アパートに住む際に支払うのは賃料ですが、それだけではありません。
実際には「賃料＋管理費」を支払っている人がほとんどではないでしょうか。
管理費は、安ければ安いほどお得と思っていませんか。
「賃料に管理費含む」などの広告も見かけます。
果たして、これは本当にお得なのでしょうか。
アパートの管理費って何に使われているの？
家を借りて住むために支払うのが賃料です。
しかし一般的に、賃料だけでアパートに住むことはできません。
そのほかにも、管理費や共益費などがかかる場合がほとんどです。
管理費や共益費はアパートの何に使われる費用なのでしょう。
それぞれ、使い道が違うのでしょうか。
管理費は、マンションの事務を処理し、設備や共用部分の管理や維持を行うための費用です。
アパートの外壁の色が落ちてきてしまった場合など、補修に使われる費用です。
これは、共用部分の公租公課等を含むのですが、修繕積立金は含みません。
また、管理人が常駐している場合など、人件費がこの管理費から支払われます。
共益費は、入居者が共同で利用する設備や施設の維持や運営に使う費用です。
マンションやアパートには、共用部分があります。
廊下や階段、エレベーターなどです。
また、そこに設置されている蛍光灯も共用部分に入ります。
エレベーターの電気代や、交換する電球代などが共益費から支払われます。
例えば、1階の廊下の蛍光灯の電球を交換するとしたら、1階の入居者がその電球代を支払うのではありませんよね。
1階にお住いの入居者は、エレベーターを使用することはほとんどありませんが、その分共益費が安くなるということはありません。
共益費は、入居者全員から平等に徴収されます。
「賃料に管理費を含む」はお得なの？
管理費や共益費は賃料に含む、という物件を見かけることがあります。
管理費・共益費は無料、と謳っていることさえあります。
実際にこういった物件はお得なのでしょうか。
もし、賃料が6万円で管理費・共益費が3千円の物件が、6万円になっているのであれば、それはお得といえます。
しかし、実際にはそうではないことがほとんどです。
ただ単に、賃料＋管理費を賃料にしただけです。
先ほどの例で考えると、賃料6万3千円となっただけなのです。
結局、管理費や共益費は賃料の一部として支払わなければなりません。
「管理費含む」「管理費無料」というインパクトを与え、広告で目を引くための手法に過ぎないのです。
しかし、この方法には落とし穴があります。
入居者は初期費用で損をする可能性があるのです。
初期費用には、仲介手数料が含まれます。
これは最大でも賃料の1ヶ月分と定められていますので、賃料が6万円＋管理費3千円であれば最大で6万円で済みます。
しかし、賃料が6万3千円となれば、最大で6万3千円支払わなければならないのです。
3千円分多く支払わなければなりません。
このようなことも起こりうるので、「賃料に管理費含む」という広告は慎重に見極めてください。
賃料を安く見せるための表記
賃料に管理費や共益費を含むかどうかは、部屋によって表記が変わったり、賃貸情報の検索サイトによっても違いがあります。
その際には、賃料と管理費を別に表記することも珍しくありません。
例えば、6万円の部屋があったとします。
その場合、「賃料6万円（管理費含む）」よりも、「賃料5万5千円＋管理費5千円」と表記した方が、安く感じてもらえることがあります。
また、検索をかけたときに6万円よりも5万5千円と安い賃料設定にしておいた方が、検索されやすくなるということもあります。
最終的に同じ6万円ではありますが、「賃料の上限5万5千円まで」という検索で見てもらえる可能性が広がります。
それでは、検索してもらいやすくするために、「賃料4万円＋管理費2万円」としたらどうでしょうか。
入居者は、これだけ高い管理費を払っているのですから、整備された環境と質の高いサービスを期待します。
しかし、期待したサービスが受けられない場合、管理費2万円に不満を抱くことになります。
そうなると、長期間入居してもらうことが難しくなりますし、管理費の値下げ交渉にも応じなければならないかもしれません。
サービスの内容に見合った金額を管理費として設定し、さらに賃料を安く感じてもらえるように表示されているのが、賃料と管理費なのです。
