アパート経営を考えている方は、アパートを購入するときや新築するときに、建物の構造について迷ってしまうことがあるかもしれませんね。
アパートは木造や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなどの様々な建築方法で作られており、それぞれ耐用年数が異なります。
この記事ではそれぞれの建築方法についてお話をしていきます。
アパート経営の重要ポイント！建築構造で耐用年数が違う
これからアパートを新築するなり購入するなりして経営を始めようと思ったときに、物件をどういった構造で作るかや、どのような構造の物件を購入するのかは重要な要素ですよね。
木造や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートといった建築構造の名前は、これまでに一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
これらの建築構造は、建物の耐用年数に密接に関わってきます。
手に入れたアパートをこれからどう運用していくかのプランは、残りの耐用年数によるところもあるので、しっかりと考えておかなければならないことだと言えるでしょう。
そこであらかじめ、建物の構造ごとにどの程度の耐用年数が見込めるのかを知っておきましょう。
次の項から、アパートの耐用年数についてお伝えしていきます。
そもそもアパートの耐用年数って何？
アパートの経営をするうえで、耐用年数が重要になることはお分かりいただけていると思います。
しかしそもそも、アパートの耐用年数とはどのようなものなのでしょうか。
耐用年数の考え方には、建物の見方によっていくつかの種類があります。
そこでまずは、アパートの耐用年数に関する様々な考え方をお伝えしておきます。
①法定耐用年数
税務上で取り扱う耐用年数で、建物の減価償却の計算をするときに使用します。
この法定耐用年数は建物ごとに個別に定められるわけではなく、木造や軽量鉄骨といった建物の構造ごとに一律に定められています。
②建物の寿命としての耐用年数
物理的にみた、建物そのものの寿命のことです。
ただし、寿命としての耐用年数が過ぎたとしてもそのアパートに住めないわけではなく、徐々に劣化による不具合が見えてくる時期がきたと捉えればよいでしょう。
しっかりと補修を重ねれば、まだまだ住むことができますよ。
③経済的な耐用年数
建物が経済的にどれだけの価値を持っていて、その価値が0となるまでの期間を示す寿命です。
この耐用年数は建物ごとに違うので、きれいに日頃からメンテナンスをしていれば伸ばすことができる数字です。
以上、3種類の耐用年数についてお伝えしました。
いずれにせよ、寿命を迎えた物件はなかなか買い手が付きませんし、金融機関からの融資を受けることも難しくなってきます。
したがって、アパート経営の際には残りの耐用年数に応じてしっかりと運用計画を練っておく必要があるのですね。
木造？軽量鉄骨？アパート構造によって違う耐用年数
それでははじめに、法定耐用年数について触れていきましょう。
法定耐用年数はアパートの建築構造に応じて一律に定まっており、アパートの建築費用や購入費用を法定耐用年数で割って減価償却していき経費として計上することができます。
木造の場合、法律で定められている法定耐用年数は22年です。
次に、軽量鉄骨造の場合は、鉄骨の厚みが3mm以下なら19年、3mmを超えるなら27年となります。
続けて、重鉄骨造（鉄骨の厚み4mm以上）は34年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。
しっかりとした強度が期待される建築構造ほど耐用年数が長く設定されていることがわかりますね。
もし同じ金額で軽量鉄骨と鉄筋コンクリートのアパートを建てた場合、耐用年数が短い軽量鉄骨のほうが減価償却費として計上できる金額が多くなるため、経営初期には有利になります。
しかし、経営が20年を過ぎたあたりで軽量鉄骨は劣化が見え始めて、修繕費がかさむようになってきます。
一方、鉄筋コンクリートは建物として頑丈であるため、損耗は軽量鉄骨ほど気にならないでしょう。
税金対策には耐用年数が短いものが向いており、利回り重視であれば耐用年数が向いている、ということです。
建物の寿命はどれくらい？木造と軽量鉄骨ではどちらが長い？
続いて、建物の寿命としての耐用年数を見ていきましょう。
