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位置指定道路の持分がない家!売買にどう影響するのか?

2019.11.4

もし位置指定道路に家が接していた場合、その道路の持分があるかないかは重要です。

なぜなら、家を売買したいときに位置指定道路の持分がないと困った状況に陥ってしまうことがあるからです。

位置指定道路とは何か、位置指定道路の持分を持っていないとどうなるかなど、売買への影響も考えながらこちらで確認していきましょう。

家の売買に影響する?持分が欲しい位置指定道路とは

家を建てる場合、建築基準法にて指定の道路に2m以上接していなければならない決まりがあります。

ただし、広い土地をいくつかに分けて分譲した場合、土地が奥まっているとその指定された道路に接することが難しくなります。

そのために私道を設置するのですが、私道としての許可を得た道路が位置指定道路となります。

位置指定道路は、造ったからといって自動的に位置指定道路として指定されるわけではなく、特定行政庁に申し出をして認められなければなりません。

特定行政庁によって「この位置に道路を造りなさい」との指定を受けてから造るため、位置指定道路と呼ばれています。

位置指定道路には所有者がいますが、家を売買する際は特に、この位置指定道路の持分を所有しているかしていないかは大切な点です。

持分を所有していれば、その土地の利用権はありますので問題が起きることはあまりないでしょう。

しかし、持分を所有していない場合は、困った状況になってしまうこともあります。

位置指定道路の持分はある?所有者はどういう人?

位置指定道路に接している家を売買する場合、位置指定道路の持分があるかどうかの確認は大切です。

それでは、一般的には位置指定道路の持分がある所有者とはどういう人なのでしょうか。

所有者には、位置指定道路に接している家の住人の1人が単独で所有している場合と、道路に接している住人たち皆が所有している場合があります。

他には、地主や分譲業者が位置指定道路の全てを所有していることもあります。

なお、位置指定道路には、所有者の権利があります。

特定行政庁で許可をうけた道路とはいえ、位置指定道路は私道であり、所有者に使用の権利があるのです。

そのため、所有者との間で使用に関してトラブルが発生する事例が起きています。

ですから、位置指定道路に接している家を売買しようとした場合、位置指定道路の持分がないと、所有者との間でトラブルが発生することが考えられます。

そのようなことを避けるためにも、位置指定道路の持分を所有していることは大切です。

もし、持分を所有していないのであれば、所有できるように手続きしたほうがいいでしょう。

位置指定道路の持分がない場合!家の売買に与える影響とは

位置指定道路は、その道路に接している住人たちが使用しています。

しかし、位置指定道路の所有はというと、全ての住人に持分があるとは限りません。

もし、持分がない家の場合、売買にどのような影響があるのでしょうか。

ここでは、位置指定道路の持分がない家を売りたい場合から考えていきましょう。

持分がない家の場合、例えば銀行の融資が受けづらいということがあります。

銀行の融資が受けづらいということは、次の買い手が見つかりづらいということになります。

次の買い手が例え家自体を気に入ったとしても、位置指定道路の持分がないために銀行の融資がされないとなると、自然と買い手はそのような物件を避けてしまうことになるでしょう。

ですから、持分がない家を売る場合には、売る前に道路の持分を取得することをおすすめします。

現在の位置指定道路の所有者から、持分の権利を買うということですね。

ただ、実際にはそのような手続きは簡単に行かないことも多いようです。

位置指定道路の持分がない家の売買!買う場合の注意点

前項では、位置指定道路の持分がない家の売買のお話で、売る場合についてお伝えしました。

こちらの項では、位置指定道路の持分がない家を買う場合の注意点をお伝えします。

前項でお話ししたように、位置指定道路の持分がないような家の場合、銀行の融資がなかなか受けづらいことが考えられます。

土地と家を買う際には、一緒に位置指定道路の持分も買うよう心掛ける必要があるでしょう。

また、位置指定道路の持分がないことは銀行の融資だけでなく、道路の所有者から道路の使用に対して何らかの制約を受けることも考えられます。

単に持分がないだけでなく、住んだ後に道路の所有者間とのトラブルが発生しやすいのです。

将来的なことを考えれば、建て替えを行いたい場合に工事車両が位置指定道路を使用しますし、売ることを考えた場合、売りづらいことが考えられます。

本来であれば、位置指定道路の持分がないような家は避けたほうがいいかもしれませんが、その家が自分たちの希望に合うものでしたら、位置指定道路の持分を確保できるよう掛け合ったほうがいいでしょう。

売買がさらに難しい!位置指定道路の許可を得ていない私道

ここまでは、位置指定道路に面している家で、持分がないことでの売買の難しさをお伝えしてきました。

ここでは、家に面している道路が許可を得ていない私道だった場合についてお話しします。

位置指定道路は私道ですが、特定行政庁の許可を得た道路になります。

しかし、私道には位置指定道路ではない、自由に造られたような私道も存在します。

もし、売買しようとしている家に面している道路が位置指定道路ではなく私道だった場合、家の建て替えをしようと思った際に、建て替えの許可が得られない可能性があります。

建て替えができないような家を買うことは、将来的なことを考えれば避けたほうがいいでしょうし、売りたい場合には、売りたくても買い手が見つからないこともあるでしょう。

位置指定道路の許可を得ていない私道における家の売買は、かなり難しいと言えるのです。

ただし、売ることを考えずに一生住むことを考えるのであれば、元々買い手が見つかりづらい家ですので、かなりの安値で購入することはできるでしょう。

位置指定道路の持分を得たら!管理はどうなる?

位置指定道路の持分がない家で持分を得られた場合、持分がないときよりも格段に売買がしやすくなることでしょう。

ここでは、位置指定道路の持分を得た場合、道路の管理はどうなるのかお話ししていきます。

位置指定道路は私道でありますので、所有者同士で管理やメンテナスを行う必要があります。

道路が傷んで舗装が必要となった場合には、所有者同士で工事費などの負担をどうするのか決める必要があるのです。

ただ、道路の所有が個人でも複数人でも、費用の件ではトラブルが発生しやすくなっています。

管理やメンテナンスにかかる費用はどう負担するのか、事前に確認したり決めておいたほうが後々トラブルに繋がりにくくなるでしょう。

また、道路の使用にも注意が必要です。

道路の使用権はあるものの好き勝手に使うことは許されず、基本的に通行する道路としてのみの使用が許されています。

ですから、路上駐車のようなことは避けるようにしましょう。

位置指定道路の持分がない場合は家の売買が難しくなる

位置指定道路の持分の有無によって、家の売買がスムーズに行くかが決まります。

持分がある場合には、その道路の使用権が認められていますので、トラブルには発展しないことが多いでしょう。

しかし、持分がない場合、その家を売ろうと思っても買い手が見つかりづらかったり、家を買う場合には持分も同時に買うほうが後々トラブルになりづらいです。

なお、位置指定道路の持分を得たとしても、管理やメンテナンスは所有者同士で行わなければなりません。

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