大家の支払う管理費に含む費用
広告に表示されている賃料はよく吟味しなければならないことがわかりましたね。
ところで、それでは大家は管理費を支払っていないのか、と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
大家も、「管理費」を支払っています。
大家は、賃料をそのまま収入に充てられるわけではありません。
一部屋にかかる管理費に、以下の費用を含むのです。
・ローン返済
・管理会社への支払い（建物管理・集金代行）
・修繕積立金
・固定資産税
この費用は、入居者がいなくても発生します。
大家は賃料を設定する場合、この費用を下回らないように設定します。
もちろん、賃料は周辺の相場と照らし合わせる必要もあります。
例えば、月の賃料6万円のアパートがあったとします。
そのアパートの、上記の費用が月に合計5万8千円だったとします。
となると大家の収入の手取りは、月に2千円です。
大家は、5万8千円以上で貸し出すことを1つの目安にしているわけです。
しかし、この金額では入居者が集めにくいということもあります。
そのようなときに、賃料5万5千円＋管理費5千円という設定にしているということがあるのです。
アパートの賃料は、エリアや構造によっても大きな違いがあります。
上記の例の場合でも5万8千円は目安です。
空室が出るよりも良いという判断で5万円で貸し出すこともありますし、エリアが良ければ7万円に設定することもあります。
結局、管理費とはいっても、賃料の一部であるといえるのです。
管理費を含む賃料で物件を探すのが賢い方法
入居者の中には、管理費を払うことが損だと考える人もいるかもしれません。
しかし、賃料＋管理費となることで、得になることもあります。
それは、賃料のほかに支払う手数料などです。
手数料については、先ほども触れましたね。
賃貸契約を結ぶ際に、紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。
また、入居時には、敷金や礼金を支払います。
さらに、2年ごとの更新時にも更新料を支払います。
これらは、「賃料の◯ヶ月分」と決められていることがほとんどです。
そのため、賃料6万円のアパートよりも賃料5万5千円＋管理費5千円のアパートの方が、5千円安い金額になるのです。
敷金が賃料の2ヶ月分だったとしたら、賃料6万円の場合は12万円、賃料5万5千円＋管理費5千円の場合は、11万円です。
1万円の差が出るわけです。
そう考えると、お得といえますね。
しかし、先ほどもお伝えしましたが、実際に毎月支払うのは、管理費を含む賃料です。
賃料と管理費が別々に設定されていたとしても、物件を探す場合は、管理費を含む金額で探す方が、賢い探し方です。
賃料だけでなく管理の内容も吟味する
管理費は、管理の内容に見合った金額でないと、入居者が納得しない部分でもあります。
高すぎず、安すぎない設定にすることが大切です。
一般的に、管理費の相場は、賃料の5～10％といわれています。
賃料が6万円であれば、3千円～6千円です。
このくらいの金額であれば、入居者側からしてみても、高すぎない金額です。
この相場からあまりに外れた設定の場合、何かしらの理由があることがあります。
例えば、管理費が異様に安かった場合です。
何か不具合があった際に対応が悪くても、管理費が安いから仕方ない、ということになる可能性があります。
あまりに管理費が安い場合、しっかりした管理は期待できないと考えておきましょう。
反対に、管理費が相場より高かった場合は、プラスアルファのサービスを含むことが考えられます。
しかし、大して目を引くようなサービスがなければ、管理費を下げる交渉の余地があるかもしれません。
管理費は、ただ安いというだけで選ぶことはできません。
管理費と管理内容に納得がいくかどうか、しっかり考えて決めましょう。
賃料だけでなく内容を見極める
誰でも、できるだけ安くて良いアパートに住みたいと思います。
そのような掘り出しものもあるかもしれません。
情報を集めるのは良いことです。
しかし、ぱっと見の印象に左右されてはいけません。
賃料だけでなく、管理費と管理の内容もしっかり見極めることをおすすめします。