先程お伝えした法定耐用年数は、法律として定める以上一般化するために、建築構造ごとに一律の寿命が定められていました。
しかし、実際のところ法定耐用年数を過ぎていても、住むうえで不自由するほどの損耗をしているケースはあまりありません。
近年ではリフォームやリノベーションをして時代に見合わなくなった設備を更新する流れもありますから、むしろ、きちんと手を入れていけば築年数に見合わないほどきれいに維持することもできるでしょう。
それでは、建物をきれいに維持したとしても物理的に限界が来てしまうのは、竣工からどれくらい経過した段階なのでしょうか。
一般的には、木造や軽量鉄骨のアパートなら竣工から60年前後、鉄筋コンクリートなら120年程度経過した時期だと言われています。
法定耐用年数と比較して、想像以上に寿命が長いことに驚かれた方もいらっしゃるかもしれません。
特に、鉄筋コンクリートの物件は一世紀以上保つという事実には驚きですよね。
適切にリノベーションのような手入れをしていけば、かなり長い間維持できると言えるのではないでしょうか。
経済的な耐用年数は木造も軽量鉄骨もメンテナンス次第！
最後に、経済的な耐用年数について見ていきましょう。
アパートなどの不動産の鑑定評価基準として、新築の状態から時間が経って価値がなくなってしまった状態になるまでの年数を経済耐用年数といいます。
このときにアパートの価値は、物理的要因と機能的要因、経済的要因などの総合的な要素から損耗を見て算出されます。
物理的要因とは、木造であれば構造材が腐っていないか、軽量鉄骨であれば腐食していないかといった、建物の屋根や基礎、壁の損耗状態です。
機能的要因は、耐震性や耐火性の他に、デザインや間取りが古いといったことも含めます。
最後に経済的要因は、アパート周囲の環境と相対的に見たときの評価です。
したがって、施工した会社の技術や、居住した人の使い方、所有者がどの程度メンテナンスをしていたかの因子によって、物件ごとに異なる数字が出てくるのです。
また、リフォームやリノベーションをして上記要因が回復すれば、経済的耐用年数にも反映されて価値が回復し、経済的耐用年数が延長されます。
最後にアパートは売却？解体？耐用年数を過ぎてからの選択は？
ここまで、アパートの耐用年数に関する様々な考え方をお伝えしてきました。
それでは、耐用年数が過ぎたアパートはどのように運用すればいいのでしょうか。
耐用年数が過ぎた物件は減価償却が終了しているため、これまで節税できていた分の税金が課税されるようになります。
そのうえ、大切に手を入れていたとしても年数相応に経年劣化しているため修繕費がかさむようになってしまうかもしれませんし、人気も落ちて空室が目立ち始めるかもしれません。
そこで考えられる選択肢は次のものです。
①建て替えする
老朽化した今の物件を取り壊して、新たに建て替えをします。
このとき考えるべきは、前のアパートを建てたときと比較して土地の利便性に変化があるかどうかです。
もし居住地需要が落ち目であれば、建て替えに相応のリスクが伴います。
②大規模改築する
建て替えとまではいかなくとも、外観が一新されるような改築を行って、経済的耐用年数を延長します。
この方法のメリットは、建て替えほどコストが掛からないことです。
しかし、こちらの方法を選ぶ場合にも、今の土地に居住地としての需要があるかどうか検討する必要があるでしょう。
③建物を取り壊して土地を売却する
古くなった物件を解体して、土地を売却します。
建物が残っていても売却可能ですが、売値が安くなってしまいます。
このとき考えなくてはいけないのが、解体費用と既存の住人の立ち退きです。
解体費用は、木造や軽量鉄骨であれば坪あたり3～4万円から、鉄筋コンクリートであると坪当たり5～7万円程かかりますので、きちんと頭の隅に置いておきましょう。
また、住人の立ち退きがすんなりとすめば楽ですが、居住者にも生活がありますので、難しいトラブルに発展することもあるかもしれません。
アパートの耐用年数を知って適切な運用計画を！
この記事ではアパートの耐用年数に焦点を当てて、耐用年数の考え方や、それに合わせた運用についてお話をしてきました。
法定耐用年数が過ぎても、すぐにアパートが住めなくなるわけではありません。
適切な修繕やリノベーションを行うことで、築年数が経っていても新築同様の家賃が取れる場合もありますよ。
物件の状態に合わせて、適切な運用をしていきましょう。
