宅建の試験でも毎年継続して出題される「借地借家法」とは、賃貸関係のお仕事に就職される予定がある方にはとても重要な法令です。
なかでも借地借家法は、不動産賃貸の賃貸管理会社などに委託せず、大家さん自身で行う場合、この法律について熟知しておく必要があります。
そこで、借地借家法と借地権について、これから賃貸関係のお仕事をされる方や資格取得を目指している方、大家さんにもわかりやすいよう解説していきます。
資格の取得を目指していない方にとっても、知っていて損のない法令なので、是非参考にしてください。
宅建で最も重要な「借地借家法」のわかりやすい解説
まず、宅建について独学で勉強をおこなっている方のなかにも、お悩みの方は多いであろう「借地借家法」についてご説明します。
借地借家法とは、わかりやすい言い方で言うと「土地や家の賃貸借についての、さまざまな規定を記した法律」です。
民法の中でも物の貸し借りについては、さまざまな規定がありますが、借地借家法は、その規定の中でも特例を定めた法律として扱われています。
土地や家の貸し借りは、一般的な物の貸し借りとは性質が大きく異なり、民法の賃借権の規定では権利者の保護が時代の流れと共に、だんだんと不十分になりつつあります。
そこで、貸主と借主が平等の立ち位置になるよう、新しく借地借家法が作られ、土地と家の賃貸借に限定された、特別な規定が適用されています。
宅建でも出題される？借地借家法で定められた特例
ここでは借地借家法で定められた特例として、重要なものをいくつか挙げていきます。
宅建の資格試験などでも毎年出題されるケースが多く、また自身で物件を管理する大家さんにとっても重要な項目です。
【賃貸借の期間】
賃貸住宅の契約期間は1年以上であり、1年未満の場合は期間の定めがない契約となります。
これは、貸す側が契約期間をあえて短くして、不当な契約更新をおこなうことや賃料の不当な吊り上げ、入居者の半強制的な退去を促すことを防止する為にあります。
わかりやすい例外として、1年以内に建物の取り壊しが決まっている場合や、1年以内に改築が予定されている場合は別の話になります。
1年以内の取り壊しや改築に伴い借りる側が退去しなければならない場合や、やむをえない場合につきましては、1年未満の契約期間も認められています。
【契約期間満了時】
契約が満了した時の更新には合意更新、自動更新があります。
家や土地の貸借の場合は、契約の際に定めていなければ、自動更新が原則となります。
合意更新とは、両方の合意により、更新した後の条件を定められる事を言います。
契約期間満了に伴い、どちらかが契約を解除したいと申し出た場合などは、契約の更新はされません。
また、合意更新、自動更新の他に法定更新といった方法もあります。
法定更新とは、契約の期間が満了し、合意更新も自動更新も選ばれなかった際に、決められた一定の条件が満たされている場合、法律に従い契約の更新がされる事を言います。
旧法と違い、わかりやすい法律に改定された借地借家法
旧法とは大正10年から71年間続けられた旧借地法の事を指します。
旧借地法は借地人を保護する事に重きを置いていました。
しかし、旧借地法には地主と借地人を平等とする事に難があった為に、平成4年に改定されました。
旧借地法が改定された事で、平成4年8月1日に新法として、新たに施行されたものが借地借家法となります。
借地借家法と旧借地法で違いがある重要な箇所は、「新借地法」「借家法」「建物保護法」の3点です。
建物の種別で分けられていて、少し複雑だった旧借地法と比べて、借地借家法の新借地法は一般的にもわかりやすい内容に改定されました。
注意したいのは、借地借家法が施行されるまでに契約が成立していた借地権については、旧借地法の借地権に基づいており、強制的に新法へ移行するものではありません。
借地借家法が適用とされるものは、施行された日以降の契約です。
旧借地法による借地権ついては、宅建の資格試験でも出題されるケースがあります。
また、借地借家法に変わる以前から、自身で賃貸管理を行っている物件を持っている大家さんもいらっしゃるかと思いますので、ここで新法である借地借家法と旧借地法の違い、借地権について触れていきます。
宅建の出題範囲「借地権」とは？
借地権をわかりやすい言い方にすると、建物を所有する目的とした、土地の賃借権です。
賃借権とは地代を地主に支払い、建物を建てる、所有するといった目的で土地を賃借するというものです。
これに対し、その土地を自分のものとして自由に使用する事ができる権利は、所有権です。
現存の借地権は以下の3つに分けられています。
【旧借地権】
