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鉄筋コンクリート造のマンション!耐用年数や実際の寿命は?

2019.9.6

マンションの購入を考える場合、鉄筋コンクリート造を選ぶ方も多いかと思います。

鉄筋コンクリート造は耐用年数が長く、地震などにも強い特徴があります。

また、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年と決められています。

それでは、実際の寿命も47年なのでしょうか。

それとももっと長く住み続けることができるのでしょうか。

鉄筋コンクリート造に関わる耐用年数や実際の寿命についてお伝えします。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は何年?

マンションの購入を考える場合、そのマンションにどれくらい住めるのか、住むことによって価値はどれくらいになるのか知りたいことと思います。

そのためには、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数を知ることがひとつの目安となります。

耐用年数とは、国税庁が決めた減価償却資産に対しての法定耐用年数です。

今回のお話ではマンションが減価償却資産となり、鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年と決められています。

この年数が長いのか短いのかどうかは、他の建造物と比べてみることにしましょう。

多少の条件の違いで年数に変化がありますが、大まかに見てみると木造は22年、軽量鉄骨は19年、重量鉄骨造は34年となっています。

この結果から、鉄筋コンクリート造は耐用年数が他の構造の建物よりもずいぶん長く設定されていることが分かります。

耐用年数が長い鉄筋コンクリート造のマンションは資産価値としても高い評価が得られることになるのです。

鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年と長いことは分かりましたが、それでは実際のマンションの寿命も47年までなのでしょうか。

次項では、そのことについて確認していきましょう。

耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造マンション!実際の寿命は?

鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が47年と、他の構造の建物に比べても長い年数で設定されていることをお伝えしてきました。

それでは、耐用年数と実際の寿命との関係はどうなのでしょうか。

耐用年数というと、耐用年数が過ぎてしまったマンションなどはもう住み続けることができないと思ってしまう方もいるかと思いますが、実際にはそのようなことはありません。

適切なメンテナンスを行っていれば、耐用年数を過ぎても十分に住み続けることが可能です。

耐用年数とは、あくまで資産価値としての年数を見ているのであり、実際の寿命を表しているわけではないのです。

これは、鉄筋コンクリート造だけに限ったことではなく、木造であっても鉄骨造のマンションであっても同じことがいえます。

ただし、耐用年数が建物の実際の寿命ではないとはいうものの、もしメンテナンスを怠るようなことがあれば、当然寿命は短くなりますし、耐用年数まで持たないということもあり得るのです。

適切なメンテナンスによって、建物の実際の寿命は決まるといってもいいでしょう。

耐用年数が長い鉄筋コンクリート造でも実際に長く住まないのはなぜ?

耐用年数が長いことで知られている鉄筋コンクリート造ですが、実際に耐用年数を過ぎて住み続けられていることは少ないようです。

あるデータでは、鉄筋コンクリート造の建物が取り壊された築年数の平均は37年、という結果が出ています。

実際にはもっと長く住み続けることができるのに、何だかもったいない気もしますよね。

耐用年数が残っているのにも関わらず、それよりも前に取り壊されるのは一体なぜなのでしょうか。

それには、その建物自体が時代に合わなくなってしまったことが挙げられます。

時代と共に建物に要求される内容は変わってきますが、鉄筋コンクリート造のマンションなどは構造上その変更がしづらい点があります。

また、都市の再開発に伴って建物を取り壊さなければならないこともあるでしょう。

他にも、メンテナンス不足のための取り壊しもあり得ます。

鉄筋コンクリート造にはよくあるコンクリートのひび割れに関して何も施してなければ、建物としての寿命が短くなってしまうのは当然のことですよね。

耐用年数が長いからといって、長く住み続けられるわけではないことを覚えておきましょう。

鉄筋コンクリート造のマンション!実際に長く住み続けるのに必要なメンテナンス

鉄筋コンクリート造のマンションでは、耐用年数まで実際に住み続けることはなかなか多くはないようです。

しかし、建物自体は必要なメンテナンスさえ行っていれば長く住み続けることができます。

そのメンテナンスで大切なこととは何でしょうか?

それは、鉄筋コンクリートの鉄筋の部分を錆びさせないことにあります。

鉄筋コンクリート造の場合、建物の劣化がコンクリートのひび割れから起きる鉄筋部分の錆で始まることが多いのです。

次に、コンクリートを劣化させないということがあります。

コンクリートを劣化させないためには、ひび割れが起きたらすぐ補修を施すということが必要です。

また、外壁の塗装をしたり、屋上やベランダを防水加工することでもコンクリートの劣化を遅らせることができます。

実際の寿命は耐震基準にも関係がある

マンションの実際の寿命を考える場合、マンションの耐震基準がどうなっているのかを考えることも大切です。

建物の耐震基準は、1981年に新耐震基準に改訂されています。

新耐震基準によって造られた鉄筋コンクリート造のマンションは大きな地震に対しても倒壊などの恐れは少ないかもしれませんが、それ以前の旧耐震基準では新耐震基準よりも耐震性が弱いため、倒壊などの心配があります。

それなら、旧耐震基準で建てられた鉄筋コンクリート造のマンションも地震に備えて補強すればいいのではないか、という意見もあるでしょう。

しかし、たとえ補強を施したとしても、新耐震基準と同じような耐震性が得られるとは限らず、補強によるマンション自体の景観の悪化なども考えられるなど、なかなか耐震性を上げることは難しいようです。

新耐震基準の鉄筋コンクリート造のマンションでも適当なメンテナンスが行われてこそですので、メンテナンスがちゃんとなされているかの確認も大切なことになるでしょう。

建物が1981年以前に建てられたか後に建てられたかも、マンション購入の際には耐用年数と同様に選ぶ際のひとつの基準となりますね。

鉄筋コンクリート造のマンションが安全か確認するには?

鉄筋コンクリート造のマンションを実際に購入する場合、そのマンションが安全かどうかの確認をすることが大切です。

そのためには

・耐用年数の確認

・いつ建てられたか(1981年以前か以降か)の確認

をしてみましょう。

あとは、メンテナンスがきちんとなされているか確認できるといいのですが、素人判断ではなかなか難しいものがあります。

こういう場合、インスペクションという住宅診断をしてみることをおすすめします。

インスペクションとは、建物の性能などを専門家の目で確認してもらうことです。

検査内容などは、国土交通省が作成したガイドラインを基に調べられるため安心でしょう。

不動産会社が中古物件を取り扱う場合に、インスペクション業者を斡旋できるかやインスペクション済みの物件の場合はその結果の開示が必要になります。

物件がインスペクションされているか、されていればその内容を確認することが大切です。

もし、インスペクションされていない物件であれば、自分で業者にお願いして確認することもできます。

耐用年数が過ぎても住み続けられるかはメンテナンス次第

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年と決まっています。

そして、実際の寿命はというと、耐用年数を過ぎたとしても適切なメンテナンスが行われていれば住み続けることができるでしょう。

ただ、実際に耐用年数が過ぎても住み続けているようなマンションは少ないのが現状のようです。

理由は、建物に求められる住み方や設備の変化、再開発による取り壊しなどです。

マンションを購入する際には、耐震年数・耐震基準を確認しましょう。

 - 建物, 構造