長期にわたり土地を貸し出さなければなりません。
数十年どころか、ほぼ永久的に霊園として貸し出すことになると考えておきましょう。
そして、もし土地が返還されたとしても、ほかの用途としてその土地を使うことは難しいです。
もと霊園の土地となると、さらに活用が制限されてしまいますよね。
そのようなデメリットも承知の上であれば、霊園としての活用も選択肢に入れておいても良いかもしれません。
縛りはあるけど活用次第で収益につながるかも
建物が建築できないという大きな縛りがある市街化調整区域では、土地活用も制限されてしまいます。
しかし、上記でご紹介してきたようにまったく活用ができないわけではありません。
立地によっては思わぬ収益を得られることも考えられますので、まずは土地を調査したり専門家に相談してみると良いですね。