借地借家法が施行される前の旧借地法による、旧借地権です。
旧借地権は存続期間の定めがない場合、建物が老朽化、朽廃すると借地権が自動的に消滅します。
建物が存続期間の定めがあった場合は、建物が老朽化、朽廃しても借地権は消えません。
【普通借地権】
借地借家法が定める新借地権のなかの1つです。
契約の更新を前提とした借地権となり、地主は正当な理由がない限り契約を更新しなければいけません。
普通借地権には、朽廃による消滅の規定はなく、滅失になります。
滅失後の建物の再建（特に借地契約の更新後）を地主の承諾なく行った場合は、借地権を失う可能性もあります。
【定期借地権】
借地契約に更新がなく、期間満了と共に、土地を地主に返還する借地権の事です。
宅建の資格を取得する為には、借地借家法の借地権と旧法の借地権の違いについて熟知する必要があるので、次項で、わかりやすい解説をします。
借地借家法は旧法と何が違う？
借地借家法では借地権の存続期間が、建物の種類に関係なく一律30年と決められています。
存続期間とは、わかりやすい表現に変えますと契約期間のことです。
旧借地法では建物の種類により、存続期間が異なります。
例えばレンガ造り、コンクリート造りといった建物は堅固建物、木造の建物は非堅固建物と呼ばれています。
旧借地法による存続期間は、堅固建物で30年、非堅固建物で20年と定められていますが、この期間より短く定めた場合は「存続期間のないもの」とされます。
存続期間がないといっても、期限の定めがないわけではありません。
旧借地法の借地権では、存続期間がない際は法定期間が適用され、堅固建物は60年、非堅固建物は30年と定めています。
また、借地借家法の契約更新では1回目が20年、2回目以降からは10年となり、いずれの場合も当事者間で、10年より長い期間を定める事ができます。
しかし、旧借地法の場合は堅固建物が30年、非堅固建物では20年と定められています。
そして、旧借地法では存続期間の定めがあるか、法定期間が適用されるかによって建物が老朽化で使用できない状態、いわゆる朽廃した場合の取り扱いが異なります。
借地借家法では、このあたりの事項も改められ、契約期間を満了する前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護される事になりました。
さらに、朽廃や家事によって建物が滅失した場合などにおける再築についても、借地借家法と旧法では大きな違いがあります。
以上、借地借家法と借地権についてご説明してきましたが、宅建を学んでいる方のなかでも、この2点に特に苦手意識を持っている方は多いかと思います。
近年、借地借家法と借地権についての過去問題がインターネットにも出回っています。
宅建を学んでいる方は是非チャレンジしてみて下さい。
宅建の初心者にもわかりやすい参考書の選び方
宅建の資格試験にも出題される借地借家法と旧借地法ですが、借地権の存続期間について、上記で記載したものの他にも色々な違いがあります。
資格取得を目指している方や、管理を大家さんご自身で行う場合、これらの法律について熟知しておくことは損にはなりません。
そこで、独学で宅建を勉強する方向けに効率的な参考書の選び方をご紹介します。
宅建を独学で勉強する場合、参考書と問題集の使い方が重要になります。
参考書は何冊も購入する方がいますが、分厚いものが多く1冊読み終えるまでに多くの時間を費やし効率が悪くなりますので、1冊に絞って勉強しましょう。
また、宅建初心者の場合は、入門用などの基礎から始め、基礎を理解した後試験用の参考書で勉強すると、無理なくこなせます。
参考書を選ぶ際は、ご自身のレベルに合ったわかりやすいものを購入して、何度も何度も熟読して下さい。
資格試験で重要なのは、問題の正解率です。
参考書をある程度理解できた段階で問題集へ移りましょう。
宅建の試験に合格するポイントは、問題集の正解率をできる限り高くすることです。
また、宅建の試験範囲にもなっている、借地借家法と旧法の借地権などについては、実践でも必要になる知識なので、必ず理解してから受験しましょう。
借地借家法は不動産投資においても最も重要
宅建の試験でも毎年継続して出題される「借地借家法」とは、不動産関係の会社に就職される予定がある方にはとても重要な法令です
資格の取得を目指している方以外にも、物件をご自身で管理されている大家さんは借地借家法について、学ぶと良いでしょう。
旧法と借地借家法では、改定された箇所が多々あります。
不動産関係の法律は、覚える事が沢山ありますが、自身のレベルにあった参考書を選ぶなどして、対策は万全に整えましょう。
